郑州均价1万上下的置业需求，如果只能推荐10个盘？

前言：

保持郑州整体均价的购房需求，基本上也是刚需或偏改善的刚需，而对于刚需置业来说，开发商与价格的平衡性是第一因素、上学是第二因素、交通的方便性就是第三因素，所以在综合了开发商、地段、价格、教育、交通、配套因素之后，就均价1万上下的购房置业，今天做一下推荐盘点。

郑州房地产的实际均价也确实在10000了，那如果就是拿着郑州的均价来购房，有哪些好的选择？

首先大家要明白：真的没有完美的选择！真的没有完美的选择！追求完美，真的买不到房子！

回顾2015年，当时判定就很正确的几个购房机会，虽然有的交房有维权，但现在依然认为当时是错过即无的好机会：

1、2015年初海马66公社小户型开盘，均价11500，机会真的只有这一次，虽然交房维权，但现在依然认为是不错的机会。

2、迎宾路3号铭今公馆一期开盘，一批均价8500左右的房源，至今依然认为是很难得的机会，如今已经1万了。

3、建业花园里一期均价8500的房源，至今依然认为是错过即无的机会，当时我还给一个同事找了名额，可惜他开盘当天犹豫了没买，被我后来数落。

4、国泰一品庄园一期开盘8000多的房源，因为开发商对自己没信心，定价较低，后来发现业主不介意产权时间，现在才把价格调到了1万，但，一期确实是好机会！

5、2015年春天建业天筑春雨行动中的90平下以下小户型，这是一个绝佳的购房机会，当然，很快就被抢光了。

6、2015年底建业天筑二期开盘时均价不到15000的90平以下小户型，虽然性价比肯定比不上年初的春雨行动，但一样是一个很好的机会，如今周边毛坯都已经14000的价格更加凸显当时入手的正确性。

欢迎 大家再补充！

1金科城

位置：科学大道与瑞达路交汇处东南角

电话：暂无

动态：2015年10月安置区桩基开工，2016年1月27日和2月5日相继摘得4幅土地，入市时间尚未公布。

预计均价：8400元

优

1、金科地产品牌，第一个树品牌项目

2、高新区，容积率3.5

3、学区房，郑州中学划片上学

4、科学大道瑞达路，可依托数码港商业配套，交通方便，离市区近

劣

1、金科地产落地郑州会不会水土不服？

2、小学目前没定

3、目前没有地铁（R1线路开工日期未定）

注：金科城是高新区2016年最值得关注的楼盘，期待指数在公园道、万和城、翡翠华庭之上。

2保利心语（上品新天地）

位置：中原路与华山路交汇处

电话：037155339999

动态：保利心语（上品新天地）在售的2、3、4、9、10号楼，房源为45-142平一房到四房，一房均价9800元/平，两房均价9000元/平，三房均价9500元/平，四房均价9800元/平。

均价：10000左右

优

1、公立幼儿园、公立小学、公立中学

2、保利品牌、保利物业

3、中原万达商圈

4、环内中原路边

劣

1、容积率5.4太高太高

2、收购合作项目也有不确定性风险

3美景麟起城

位置：文化路与英才街交汇处西南角

电话：037153637777

动态：美景麟起城住宅0元入会，户型面积75-125平。

预计均价：10000-10500元

优

1、公立小学（惠济区文化路小学），公立中学（惠济区外国语中学）

2、40亩市政公园

3、双河畔（东风渠、贾鲁河）

4、自持的万科生活广场商业配套

5、远期地铁7号线经过

6、精装修（万科装修体系）

劣

1、品牌不够强

2、学校不是名校

3、容积率4.5，偏高，但好在地块不大，临近道路和河流，密度被稀释了

4、体量小

注：最近深入了解了美景素心园、东望、大观音寺、麟起城，让我们一直在思考，在本土推荐房企中除了建业、永威、康桥之后，要不要把美景也加上？你用心，我们就会动心。

4万科紫台

位置：文化路三所北

电话：037166839999

动态：万科天伦紫台营销中心3月19日正式对外开放。万万卡优惠招募中，5千享1万优惠，5万享1万优惠外加1%额外优惠；10万开盘享1万优惠外加2%额外优惠。主推高层85-143平三房和四房，洋房120-140平三房和四房。

高层带装修预计：10000

多层带装修预计：12000-13000

优

1、万科品牌、万科服务、万科物业

2、万科精装修

3、远期规划的地铁7号线

劣

1、北四环上的大车、国道规划、扬尘、噪音是硬伤

2、小区边上的加油站未来会不会搬？

3、学校目前不确定，可能要上四环北地块的学校，不太方便

注：看到规划公示图上的小区内部地上车位及小区车辆环道是个什么鬼？是消防通道？地上车位以后会不会使用？高层楼下均是车位而不是人车分流，而且地上仅156个车位，完全可以规避的，不知道万科是怎么想的。

5建业花园里

位置：花园路与英才街交汇处向西800米

电话：037169165555

动态：2016年3月10号，建业花园里推出了N6地块的小高层5号楼，包括87.5平小三房户型和130平大三房户型，还有N9地块4号楼74平方两房户型。当天整体均价在1万左右，交两成首付内购定房。

预计价格：10000元

优

1、建业品牌

2、建业小哈弗幼儿园

3、惠济区第二实验小学

4、河南省实验文博中学

5、地铁2号线延长线

劣

1、预售证一直赶不上卖

2、容积率比紫台、澜庭叙高

诚然，建业花园里一期业主和郑州楼市在进行一场撕逼对战，有兴趣的可以去米宅（网址：www.mizhai.com）看看建业花园里的点评，从中可以看到目前在郑州的开发商、米宅、业主三方的生态关系如何。

不管如何，在整个大北区，在建业、万科、正弘、民安、美景、锦艺、保利、永威、正商、天地等诸多楼盘横立之下，综合价格、品牌、地段、物业、教育、交通、地铁等综合因素，还是建业花园里综合推荐指数最高，去年是，现在还是，依然认为花园里一期业主没有买错。

6康桥朗城

位置：花园路龙门路西500米（8号演播厅西南）

电话：037163378888

动态：康桥朗城一期3号院3、5、7、8号楼和2号院3号楼在售，户型有68平两房，87平三房和115-125平三房，均价10500元/平米,2号院68-72平户型均价在9800元/平米左右。

均价：10000元

优

1、康桥品牌、康桥细节、康桥物业

2、地铁2号线

劣

1、学校不明朗，学区不明显，虽有规划，但心里没底

2、二期临近连霍高速有扬灰、噪音影响

注：地铁二号线开通在即，一期只有2号院3梯9户的小户型有房源，72平小两房不完美，但亦可以考虑。建议更多考虑二期南边的楼栋。

7金地铂悦

位置：航海路与豫英路交汇处东南角

电话：037153778888

动态：目前销售团队正在组建，据消息称5、6月份左右开盘。

预计均价：10000元

优

1、金地品牌、金地物业

2、环内容积率3.5

3、地铁5号线

劣

1、占地太小，只有60多亩

2、周边环境不好，一帮屌丝邻居

3、大环境是刚需的

注：其实管南片区的航海路真的很不怎么样，好地块都被糟蹋了，像正商城、金锣湾本身都可以做成很优质的项目，可惜，如果非要在航海路片区找的话，也许2016年这个小盘可以期待。

8绿都澜湾

位置：紫荆山南路与宇通路交会处（地铁2号线站马屯站）

电话：037155351111

动态：绿都澜湾82-140平两房、三房、四房在售，均价8700元/平，其中98平三房首付4.5万起，124平三房首付5.5万起。在售房源分布在1、2、3、5、7号楼，预计2017年年底交房。

均价：9000左右

优

1、地铁2号线

2、绿都品牌

3、创新街小学分校

4、千亩大盘

5、容积率3.5

劣

1、一期位置临中州大道、离地铁远，并不好，更期待后期地块

2、整个南区整体大环境不好、不太宜居

其实绿都澜湾一期开盘的地块并不好，离地铁有点远，临着中州大道会吵闹，后期地块应该会占优势，这是业主应该注意的地方。

注：大家可以发现了，只有8个啊？是的，只有8个，没有凑够10个，在均价1万上下，我们团队商量考虑好久，也没有考虑到还有哪个项目可以入选。而且到最后大家还在讨论要不要把金地铂悦去掉？以及花园里现在这么敏感要不要去掉？

其他：

昆仑望岳：这个盘其实不错，容积率2.5，最小户型120，改善定位纯粹，但均价估计要在12500左右了。

泉舜上城：容积率6确实偏高，但毕竟金水学区，毕竟双地铁，对于地缘客户来说是强刚需，预计价格也要12500左右了。

鑫苑名城：看到近期鑫苑这么多的维权，对鑫苑名城也心里没底了。

鸿园：小高层9500左右，但区域等待毕竟还要5年以上。

融创美盛象湖一号（天境）和中建翰林苑：高层均价也是9000左右，在白沙片区都是不错的选择，但毕竟区域等待时间也要在5年以上，对刚需或学区需求并不很好的选择。

恒大翡翠华庭：均价1万出头，但在金科城面前，二选一，还是更推荐金科城。

永威城：均价也是9000左右，单就产品和品质来说，应该要在澜湾之上，但在绿都澜湾面前，永威城综合优势并不大，而且手续一直停滞不前。

正弘澜庭叙：综合优势不如花园里，学校没有花园里好，品牌和物业也没有花园里好。

西溪花园8600和康桥悦岛8600：这两个楼盘单看楼盘也都不错，但周边环境都比较差，自身盘又较小，难以改变周边大环境和氛围，比如西溪花园期待值就不如金科城，康桥悦岛的期待值又不如绿都澜湾。

（完）

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