看天下：郑州停止商品房小区配建公租房

以下新闻和消息来自各种官媒、私媒、外媒，仅供参考，不代表郑州楼市观点和看法。

郑州市政府发布公告：

停止商品房小区配建公租房

3月22日，郑州市人民政府办公厅发布了《关于停止在商品住房项目中配建公共租赁住房的通知》，明文规定：

1、对所有新组织出让的国有建设用地，一律停止配建公共租赁住房；

2、对于已取得市住房保障和房地产管理局出具的土地出让前置条件市土地储备部门尚未向市国土资源交易中心转卷及国有土地出让方案已报市政府但尚未批准的宗地，不再配建公共租赁住房。

深圳3.25日晚上发布深圳楼市新政，关于传言许久的社保一年改三年也终于被证实

内容规定，本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）限购2套住房；能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。购房时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。

而在实行差别化住房信贷政策方面，内容规定：对购房人家庭名下在本市无房且近2年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成；对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。

3.25日上海公布上海楼市新政

新政主要内容：

1、非上海户口，需要在上海交纳社保5年才可以购买。

2、购买二套房普通住宅首付50%，非普通住宅首付70%，面积140平以上的算非普通住宅，同时对不同区域的总房价也有区别对待，这和之前郑州执行的东区超过172万就算非普通住宅类似，目前郑州已经取消普通住宅与非普通住宅的区别对待。

3、二套房认定标准是认房也认贷，郑州目前是不管你有多少套房子，只要名下没有在还住宅房贷，就算首套。

丹尼斯入驻惠济万达

4月6日，郑州惠济万达招商大会即将召开。这是万达在河南开出的第6家购物中心。据悉，惠济万达将邀请丹尼斯进驻，并提供了8000平方米的营业面积开超市。

惠济万达开业后将没有百货的身影。虽然保留了顾客熟悉的部分传统百货品类，如珠宝、化妆品、鞋类等，但都将被改为以集合店的形式存在。

惠济万达共有五层。在业态上，除了万达百货，大歌星等“万达标配”也没有出现在顾客的视线中。取而代之的是，惠济万达将贯彻“生活中心”的概念，用一系列全新的体验品类满足顾客的生活需求。

新的万达广场在招商部分更注重满足文化、教育、娱乐、健康、旅游、养老等需求，在品质上更加精细化、差异化、绿色化，体验型业态占比将达到60%。随着个性化消费时代来临，“反同质化”潮流开启，新开的万达广场会更加青睐全新业态。

除了惠济万达，三门峡万达的开业也进入了倒计时。和过去选在郊区的位置不同，此次万达的选址也有了改变，三门峡万达距离市中心不过1公里。

2016河南市政基础设施重点工程

3月21日，河南省住建厅印发《2016年全省城市建设管理工作要点的通知》，重点推进市政基础设施八项工程。摘选如下：

实施“海绵城市工程”

城市新区、各类园区、成片开发区要全面落实海绵城市建设要求,系统综合地推进海绵城市建设与改造,最大限度地减少城市开发建设对水生态环境的影响。各市、县应分别于2016年10月底前、年底前编制完成海绵城市建设实施方案,划定海绵城市建设示范区,明确分年度建设目标和任务,推进海绵型城市各类项目建设。

大城市、中小城市、县城示范区面积原则上分别不少于30平方公里、15平方公里、3平方公里。2016年,省辖市建设或改造2个海绵型绿地示范项目和1个城市绿道示范项目,1条河流生态廊道建设项目;各县(市)开展一项以上海绵型生态水系、城市公园绿地、单位小区、道路广场等示范项目建设。

实施“道路交通畅通工程”

树立“窄马路，密路网”理念,完善城市路网结构,加大支路网建设力度,提高路网密度,城市新建区域路网密度要达到每平方公里8公里。新建居住小区要推广街区制,原则上不再建设占地规模5公顷（75亩）以上的封闭式居住小区；已建成的较大居住小区和单位大院要区别不同情况,逐步实现其内部道路功能公共化。

郑州、开封、洛阳等城市要开展“退店还路”行动,力争用2-3年时间,将非商业街区的“住改商”店铺等临街违建商铺全部清退还路。加快推进郑州轨道交通建设,2016年底实现2号线一期工程通车试运营,1号线二期工程空载试运行。规划人口100万以上的城市要规划城市轨道交通、BRT等快速公交系统。加强自行车道、步行道和公共自行车租用系统建设。

实施“综合管廊工程”

全省城乡一体化示范区、各类园区、成片开发区域的新建主要道路应同步建设地下综合管廊,老城区结合旧城更新、棚户区改造、道路改造、河道治理、地下空间开发等,统筹安排地下综合管廊建设。各省辖市、省直管县(市)6月底前编制完成城市地下综合管廊建设专项规划。2016年全省开工建设综合管廊100公里以上,每个省辖市至少开工建设1个综合管廊示范项目。

建业地产第7个轻资产模式项目落户三门峡

3月24日，建业住宅集团（中国）有限公司与三门峡万邦同创置业有限公司订立合作框架协议，三门峡万邦委托建业中国开发、经营及管理其在河南省三门峡商务中心的住宅项目。

建业住宅集团（中国）有限公司与三门峡万邦同创置业有限公司订立合作框架协议，计划建筑面积约28万平方米。根据合作协议，三门峡万邦委托建业中国在河南省三门峡商务中心区炎黄公园东侧，大岭南路西侧，中心大道南侧，规划路北侧地块（三门峡商务中心项目）上开发、经营及管理该合作协议的住宅项目，而建业中国收取品牌费及绩效提成作为回报。

建业地产主席胡葆森表示，三门峡商务中心项目为集团自2015年12月以来落实的第7个轻资产模式项目。此项目将进一步推动集团向轻资产转型，这类轻资产模式项目在未来将成为集团其中一个业务增长的动力。

资料显示，今年以来，建业地产已先后受托开发河南商丘绿地九里项目、河南许昌碧水云天项目、洛阳美居乐广场等项目，总建面达136万平。

万达商业：未来几年销售目标都将在千亿左右

主要来自一二线

3月24日，大连万达商业地产股份有限公司在香港召开2015全年业绩发布会，执行董事兼总裁齐界、董事刘朝晖、执行董事兼副总裁王志彬、财务总监高晓军、董事会秘书许勇均有出席。

以下为大连万达商业地产股份有限公司2015年全年业绩发布会现场问答实录（郑州楼市删减整理）：

现场提问：万达商业下调了今年的销售目标和营业额的贡献，公司以后的发展是不是会趋于保守？

第二个问题，之前的万万合作暂时被搁浅了，请问是什么原因？

齐界：我们把2016年的合同销售目标从去年的1640亿元，调到今年的1000亿元，幅度下降是比较大的，包括今后我们可能也是把合同的销售额维持在千亿元左右，这么大幅度的下调的考虑是这样的：首先是整个世界经济的复苏乏力，然后是三四线城市房地产的去库存压力。

我们的策略是这样的，下一步会在一线城市和重点的二线城市，重点二线城市指的是规模比较大，在一千万以上的，如南京、武汉、合肥、成都等，在这样的城市我们会采取轻重并举的战略，也就是说在这样的城市，我们仍然会开发带有销售物业的综合体。但是在三线城市，尽管国家现在采取了一些有利的信贷、税收政策，但是我们认为三四线城市仍然面临着很大的去库存压力。所以在这样的城市，我们是停止了对带销售物业的综合体的拿地和开发，这样相应的也就下调了从2016年开始的整个合同销售的指标。

而在三四线城市，我们会重点发展投资物业——万达广场，用轻资产模式进行开发，万达有将近20年做商业广场的各方面优势，加上在三四线城市地方政府对万达也是非常看好的，是支持的，我们可以在三四线城市最核心的地段拿到优质的项目，相对来说投资的成本、地价也偏低，所以我们认为万达在三四线城市还是有长远的做投资物业、做轻资产的开发优势。

下调了销售目标以后，我们的重点是在一线城市和重点的二线城市，所以销售目标虽然是下调了，但是整个销售利润和现金流还是非常理想的，再加上投资物业本身广场的培育，租金水平的递增，以及轻资产模式的开发，我们的规模也在扩大。

也就是说投资物业租金收益，对于我们将来长期的利润的贡献比重是在不断的增加的。万达商业地产未来利润的结构会发生变化，从长远来看，这对投资人的回报力来说是更稳健，更健康的。

刘朝晖：第二个问题是关于万万合作，万达和万科是两家在国内领先的房地产和商业地产开发经营的企业，我们两家各自有自己擅长的优势，去年的这个意向也引领了房地产行业多层次开展合作的先河。但是因为这涉及到两家上市公司，所以关于合作的细节或者是需要披露的内容，也请以上市公司的公告为准。

现场提问：公司重新调整了重心，在一二线城市会加大力度拿地吗？万达以往的布局多在三四线城市，在一二线抢地会不会没有优势呢？

齐界：关于一二线城市拿地的问题，从发展的角度，我们考虑了风险，考虑了机遇，下一步带销售物业的开发还是集中在一线城市和重点的二线城市，目前万达在一线城市和重点二线城市的整个销售都是非常理想的，从住宅到商铺，写字楼，公寓等各种产品，万达在市场上的机会都是很大的。在很多城市，我们和同行相比，无论是在销售的速度上，还是在毛利率的指标上，我们都有很大的优势，这一点我们是非常有信心的。

至于拿地计划，我们在2016年和往后，在一线城市和重点二线城市都有拿地计划。

现场提问：公司对三四线城市的土地价格、房价有什么样的预测？

齐界：关于三四线城市未来的预期，这和整个市场分析是一致的。我们认为三四线城市整个增长是乏力的，去库存压力也很大，房地产销售价格的增长也是非常有限的，因此土地的价格也不会有太大的增长。

现场提问：第一个问题是关于酒店经营的，万达商业今年有计划新开很多家酒店，是不是对酒店投资这边比较看好？第二个问题，公司在租金收益方面的发展目标是增长超过25%，之前公司曾经提到要把这个目标定在30%，现在调低到25%有什么考虑的因素？第三个问题是平均租金的提高，对出租率有没有影响？目前出租率是怎样的状况？

王志彬：我们定25%的增长目标是一个相对稳健的目标值，25%的目标也是基于三方面的考虑：第一个方面是今年依然会有大批量的新开业广场，会增加我们总租金额的增长。第二个方面是来源于现有的广场，原有1.7万多份合同就已经预设了每年环比递增5%到6%。第三个是因为合同结构出了一些状况，未来三年，我们预计到期的合同面积是235万平米，而这235万平米主要是集中在高租金的步行街区，这部分占了合同的大概25%，占总租金收入的50%。

根据以往的调整经验和广场的运营水平，我们调整区域的租金增长一般都是接近20%，根据这三方面，通过累加计算，我们确定2016年最少可以达到的目标值是25%，但这仍然是一个比较保守的水平。

第二个出租率的问题，因为整个零售业态在2015年受到了比较大的冲击，这个冲击我认为不止是来源于电商，还来源于消费者的消费信心，因为我们在跟很多商家沟通的过程中，发现商家线上线下同步在做经营的时候，累加的销售额也有很多出现下降。所以我们针对广场里面传统的零售业态，主要是原有的百货业态，做了比较大规模的调整，原来200万平米里面有接近160万平米是对传统百货业态做得调整，这一部分业态调整之后，导致了我们在2015年年底出租率只攀升到了96.37%，但主要是因为目前仍然有一部分商户是在合约签署状态，或者是在装修阶段。随着商户的陆续开业，那我想在今年年终的时候，整体的出租率会有比较大幅度的提升，应该会回到历史的水平。

平均租金的提高是来源于我们对商户的业态的调整，把市场上表现比较突出，承租能力相对较强的业态引进广场之后，导致了我们的整个平均租金有增长，这个和出租率没有什么必然的联系。

刘朝晖：关于酒店的问题，从行业上来说，在中国确实是遇到了一些的困难和增长乏力的状况，但是万达去年酒店的收入增长是超过了23%，利润增长也超过了22%，这应该是交了一份比较完美的答卷，说明了我们酒店经营的能力已经高于行业的水平。今年，我们还会继续投资酒店，但是主要是作为万达城市综合体的配套，它能给万达购物中心带来一定的协同效益，我们就投资这样的酒店，并不会扩张单个酒店。预期2016年酒店的经营收入和业主利润仍然会保持2015年的增长速度。

现场提问：公司今年计划新开的50家万达购物中心会分布在哪些城市？

王志彬：之前已开业的广场中，一二线城市的占比是接近60%，今年陆续再开之后，预计占比可能会略有下降，可能会下降到54%-55%的水平，2016年具体开业的广场，大概有三分之二是位于三线城市，三分之一是位于一二线城市。

现场提问：公司的存货去年有很大幅度的增长，是受三四线城市的影响吗？今年公司在海外并购会不会比去年快？除了酒店项目之外，还有许多其他项目？

刘朝晖：存货是我们管理层对公司的财务状况进行评判之后，应外部审计师和评估师讨论之后的结果，做了一些计提，并不代表有真正的损失，也是考虑到了这一部分存货所带来的不确定性，所做的保守估计，金额大概是10亿左右，涉及的项目有部分三线城市的项目。

我们一直以来对海外投资的战略，是在国际上的发达国家，法制比较成熟的国家进行投资，目前已经在伦敦、洛杉矶，芝加哥，澳大利亚的黄金海岸和悉尼有投资，未来我们仍然会在合适的时机，找到合适的项目之后，继续进行海外投资。战略上没变，但是进度没有那么快，没有说一定要完成什么目标，一定是要找到合适的项目才做。

现场提问：目前国内有很多开发商都在做商业地产，公司怎么面对竞争？会不会继续对传统的业态进行调整？

王志彬：目前商业地产确实存在比较大的竞争，但是我觉得所有的行业都无法避免竞争这件事情，只要你做的盈利额比较高，就会有很多的跟随者进来，竞争永远会存在，但是竞争最主要是看核心竞争力和运营能力，万达在全国89个城市运营了133个购物中心，每个购物中心都是相对成功的，从某个方面来说，我们对这些城市的认知和了解，甚至是对它的商业格局的把控都是优于后进入者的。

另一方面，中国政府目前提出的供给侧改革，其实万达在这方面做的非常出色，我们一直不停地在研究，到底怎么样根据运营的各方面表现和数据，来调整整个广场的节奏和业态的占比，未来陆续推出来的广场，我相信大家都会看到与以往的不同。

对于已开业的广场，我们将持续进行调整，但是这个调整不代表我们就不做某一个行业，举个例子，刚才我说2015年调整的200万平米，主要来源于百货业态的调整，但并不意味着百货这个行业我们就要放弃，因为在中国这么大的市场里，不存在一刀切的问题，之前万达开业的百货有超过一百座，调整之后会保留40-50座经营能力或者是适应当地商业水平的百货，剩余的百货我们会根据市场需求和消费者的需求进行调整，目前主要调整的方向还是偏向于个性化的零售业态，儿童娱乐、服务业态、体验业态，还有家庭消费业态，这些业态我相信在未来整个商业发展中都会有比较强劲的增长。

我相信我们的调整是不会停的，只有不停的变化，才能迎合市场的发展。

古巴宣布解禁Google

据虎嗅网援引微博人士@知中ZHICHINA的消息，古巴宣布解禁Google。与此同时，Facebook、Google 发表声明，愿意帮助包括古巴在内的所有第三世界公民免费上网，共享21世纪人类文明财富。

如今Google和Facebook已经覆盖了绝大多数的国家，早些时候有传闻称，Google计划重返中国，但工信部最后却称，并未与Google有过沟通。而就在最近，Facebook创始人扎克伯格来华访问，试图进一步加强和国内监管层的关系。

国内手机售后排名：苹果努比亚垫底

中国质量万里行促进会近期在天津、上海、成都等13个城市对OPPO、华为、苹果、联想等十个手机品牌销售及维修窗口服务质量从核心服务、辅助服务等三大类14项服务指标进行测评。

评分从高到低依次为A：91分以上，B：81分以上，C：60分以上，D：59分以下，结果没有一个品牌达到A类，达到B类的品牌只有四个，其余六个品牌都是C类，分别是：小米手机平均得分为77.13分；魅族手机平均得分为76.62分；酷派手机平均得分为76.23分；OPPO手机平均得分为75.54分；苹果手机平均得分为73.59分；努比亚手机平均得分为70.50分。

中国质量万里行促进会提供的数据显示：2015年全国各类消费维权机构共受理手机投诉12.28万件，连续七年位居消费品类投诉第一位，占商品类投诉的16.92%。消费者投诉主要集中在手机易出现花屏、黑屏、死机、信号不稳定等性能故障问题；售后维修周期长、不履行手机“三包”义务等；部分经销商涉嫌销售假冒、翻新机等。

阿里巴巴炫耀的，不只是3万亿元这个数字

近日，阿里巴巴在其杭州办公区內立起了“3万亿新起点”的招牌，打开实时报数大屏幕，邀请合作者和媒体来围观它财年交易额（GMV）突破3万亿的时刻。它显然是把这当成双11来过的，茵蔓、裂帛、罗莱……等要靠淘宝天猫做生意的大商家纷纷发来贺电，阿里巴巴则深情感谢了全中国的剁手党们。

阿里巴巴的2016财年还有十天结束（2015.3.30-2016.4.1），意味着它相比上一年的交易额只增长了23%，但阿里巴巴想说的，却是自己赶超沃尔玛，体量分分钟全球第一，而且在金融、物流、云计算和大数据上成就斐然，且一手改造线下，一手托起就业，一手服务农村，一手进军海外。

阿里还宣布，自己要服务20亿全球消费者，2020财年平台成交额要超过6万亿元。请拭目以待。

腾讯也刚发了财报，比一比？

它2015年营收超过1028亿元，但是相比去年增长了30%，增速比阿里巴巴要快一点。被作为2015年重点的效果广告，也就是微信公众号和朋友圈、手机 QQ的收入，连续三个季度维持翻倍增长，相比上一年总共涨了172%，腾讯也该感谢每位微信黏手党的支持。

但腾讯花钱速度也变快了，由于微信C2C转账银行手续费、分成、以及内容和渠道成本等原因，导致腾讯2015年全年营业成本增加了35%，超过400亿元——马化腾不久前表示要收各位微信转账手续费时说，今年1月腾讯用在微信C2C转账的银行手续费就花了3亿元。

如果以市值论英雄，腾讯相当于阿里巴巴市值的98%，几乎平手。

18年历史的《出租车管理办法》被废了

近日，住房城乡建设部和公安部发了《废止<城市出租汽车管理办法>的决定》的文件，自昨天开始施行。18年前，《出租车管理办法》就是这两个部门联合发布的；未来出租车怎么管，将交给交通部制定。

这可能是出租车改革的关键一步，交通部部长刚在两会的记者会上称，出租车行业应该对经营权改革，实行经营权期限制和无偿使用，不得炒卖和擅自转让牌照，这可能意味着出租车的数量不会被严格控制；将改革“份子钱”的制度。

移动、联通、电信，

完全不是三足鼎立的关系

根据三大电信运营商刚发的财报，中国移动已经把其他两家公司远远甩在身后。虽然论体量，中国移动去年的营收是6683亿元，比其他两家的总和也就多了大约一1000亿；但论净利润，移动是联通的10倍，电信的5倍。

三家运营商的兴衰，跟从2G到3G到4G的技术更新密切相关，移动的4G基站数和覆盖面最大，因此用户也最多，总数是3亿人，但去年就净增加超过2亿人。去年，它的移动数据业务收入首次超过语音业务，移动数据流量同比增长了143.7%。

从爱马仕的财报里看中国

作为奢侈品里的奢侈品，爱马仕通常在经济低迷时也不会太受影响，它去年全年营收增长了19%，约合112亿元人民币；营业毛利增长了31.8%，比分析师的预期还高了一点点。但是，去年，它在中国市场的增长降到了个位数，原因你懂的。包括香港澳门在内的亚洲市场，以及曾遭遇恐怖袭击的巴黎都是增长较低的地区。

百丽卖鞋不顺利，卖牛仔裤试试？

中国最大的鞋履经销商百丽宣布，收购意大利休闲服饰集团Fashion Box SpA 29%的股权。Fashion Box SpA成立于1978年，旗下拥有牛仔裤品牌Replay以及Replay&Sons、We Are Replay等品牌。百丽显然是希望通过拓展服饰业务，来弥补鞋履业务的急速衰退。去年第四季度，它鞋类业务的同店销售额又下滑了16.5%，但运动、服饰业务的同店销售额却略有增长。过去3年，百丽的鞋类业务在电商的冲击下，同店销售额一直下滑。现在问题更严峻：中国网民热衷于海淘后，发现知名海外品牌的鞋子价格其实跟百丽差不多，鞋子已经是亚马逊海外购上卖得最好的商品。

茅台经销商们正在跪求：

茅台你快收下我的订金

茅台投资者们都知道，如果要预测这家三千亿市值公司的下一年业绩，关键指标是看它的“预收账款”数字。而根据它刚发布的财报，这个数字跟去年年底比，大涨了459.64%。此前，白酒市场动荡、中国政府反腐，曾让茅台业绩受挫，它也不再严格执行让经销商先打款、后提货的制度。现在，这家贵价酒公司再次回到强势地位，其总经理说茅台下半年销售指标不会超过8000吨，“茅台经销商必须合理安排销售进度，否则会面临第四季度缺货的窘境。”

百胜要把中国业务卖掉1/5，

先回点本儿

继去年宣布要分拆中国业务之后，百胜现在打算卖掉约20%中国业务的股份。据说按KKR等几个买家现在的报价算，经营肯德基、必胜客、塔可钟的百胜中国整体估值约100亿美元。百胜在中国的业绩不算理想，2011年时，它在中国的营业利润还有9亿美元，到了2014年，营业额虽然上涨了，但利润却只剩下7亿美元。必胜客的同店销售额是减少的。餐饮业重在适应本地口味，但对于中国区高级管理层都为外籍的百胜，卖掉中国业务，收收品牌授权费，是个规避风险的好办法。

摩托车挡风玻璃能当手机使了

《碟中谍》中那种挡风玻璃能显示导航信息的情况即将变为现实。三星首先在意大利推出了一款能收发信息邮件、显示导航功能的摩托车挡风玻璃，挡风玻璃通过Wi-Fi与智能手机App相连，当有电话打入，挡风玻璃屏幕亮起，车主可以停车接电话，系统也可以自动回复“我在开车”，同时屏幕还能显示GPS导航数据。在意大利，1/4的年轻摩托车司机事故，皆由开车玩手机导致。这款“智能摩托挡风玻璃”还是雏形，还不知道什么时候能真正上市。

（完）

更多犀利、客观、深度的郑州楼市分析、团购活动、人文教育等，请关注微信平台《郑州楼市》，微信ID：zzloushi，这是一个媒体。

欲了解郑州或海南某楼盘的详细信息、购房分析、动态、点评、探盘实拍等，请关注微信平台《米宅》，微信ID：mizhaicom，网址：www.mizhai.com，这是一个购房工具。

未经允许不得转载：郑州商业观察 » 看天下：郑州停止商品房小区配建公租房