5.1日开始的营改增怎么收取？对购房者、新房二手房有什么影响

先来看一下总理在两会上关于营改增的原话：

3月5日的全国人大开幕会上，李克强总理在《政府工作报告》中表示，从5月1日起全面实施营改增，并强调要“确保所有行业税负只减不增”。李克强报告读到这里时语气并不高，但却赢得现场代表委员热烈的掌声。

在《政府工作报告》提出全面实施营改增，承诺“确保所有行业税负只减不增”之后，李克强总理3月18日主持召开国务院常务会议，部署全面推开营改增试点工作，进一步减轻企业税负。

5.1日起全面实施营改增↓↓↓（图片来自大河报）

关于营改增，郑州楼市关心的是：

1、二手房交易税会有什么变化？目前满两年免营业税的政策会不会营改增后没有了？

2、开发商全面营改增后会不会降低企业成本，然后促使房价下降？购房者要不要等？

总理原话中有两个关键词，也会成为税务部门在制定新政策时的原则框架：

1、全面实施营业改：以后再也没有营业税了。购房者购买新房时没有营业税一说，新房环节只有开发商要营改增，所以营业税只关乎二手房交易。

2、确保所有行业税负只减不增：所以不管是开发商、还是购房者，都不必担心说因为营改增而新增税负了，这不符合中央精神，具体到目前二手房交易“满两年免营业税的政策”，税务总局已经明确将原则上延续过去的优惠政策，也就意味着“营改增”之后这部分税或许也会免征。

大家关心对于购房者来说，营改增怎么收啊？

3月18日的工作会议已经确定是房地产业营改增11%的税率（其它金融、服务业还是6%），二手房转让也是交纳增值税11%，100万购买的房子100万卖，不用交增值税，100万买的房子200万卖，要交纳增值部分100万的11%，也就是11万，原来的房子卖200万时的营业税5.5%也是要交11万。

所以，很早时间买的房子，比如北京原来3000一平方买的，现在要10万一平方卖了，估计这个新政策就对你不利，但对于郑州来说，买卖价翻番的估计不是主流。

买卖价能翻番的，在营改增后会增加税负。

买卖价不能翻番的，在营改增后是减小税负。

从下图可以看到目前郑州房价是2009-2010年房价的两倍：

所以，2011年以前购买的，如果不满两年，或者新政策不再考虑满两年免税的优惠，这些房子转让的时候是比较吃亏的。

顺便吐槽：

大家可以发现，郑州房价疯涨就是从2009年开始的，就是从那一波的4万亿刺激、10万亿信贷开始的，所以，房价暴涨背后真正的原因就是货币！

对写字楼市场有何影响？

毫无疑问，写字楼和商业转让的税率也是营改增之后的11%，但写字楼和商业转让以前的高税负中营业税也是和住宅一样的5.5%，主要是其它土地增值税等额外税负比较重，所以，看这次整改中会不会涉及其它税率的调整，如果能被看重，一并调整，才会迎来写字楼市场的一波小春天，但希望不大。

就怕上层只是营改增，而没有动其它税种，那写字楼二手交易市场不能真正减税负，但毫无疑问，相比以前的写字楼转让，营改增后肯定是可以降低一部分税负了。

但是别忘了，新政策规定写字楼以后可以抵税（注意企业买住宅是不能抵税的，但不排除未来去库存再加上），这将鼓励一批企业在利润比较好的时候购置厂房、写字楼来抵税，这对写字楼市场，一定是一个利好消息！

对于开发商来说，营改增后会不会降低成本后降低房价？购房者要不要等等？

1、根据大的原则，对开发商的税负肯定也是要降低的。但由于开发流程都要好几年，对房价的影响是有时间差的，不会立马反映到房价上。

2、对于政府来说，又不愿意看到房价下降。因为地方政府负债很大也不愿意看到开发商税负下降太多（土地财政还是难以撼动的），而且对开发商企业实行营改增，中间的细节和进出项界定环节更多还需明确，总体上还是维持大家愿意看到的房价稳定状态。所以，购房者不必期待5.1日全面营改增之后房价应声而落的局面，应该是不会出现。

结束：

1、不必过份担心这个事情，和我们目前的状况不会有大的变化。

2、不要轻信某些中介传播的恐慌性的话语，满两年不免税了，税费要加了，赶紧买房、赶紧卖房啊！这些唯恐天下不乱的中介最可恨！

3、购房者该吃吃、该睡睡吧，和咱没啥大关系，最应该关注的应该是房企。

4、开发写字楼市场的开发商，你们可以小小的欢喜一下。

（完）

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