大数据真相｜15年来，我们的房价每年涨，但真的升值了吗？

前言：

回顾2000-2015年，一共16年，我们逐一统计历年的房价、货币发行量、汇率，从不同的纬度来看真相，在房价一直上涨的背后，我们的房子真的升值了吗？

郑州就是中国的缩影，郑州的房价变化，基本和全国的房价变化持平，涨的时候都涨，跌的时候都跌，郑州的变化，可以代表着中国的变化。

郑州介于一二线与三四线城市中间，郑州的数据和分析，基本可以代表整个中国房地产的基本面。

今天，我们从6个纬度来看货币、通胀、房价的问题。

纬度一：从真实的郑州房价来看

从中可以看出：

1、第一波的房价上涨是2003年开始的，始于国务院的把房地产作为支柱行业发展的中央文件。

2、第二波更加二逼的上涨是从2009年开始的，始于4万亿投资和10多万亿信贷投放下的大跃进！

纬度二：从历年央行M2投放总金额来看

从中可以看出：

1、货币的大规模泛滥是从2009年开始的，TMD，万恶之源的一年啊！

2、货币泛滥一发不可收拾，之前大跃进投下项目停不下来、不能烂尾，只能硬着头皮一路高涨到现在！

什么是M2、GDP、通货膨胀、CPI？

M0就是社会上的现金，

M1就是M0+企业的活期存款，

M2就是M1+全国的定期存款。

如果把国家比作一个超市，M2的增长也就是货币总量的增长，GDP的增长可以简单看作是整个超市内货物数量增长。货物的增长速度跟不上钱的增长速度，货少钱多，货就会涨价。货涨价的幅度就是CPI的涨幅。

CPI不是通货膨胀率，但是CPI是衡量通货膨胀率的一个重要数据。

我国的CPI是由8类商品构成，各类价格指数的权重分别约为：食品34％，日用品5％，衣着9％，家庭设备及维修4％，医疗保健11％，交通通信9％，娱乐教育文化15％，居住14％。

纬度三：以2000年的M2数值和房价为基数参照，以后15年间里的变化图

从中可以看出：

1、相比2000的数据，M2的增幅在后续的15年间里，除了2001年，从2002年开始的14年间，M2增加速度远高于房价！

2、甚至从2014年开始，房价开始趋缓时，M2增幅还是一路高涨！

纬度四：相比上一年的M2总金额、房价环比增幅比较图

从中可以看出：

1、大多数的时间里，M2的年度增幅都在房价之上。

2、从2014年开始，M2增幅更是远在房价涨幅之上。

3、2009年的数据再一次证明，M2增幅与房价增幅真是一对好兄弟！双双高位增长！

15年来，我们的M2增长了8.8倍，郑州的房价涨了3.95倍，这是什么意思呢？我们来思考M2总增幅是房价总增幅2.37倍背后的事实：

要弄清这个事实，就要来说明经济的本质：

所谓，经济，就是买卖，如同世间万物都是由分子、原子构成一样，一个国家的经济就是由千千万万的最小的两个人的买与卖所汇聚而成的，汇聚成我们看到经济的万般模样。

我们以极端最小模式为例说明：

2001年，社会中只有两个人，社会中一共只有100元钱，有2个永远吃不完的馒头，有两栋永远不会倒的房子，于是馒头值25元，房子值25元。

2015年时，社会中还是只有这两个人，社会中却有了880元钱，如果社会没有增加GDP，还是只有两个馒头和两栋房子的话，馒头值220元，房子也值220元。

货币增量大于生产效率增量，就是钱多货少了。经济上学称为，这叫作通货膨胀！钱多了，如果收入涨幅没赶上通货膨胀涨幅的，叫购买力下降了！

在这里，还有一个GDP的因素，如果在2015年社会还是只有两个人、2个馒头、两栋房子，我们称之为GDP增长为0，但如果社会可支配资产增加了，比如社会中有2个馒头、3栋房子、1辆汽车，我们称之为GDP增长了，GDP增长可以冲抵M2增长带来的通货膨胀，因为增长的GDP可以消耗货币。

有一种经济理论是：M2增幅=GDP增幅+通货膨胀增幅

所以，如果三者增幅的数据在一定的合理区间，经济就是平稳增长的、安全健康的。（我们先暂时忽略GDP数据是否准确的问题）

纬度五：过去15年间官方（M2增幅-GDP增幅）和官方CPI数据的变化

从中可以看出：

1、大多数的时间里，实际的通胀指数是大于公开的CPI指数的（当然，CPI指数算法也不太一样，是根据食品、服装等不同的权重来计算的，这个我们是知道的）

2、如果房价没有跑过图中蓝色标线的涨幅，理论上，房子的价值就跌了！

3、而2001-2015年间，M2-GDP的增幅为109%，这比较接近真实的通货膨胀率。

注：

GDP数据、CPI数据都是统计局官方发布的数据，因为GDP、CPI都是统计局一家说了算，没有第三方监督，姑且只是听听，参考一下而已，但M2是各个银行数据之累计，受第三方数据约束，应该是更接近真实，可以作为重点参考，但实际的GDP数据应该不会高于公布的数据，CPI应该不会低于公布的数据，所以，实际的通胀应该是比上面蓝线标注的还要高一些才更接近真实。

考虑到数据的修正性，过去15年，M2增幅-GDP增幅之下的通胀数据应该是150%左右。2011-2015年这5年的实际通胀应该是45%左右。（此修正仅代表米宅单方面意见，仅供学术讨论）

纬度六：过去15年（通胀=M2增幅-GDP增幅）的通胀与房价相比上一年的环比增幅比较

从中可以看出：

1、单从表上看，房价确实在大部份时间跑过了通胀。但这是站在GDP数据是真实准确的前提之下.

2、至少，从上面的图中来看，房子在过去的15年间，确实被全国人民拥护并爱戴的，它也没有让人失望。

3、但要注意的是，从2014年开始，房价涨幅已经远赶不上真实通胀了，这是大家要密切注意的！

用一个案例解释M2/GDP/CPI

假设国家就是一个小超市。

GDP就是这个超市增加了多少商品，CPI就是整个超市的商品比去年贵了多少。来买东西的人用现金消费，这些现金就是MO，有的人喜欢刷卡，这个卡里的钱加现金就是M1，然后呢超市推出一个活动，存100送50，不过这个需要存够一年才能给你50。存的钱+卡的钱+现金就是M2。

M2的增长也就货币总量的增长，GDP的增长可以看作是整个超市内货物增长。货物的增长速度跟不上钱的增长速度，货少钱多，商品就会涨价，就是通胀。货涨价的幅度就是CPI的涨幅，如果货物增长速度超过钱的增长速度，货多钱少，商品就会降价，这就是通货紧缩。

所以，过去的15年间，我们的国家就好比这个小超市：货币总量涨、货物数量和品种涨、货物价格也在涨的同涨的15年，只是谁涨的更快、更慢的问题。

谈房价也就是，房价上涨有没有跑过真实的通胀的问题！

总结

1、从历史数据来看，郑州的房价还是跑过了通胀，特别是早期购买的业主都是划算的。

2、从趋势来看，未来的M2增发、通货膨胀是大势，目前钱存银行利息小于CPI数据，钱要花出去，拉动消费是大势。

3、从通货膨胀的幅度与趋势来看，一二线城市的房价目前是没有跌的可能，因为，白菜、大米、猪肉、房租都在涨，房价也是要涨的，这个不必太过敏感，要面对。但未来，房价涨幅赶不上通胀增幅也是大势，这要注意。

4、有价值的房子可以抗通胀，但一定要盯住的是可以自住、可以出租、可以出售的房子。郊区盘要慎重，你喜欢只代表你喜欢，不代表更多的人需要，更多的人需要才是真正的市场价值。

5、政府对房地产目前的政策就是：热点城市去杠杆（上海、深圳），冷清城市去库存（三四线城市，如沈阳、鄂尔多斯等），郑州居于中间，杠杆不强，库存不高。郑州的数据和分析基本可以代表整个中国房地产的基本面。

6、而房价已然不算低，即使M2一直增发，房价就要一直涨下去吗？这是不现实的，但何时是临界点？何时是拐点？已经不能用简单的经济理论来分析，这是没有答案的。我们认为临界的趋势就是房价上涨速度已经远低于通胀的增速，房价已经不再是抵抗通胀的理想选择，这个时候，钱往别处流的时候，才是房价真正的拐点，比如2015年的上半年股市大幅上扬的时候，那时候的地产人才能真正感受到市场的寒冷，可惜，那个时间段太短了，远不能左右楼市的大趋势。一切的一切，还是钱在起作用，大量的钱去哪儿？泡沫就在那儿！而，泡沫，必然会破，只是如何破，何时破的问题。

结束：

1、过去15年间，M2-GDP的增速为109%，通胀修正后约为150%，就是2.5倍。

2、过去10年间，M2-GDP的增速为83%，通胀修正后约为120%，就是2.2倍。

3、过去5年间，M2-GDP的增速为31%，通胀修正后约为45%，就是1.45倍。

（以上数据仅代表米宅单方面意见，仅供学术讨论）

如果你的房价涨幅没有超过以上幅度，意味着，你的房价没有涨过实际通胀，实际价值是跌了。

而2016年的1-2月，两个月，M2增发3.3万亿，而面对经济的下滑，货币增发会是十三五的常态，如此下来，短时期内，房价怎么跌得下来？

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（完）

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