米宅看地市 | 单靠建业和老胡的情怀，开封的复兴还有多远？

去过开封旅游的人，多数印象都不能算好。脏乱差几乎是大家对开封的一致印象。有个朋友曾经说过，以前他带外国游客团在陇海线上三大古都游玩时，一般都是从开封开始，到洛阳，再到西安，确保整个行程给人的感觉会越来越好，而不是越来越糟。

同为5A级景区，比起洛阳的龙门石窟，西安的兵马俑，开封的清明上河园颇有些注水的嫌疑。更不要说，整个城市的风貌给人带来的感觉更是有天壤之别。去过洛阳的人说，这个城市给人的感觉很舒服，去过西安的人认为，这个城市已经有了大城市的风范，去过开封的人说，去了第一次就不想再去第二次。

再说下去，估计我又要被扣上“黑开封”的帽子了。其实，我去过开封的次数相当多，每次的体会都各不相同。相比2010年之前，开封老城区的市容市貌不能说有了脱胎换骨的变化，但也确实提升了很多。而这份功劳，主要应该归功于开封市和建业共同推动的二期水系改造。

根据开封市的规划，是希望老城区的居民都能转移到开封新区去居住，再把整个老城区都打造成一个旅游景点。于是现在整个开封都在大拆大建，新城区的高楼乌压压一片，上次我们已经做过分析专稿，老城区则是各种文商旅项目层出不穷。

今天这篇稿件，主要分析一下开封的文商旅项目，看看凭借这些项目，老城区是否能变成让人流连忘返之地？开封复兴的历史使命又有多长时间能够实现？

建业和老胡的情怀——东京梦华和铂尔曼酒店

我们都知道老胡的情怀，那就是他对河南这片土地和土地上的人民充满了感情。前些年里，他一直在强调建业的使命就是给河南人民盖好房子，这些年建业的版图里又多了很多文化旅游项目，这既跟建业的转型战略有关，也跟老胡的情怀有关。所以，建业在开封的东京梦华项目，甚至包括铂尔曼酒店，在老胡眼里，都不仅仅是单纯的用来盈利的房地产项目，而是“开封城市整体复兴工程”的组成部分。

2015年10月，在建业铂尔曼酒店的开业现场，老胡提起他九年前第一次受当时开封市政府领导邀请，登上400年前明朝落成的古城墙。“当年，我站在城墙上想，一代人有一代人的责任和梦想。这个工程在我眼里，就是这个千年古城的整体复兴工程。抱着这个梦想，八年前与开封政府达成协议，整个过程历尽艰辛。”

建业东京梦华位于连接龙亭湖和包公湖的的御河（即开封二期水系工程）两岸，占地1200亩，以宋风建筑为主，先期开发项目为七盛角和万膳街，分别位于北边的龙亭湖和南边的包公湖附近。两者均为大型仿古商业街，七盛角算是个民俗文化商业街，已经营业近两年，万膳街则是专门吃小吃的地方，应该是刚刚开放，还有很多空铺。

建业东京梦华总体规划图↓↓↓

其实东京梦华所在的位置相当好，因为连接龙亭湖与包公湖的御河两岸，是开封市文化旅游的“黄金走廊”，景点总数占全市的60%以上，游客接待量占全市的70%以上。但是，开封人民的安土重迁，使得沿线棚户区的拆迁难度直逼郑州城中村。

根据《大河报》2014年的报道，“2009年，御河工程基本完工，但对御河两岸近2万户城市棚户区居民的拆迁，其持久性、复杂性超出很多人的预料。如今，建业在该项目土地上的投资已超过12亿元，但完成拆迁的土地不足1/4，启动运作的也仅有七盛角、半亩园和万膳街三个项目。”

目前看来，整个东京梦华的进度并没有比2014年时好多少，除了已经开业的七盛角、万膳街，建设已经进入尾声的半亩园，也就多了个住宅项目——泰和府。但是这些已经让整个开封老城区的形象有了很大的提升。

从营业情况来看，七盛角算是进入了正轨，但是盈利依然不乐观。我到七盛角的时候是3月初，可能本来也是淡季，又不是周末，整个七盛角都看不到什么人，店铺也几乎全都关着门。在这点上，七盛角本身也很无奈，因为这是和开封的整体旅游环境挂钩的。用一个出租车司机的话说，就是“半年不开张，开张吃半年”。

七盛角和附近御河的夜景是最漂亮的↓↓↓

半亩园是院落式商业别墅，目前建设已进入尾声，效果图如下↓↓↓

作为一个文旅商项目，东京梦华的主要落点还是在于“商”，从目前来看，它自身并不足以像宽窄巷子、上海新天地一样，成为一个旅游景点，它的使命只是为其他景点带来的客流提供配套服务而已。而开封的景点，本身就没什么太大的吸引力。

“好的商业街，不仅要使开发商和商家共赢，还要能吸引游客，自发成为一个旅游景点或城市文化符号”。在这一点上，东京梦华还任重道远。

除了东京梦华，建业在开封的项目还有位于清明上河园东北部的铂尔曼酒店。酒店采用中式风格，五星级配置，是一家园林湖景度假式酒店，里面有湖有林子，水面宽阔，还有水鸟游来游去，颇有些野趣。个人感觉还是非常不错的，至少比市区的五星级中州国际饭店好多了，甚至比东京梦华更值得专门去一次。

开封建业铂尔曼酒店↓↓↓

成功的模式——小宋城和清明上河园

清明上河园大家应该都很熟悉了，算是开封旅游景点中的主力店吧，如果你带朋友去开封的话，肯定是要去一趟清明上河园的。可以说，清明上河园的商业理念还是相当成功的，很多思路甚至可以称的上是超前。

首先，它是一个以绘画作品为原型的仿古主题公园，也是全国唯一一家，这当然还是要感谢张择端的《清明上河图》，园内的大型水上实景演出《东京梦华》，在国内也是排得上号的，在省内更是第一家。

虽然我本人对于这种仿古主题公园并不感冒，对于园内闹哄哄的各种表演也没什么好感，但是依然有很多游客吃这一套，还是迎合了市场的需求。而且园内的实景演出《东京梦华》确实还挺值得一看，比白天园子里各种乱糟糟的表演好看多了。

小宋城是2013年年底开业的，位于大梁路西段，离新城区比较近。小宋城由原“东京艺术中心”改造而成，建筑面积约5万方，主要经营开封特色小吃及全国各地风味。整体风格也和清明上河园差不多，都是仿宋，里面卖饭的人都穿着宋朝样式的服饰。和清明上河园不一样的是，小宋城是封闭式的，和购物中心一样。

上面的蓝色天空都是假的，有点儿像《楚门的世界》里的效果↓↓↓

去小宋城的时候，里面的人还不少。可见，吃饭真是刚需。但是，里面的东西真的不怎么好吃，而且，真的很贵，应该是旅游人士专供。

除了小吃，小宋城还有7000平的温泉洗浴会所、5000平的电影院，每天还有两场《千回大宋》的大型室内演出，都是比较吸引客流的，业态设计还算合理。

失败的典范——珠玑巷的重建

珠玑巷应该没多少人听说过。据说，珠玑巷是海内外众多客家人精神家园的象征。在粤港等众多客家人心中，南雄珠玑巷是一块神圣的地方，因为在很多人的家谱中都记载说自己的祖先是从那里迁来的。据说，南雄珠玑巷名称来源于北宋都城东京(今开封)的珠玑巷。

其实，历史记载里根本查不到确切的依据，证明这个珠玑巷是在开封的哪个具体位置存在过。不知道怎么回事，就在开封府文庙、学宫旧址上搞了个重建，声称是“珠玑巷客家文化展示区”。对于这个遍地都是历史的城市里说，搞出这种牵强附会的项目，简直有点儿莫名其妙。

而这个所谓的珠玑巷客家文化展示区，其实就是个普通的商业街，真心没看出来跟文化有什么关系。而且这个位置，距离景点和市中心都很远，项目本身又不具备什么吸引力，更是人气惨淡。

一位老大娘在珠玑巷广场的孔子像下打盹↓↓↓

虽然清明上河园和小宋城在我看来都不怎么上档次，但从经济效益上来说，还算是成功的，至少遵循了商业规律。不管是选址还是业态，还有在招揽人流量上，都算是可圈可点。珠玑巷则可以称之为失败的典范。没有招商可言，没有业态规划，店铺肯定都是对外出售的，没有吸引人流量的主力店，只是为了赶上潮流，把商业街修成仿古的罢了。

当然，如果不把他算作是文商旅项目的话，它的失败，简直不值一提。因为这就是个标准的县城里常见的低端大型商业街罢了。要不是打着珠玑巷的牌子，建着仿古的建筑，这个项目也根本不会进入今天的这篇稿件里。

尾声：

《第一财经周刊》认为，能否成为大家喜欢的旅游城市，一个重要标杆就是城市的友好度，简单来说，就是除了有吸引人的景点以外，城市本身是否舒适，各种配套是否便利，游客是否愿意在这个城市长时间停留。比如像莫高窟这样的景点固然吸引人，但是没有人会愿意在当地呆上三五天。

用这个标杆来衡量的话，成都和杭州都是其中的佼佼者。既有景点，又有各种便利配置，市民生活得比较安逸，外地人也愿意去了再去。而开封现在的水准，既没有特别吸引人的景点，配套设施更是落后。好在中国人多，开封名气又太大，每个中国人在有生之年应该都会来一趟吧，就这一点来说，开封的客源还是不用太发愁的。这也是为什么开封会出现“半年不开张，开张吃半年”的景象，因为它的回头客少，无法细水长流。

当然，开封经济实力差，又不是省会，拿它跟成都、杭州比，实在有些不厚道。有时候会不切实际地想一下，如果省会还在开封的话，开封的状况不会比现在好太多？虽然郑州现在有了第八大古都的帽子，又有了登封少林寺，但是说服力依然不强，大家还是认为郑州缺乏文化底蕴。所以，郑汴一体化，很有些郑州开封抱团取暖的意思。

开封复兴，不仅仅是开封的愿望，应该也是全河南省的愿望。所以，建业才会在当地开建东京梦华，虽然目前的投入和收益还不成比例。东京梦华，就是在提高整个开封的友好度。但是，仅仅一个建业是不够的，开封老城区又不比丽江、大理等小镇，总共就那么巴掌大，必须市政府和多家文旅类开发商共同努力，但是，目前看来，除了建业，市区的其他开发商也没有太靠谱的。

几乎所有的文商旅项目都会提到成都的锦里、宽窄巷子，还有上海的新天地，觉得自己只要把建筑改成仿古的，人气就能爆棚了一样。其实，文旅项目难度极大，开发时间长、收益慢，而且都需要因地制宜，没有成熟的经验可供借鉴，加上我们的开发商们总是那么的缺乏想象力和创造力，老是弄出来一堆不伦不类的东西。

所谓的开封复兴，其实也就是打造一个像样的旅游城市，但就这一点，也还有太长的路要走。

（完）

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