米宅看深圳 | 看看万科、华润、金地在深圳的在售项目有多牛B

3月中旬去深圳出差，专门安排两天参观深圳具有代表性的房地产项目。

这次我们选项目的基本原则是：

1、国内一线开发商，品牌很重要。

2、在郑州有正开发项目，有对比才有发言权。

3、精装修。精装修是未来的房地产发展方向，深圳的地产理念又是全国的风向标，所以看当然要看最好的。

4、当前热销。已经交房的好项目说实话很多，但是时间有限，只能选择现在最具有代表性的来看。

依据以上四点，最终确定了万科·麓城、万科·九龙山、华润·银湖蓝山、（金地）深圳中心·天元、中海·天钻、龙光·玖龙玺（龙光在郑州没有项目）等几个项目。

综合看下来有以下几点印象：

1、和郑州在售项目没有可比性。这一点万科的比较明显。顺便参观了09年交房的万科·金域华府，和去年郑州交房的万科城一期非常相似，甚至赠送面积更大。

2、深圳大牌开发商太多，品牌溢价能力没有郑州高，更多的是拼产品、拼物业、拼地段。

3、深圳地缘客户占购房主力，这和深圳城市框架大、功能分区明晰有关，当然和外地人限购也有很大关系。

4、改善类项目精装交房的标准极尽奢华，会所、大堂、镜面泳池那都不算啥，关键什么都是双份甚至三份，比如华润的项目是三重大堂，私密性极强。

5、我们在深圳看了万科的三个项目，对其收纳人性化，卫浴设计细节，厨房功能性印象深刻。本文着重讲万科·麓山。

6、在深圳买房根本不需要考虑绿化率。深圳有山、有水，房子基本都像是建在森林里。

7、深圳的房地产市场比郑州先进没有10年也有8年，就是有这么大的差距。

8、万科在深圳的楼盘超多，不愧是万科大本营，但在售的以刚需、刚改为主。

在说项目之前，我们先简单说一下深圳的行政区分。

深圳主要有六个区，关内有四个区，分别是盐田区，罗湖区，福田区，南山区；关外有宝安区，龙岗区两个区。

其中福田为中心区，关键词是行政中心、金融中心、商业中心，市民中心、莲花山、华强北。

罗湖区是老中心区，关键词是商业中心、罗湖口岸、地王大厦、京基100。

南山区的关键词是高科技中心、深港合作区，蛇口、海岸城、高新园、前海。

盐田区的关键词是港口城区、海岸观景线、盐田港、大小梅沙、中英街。

宝安区的关键词是工业中心。

龙岗区虽处深圳东部，但属于深圳的“西部”，是一大工业区，有深圳最美的海岸线。

光明新区、坪山新区、龙华新区等是经济区。

再来看一张图更直观

本文着重选了万科·麓城、华润·银湖蓝山、（金地）深圳中心·天元，分别在以下位置

万科·麓城

项目位置：

位于布吉街道水径片区，布龙路与吉华路交汇处，靠近上水径地铁口。没有去过深圳的朋友会摸不到头脑，说的简单点就是在关外属于龙岗区。

项目概况：

万科麓城位于银湖山麓，依山而建，总占地约16万㎡，总建面约45万㎡，容积率约2.7，是深圳首个万科幸福系·大城梦享家项目。项目分四期开发，现在主推三期。配套有24班小学和大型幼儿园（红线外）、标准足球场、篮球场、网球场等运动场地设施。因背靠银湖山，所以规划有登山绿道。

现有地铁5号线上水径站，周边有南坪、清平、水官三条快速路，所以这个的项目的交通条件还不错。只是从大的区域来讲，这一块地方农民房有些多，环境不够纯粹。所以未来旧城改造的空间会非常大。总的来说，这个区域更像高新区的感觉（除了交通状况），所以这个项目客群定位是龙岗区偏刚需和刚改人群。

当时看这个项目的时候打算和郑州的万科城项目进行对比，看完之后就觉得真心没法比。因为虽然在一个产品系列里面却不在一个产品等级。但是特想和郑州的万科项目谈谈，可是当想问“万科你怎么双重标准”？自己都觉得没意思。

首先郑州和深圳就没可比性。

其次，郑州的房子太好卖，不愁卖。

第三说直接点，咱郑州人民对外来品牌开发商太崇拜了。就没见过啥好东西，从万科美景龙堂到万科城一开盘就没房子，还有最近要开盘的万科紫台。

最后，我们不崇拜还有没有更好的选择？

在本文要发稿的时候，得知万科城业主维权，一时五味杂陈，一半对一半吧。

好了，废话不说，直接上图。

精装展示：

先看总的交楼标准

从进门开始，共有10个功能细节，你所能想到出门进门所有需要统统都满足。

穿衣镜

换鞋凳

入户玄关处的内置储物柜。

有人会说，这算啥。请注意所有细节的尺寸和顺序，都是刚刚好，没有一寸浪费面积。这就有点体现万科一直研究和提倡的的空间定制。

再来看厨房

拐角拉篮。有生活经验的人都知道这个配置有多方便好用。

一般的橱柜都会配置拉篮。但重点不在有没有，在位置是否合适，功能是否齐全。

柜体内部贴铝箔纸防潮以及金属包边。

除了会移动的其它的几乎都是交房标准。

再看生活阳台

这个设计堪称经典，其实我早几年就看过类似这样的效果图，但是愿意实际运用的开发商很少，在郑州就没有见过，包括万科。不要小看这半平米，这里面就包含十多个小细节，每一个细节都是一道工序。但是有生活经验的人都知道，使用起来有多方便，多干净。

室内外有2厘米的高差，干湿分离。（图示1与2、3与4标示区域均有高差）

再看卫生间。

我们都有肥皂碟把洗手台弄的脏脏的烦恼吧。看这个细节。

再上个全景

卫生间不单单是干湿分离，还是三段式的。有人说这有啥，郑州有很多这样的设计。首先这个是偏刚需的项目，其次请看细节。

淋浴区的地板是防滑的，内有1-2厘米的高差。

客厅过道的夜灯设计

卧室落地窗

看完以上照片，你是不是也想和郑州万科项目谈谈。

华润·银湖蓝山

项目位置：

罗湖区银湖片区，北环大道北侧，毗邻银湖风景区。

项目概况：

华润·银湖蓝山位于深圳银湖片区，占地面积约5.87万平方米，建筑面积约31万平方米，集高层、超高层高端住宅、自然山地园林、全景会所、商业配套“蓝山汇”及教育、康体设施等多元业态于一体的住区。

该项目一期超90%户型为150平方米以上的大宅，其中户型以150-180平方米的3-4房、230-260平方米的4-5房为主，同时有少量91平方米的两房户型。

这个项目属于偏改善的项目。本来准备和郑州的华润悦府做对比。看完之后也觉得真心没法比。如果相比较，那就和直接黑华润一样了。

但还是想和华润悦府谈谈。你们说华润悦府是华润的高端产品系列，我们就觉得专注气度豪宅的华润也就那样了。但看完深圳华润·银湖蓝山有点凌乱了，产品档次甚至还低悦府一个层级的产品却让我们深深的感受到什么叫华润的高端产品。说实话悦府实在太小家子气。

我们去的时候项目还没有开始销售。3月26日开盘后的价格是74000每平，和我们的预测基本吻合。而华润·深圳湾悦府的价格是约138000每平。

精装展示：

目前销售这三栋。从沙盘看，这个项目高差明显，且看华润如何利用高差做出高端大气上档次。

一层大堂，全面积落地窗，中心景观一览无遗。

二层大堂

进入中心庭院。

两边都是浅池，走在中间的特有仪式感，一句话低调、奢华、有内涵。

三层大堂，未来是24小时人工服务，就像酒店大堂一样。

请忽略装修，重点看层高，注意这不是酒店、写字楼大堂。

好了，进入样板间。

华润没有公示交房标准，只展示了装修、装饰标准。说白了你看到的一切是交房标准，但是我不给承诺。这一点不论是深圳还是郑州的华润表现高度一致，参照一个标准。我曾在《深度解析恒大、绿地、正商及华润的补充协议都写了什么？ 》说过华润是最懂法的开发商。

先看卫生间。

看过万科·麓城的卫生间再对比华润·银湖蓝山的卫生间，刚需和偏改善的差别很明显。对比郑州，就更明显了。只是郑州本地的一些开发商总是搞不清楚自己的位置，刚需的样板间搞的不像刚需，改善的样板间做的不像改善。

这是淋浴下的防滑地板，表面凹凸不平。四周下水缝，据说30秒快干。

上一张细节图。还是那句话，看似没啥稀奇的，请注意细节和整体设计的质感。

主要是这个飘窗的高度。

销售人员说交房标准是同档次品牌任选。

华润·悦府的业主看完之后是啥心情？

（金地）深圳中心·天元

位置：

福田彩田路和福华路交汇处（彩福大厦附近）

概况：

项目位于福田区，紧临深南大道，是城改造项目。其中包括50万平方米的住宅及公寓、30万平方米的Shopping-mall、20万平方米的甲级写字楼，建成后深圳标志性的城市综合体。目前5栋90-230㎡精装公寓在售，以200-300平的超高层大平面户型为主，一层一户、三梯专属、独立电梯厅、室内悬挑星空泳池、9米IMAX环幕观景客厅等等极尽精装配置。

和金地在郑州根本进不了主城区不同，这个项目在深圳中心区，虽然是和另外两家联合拿地，但政商关系可见一斑。这个项目就一句话：顶级位置，顶级配置，顶级精装。一个字豪！

看房需要提前预约，如果对方觉得你不是目标人群，会直接要求验资的，就是要求你出示不动产、证券等资产证明。过了这一关，对方还会直接问你我们的价格大约12万一平，请问你可以接受吗？

说实话在深圳的这个位置才卖12万每平，金地的营销能力也实在不敢恭维。

参观第一步先看宣传片。有没有看大片的感觉，偌大一个影音室就只有你一个人的时候，还是挺震撼的，怪不得那些名人大咖们喜欢包场看电影。

然后讲沙盘。超牛的感觉有没有，其实项目在这个位置。（红色线标注）

通往样板间的过街天桥

私家内廷廊道。地上的木条都有防水涂层，据说历久弥新。

据说这条800米长的商业街就是未来深圳的“香榭丽舍大街”，里面的牌子就是你能想到的所有大牌。

因为样板间不能拍照，所以很遗憾，不能展示照片了，最主要的是一拍照就露馅了。但是可以分享几个感受：

1、安静。真的是一点声音都没有。 除了是因为采用三层中控Low-E玻璃窗户外就是在窗框、门框的边角覆盖（据说是）iPhone金属边条的“阳极氧化”表面处理技术增加耐用抗腐蚀的同时更密封。

2、入户门气派。 入户门就像是我们经常在影视剧内看到的进入银行金库的门，不仅厚还超宽，销售人员说这是具有最高等级防火防盗迪瑞装甲门，意大利原装进口BENZ级专利锁具、进口密封条，共有21个防盗锁点，防火填充全封闭出厂。

3、厨房橱柜是全套的博德宝(POGGENPOHL)。全套厨房电器是嘉格纳(GAGGENAU)，包括抽油烟机、烟机装饰罩、燃气灶、电磁炉、双门冰箱、洗碗机、蒸烤炉一体机、酒柜、咖啡机。

4、空间布局的排布更像是别墅，所以总以为还有二层。但其实是个大平层，所以会觉得设计有些缺少人性关怀。或许和这个项目是三家开发商联合开发有关，所以这个项目亮点很多，豪也确实豪，但是总觉得缺少啥。

看完这个项目也想和金地谈谈。之前在郑州看过金地·格林小城项目，对这个项目的印象还行，景观、绿化、产品创新、户型设计都能体现出外来品牌开发商该有的理念。

但是看了深圳·天元项目觉得金地对咱郑州是有诚意的，至少拿出了点真本事。当然，如果你说这说明金地真没啥本事，我也没话说，但是有本事的产品落不了地咱也只有看看的份儿不是吗？

话说回来，深圳中心·天元的亮点还是很多的。深圳一位同行说，天元的样板间是想要做豪宅样板间的开发商都可以去看看，做个参考案例不会错。

从深圳回来的路上，有点小伤感，觉得在郑州买房子的人都实在是太委屈了。北龙湖的房子好，有多少人能买的起?而我们能买得起的房子有多少是的好房子？

但另一个问题也浮现出来，什么是好房子？还是我们见得好东西太少了，以至于我们都不知道什么是好房子了。

（完）

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