房价是如何一步步上涨并弄死中国实体经济的？

今天，我们来梳理中国房地产的历史，再来梳理中国经济的历史、时间节点、政策节点、变化节点。以期让我们更好的理解中国特色、经济基石，以及房地产和制造业都发生了什么变化？

明确观点：一个国家强盛的基础、经济基石一定是制造业。

房地产业再发达，不可能成就中国梦，也不可能让中国在世界上崛起，也不可能真正的实现国富民强，能让中国跻身于世界之颠的只有制造业。如今世界上真正的经济强国如美国、日本、德国、法国，仔细看一下，房地产在他们国家的经济棋局中只是一个消费品，不会成为投资品，而日本在1991年的房地产泡沫也告诉了大家这个事实，作为一个消费品没事儿，但当房地产成为全国人民的投资盛宴时，就注定了大起大落的悲惨结局。

房地产业不行，金融业一样也不能成就中国梦，曾几何时，冰岛因为大力发展金融业让国家富的流油，人人都感觉自己的生活站在了全世界的顶尖，认为依靠金融业、服务业一样可以强国富民，2008年的金融危机已经告诉了全世界，这都是一个虚无的梦而已，冰岛全国破产，把冰岛国家卖了都偿还不了自己欠下的债务。

香港的未来并不美好，因为全靠金融、房地产、服务业，这是建立在沙滩之上的经济。我们现在日常用到的，已经看不到香港品牌。国际最著名的三个评级机构，有两个已经把香港调到了“负面”，说明了什么？

新加坡、台湾、韩国就好很多，他们都有强大的制造业，比如弹丸之地的新加坡，是世界上最大的电脑磁盘驱动器和硬盘出口国，也是世界第三大炼油中心，我们平时食用的金龙鱼就是新加坡的企业。韩国和台湾就更不用说了，国际品牌更多。

为什么一定是制造业？

1、制造业是可以赚全世界国家的钱的赚钱方式，只有从国外赚钱进国内，这才是真金白银的钱，而如果只是在国家内部赚来赚去，大到国家，小到家庭，老爸的钱给儿子，儿子的钱给媳妇，这个家庭真的富了吗？

2、制造业是可以循环发展、永续发展的，房地产地卖完了就没有了，但制造业不是，可以世代传承，继续发展。

3、制造业的利润其实要比房地产高，比如INTEL/APPLE/BMW/NIKON/SONY等，这些，利润率一定是在房地产之上。目前中国的房地产能保持15%的利润率也不错了。

4、房地产对环境、自然的破坏是永久的、不可恢复的，制造业才是可以布局全球的产业。

一、1979-1992，中国实体经济起步并打下良好的基础

1978年12月，十一届三中全会召开，把注意力从阶级斗争转到经济建设中来。这是中国经济发展的重大转折。

1979年，全国一半以上的生产队实行包工到组，25%的生产队实行包产到组，极大的调动了农民的积级性。

1979年10月，分布《中华人民共和国中外合资经营企业法》，开始鼓励外资直接投资中国，1980年设深圳、珠海、汕头、厦门为经济特区，1990年，开放上海浦东。

1988年4月，《中华人民共和国宪法修正案》规定：私营经济是社会主义公有制的补充，国家保护私营经济的合法权利和利益。从此，中国经济进入了有活力的大发展时期。

房价是如何一步步上涨并弄死中国实体经济的？

1985-1992年，中国签订利用外资项目8.8万个，实际利用外资816.8亿美元，其中外商直接投资312.95亿美元。

在这个阶段，全社会资源和自然资源都在涌向实体经济，以制造业为基础的实体经济发展较为稳健，经济结构相对比较健康。

二、1992-2002，投资+出口推动经济高速增长的模型形成

1992年，邓小平同志南巡讲话，提出发展才是硬道理，要加快改革。

1993年11月，十四大召开，进一步开放了商业、外贸、金融、保险、航空、律师、会计等行业。

1988年海南岛脱离广东省成为中国第31个省，一场炒作海南岛的房地产泡沫到来，1992年海南全省房地产投资87亿元，海口地价从1991年的十多万元/亩猛涨到1992年的600多万/亩，海南商品房价格从1988年的1350元、到1991年的400元、1992年的5000元、到1993年的7500元，三年涨了4倍，这是中国史上的第一场房地产泡沫。

1993年6月9日，朱镕基总理召开会议，直指海南房地产的疯狂泡沫和风险。

1993年6月23日，朱总理发表讲话，终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业，6月24日，国务院分布加强宏观调控的意见，16条措施严控信贷总规模、提高存贷利率、回收拆借资金、消减基建投资等，银行银根本面紧缩，海南房地产泡沫即刻破灭。海南留下了全国10%的积压商品房，烂尾楼600多栋、1600万平方米、闲置土地18834公顷、积压资金800亿、仅四大国有银行坏账就高达300亿元。

海南、北海的教训，让其它地方政府不再想房地产的事，都在鼓励实体经济发展，各种资源涌入制造业，由此给了中国实体经济健康发展换取一个稳定、持续的空间，才有了后来的世界工厂、中国模式。

这个时期，人民币对美元一路贬值，从1980年的1美元兑1.5人民币，一直贬值到1994年的1美元兑8.62人民币，大大提高了中国出口的竞争优势，促进了中国出口的辉煌。

1991-2001年，工业对经济增长的贡献都在50%以上，最高年份达到62.6%，大大超过第一、第三产业。

房价是如何一步步上涨并弄死中国实体经济的？

我们要注意一个细节，在1991-2002年间，1993年的房地产投资增速达到165%，增长过快并形成泡沫，但经过严厉调控，让泡沫硬着陆并警惕了全中国，从而给制造业留出了黄金10年！

房价是如何一步步上涨并弄死中国实体经济的？

三、2003-2011，房地产开始取代实体经济，被全国追捧

始于2002年末的SARS，在2003年3月以后突然恶化，相比1997年的亚洲金融危机，这次危机来的更迅速、令人措手不及。

遇危机、必刺激，这是中国逐渐形成并被认可的思维。

2003年，胡温时代来临。

在这一年，一项影响中国未来趋势及无数人命运的政策问世了。

2003年8月12日，《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称18号文）获准通过，”房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。。。实现房地产市场持续健康发展，对于全面实现小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义”。

从18号文开始，住房的公共产品特性被削弱，房价开始飞速上涨，1998-2003年，全国商品房价格每平方米只增加了343元，而到了2004年，每平方已经上涨了352元。

自2003年开始的三年内，连续三年，社会固定资产投资增长率超过了22.5%的上限。

当资源涌向房地产领域，赚钱效应很快蔓延，炒房热度高烧不退，辛辛苦苦做实业一辈子赚的钱都没有炒房一年赚的多，这种信号一旦蔓延，一些从事制造业、服务业的企业家纷纷把钱转移到了炒房炒地皮，浮躁和泡沫让人放弃了在实体经济领域的研究、创新。

如图，2003-2011房地产开发投资变化：

房价是如何一步步上涨并弄死中国实体经济的？

从2003年开始，我们的房地产开发投资额逐年增加，从2003年的1万亿到2011年的6万多亿。全中国的资金都开始涌向房地产，开发商与购房者一起拿钱玩了10年的狂欢盛宴、皆大欢喜！

房地产热火朝天，需要大量的钱，央行开足马力印发货币，大量货币再转到房地产行业，房地产行业继续红火，连续10多年，踩踏着实体经济，营造着一派虚拟繁荣的假象！

房价是如何一步步上涨并弄死中国实体经济的？

转折点：2003年

如果那一年，我们继续房地产的消费品属性，不要把房地产定性做为未来中国的支柱产业，而是立法大力做强做深制造业，扶持国际影响力的制造业企业和品牌，严格立法保护创新、产权、专利，倡导全民创新、研究、科研，倡导匠人精神，发展至今，该是什么样子？

在银行、房地产开发商享受着房地产的高速增长带来的巨大利润时，地方政府也尝到了房价上涨的巨大甜头，社会中掌握着核心资源的利益方都希望房价上涨、都希望房地产增长、都在依赖房地产时，苦的就是无数的老百姓，因为，只有没有任何资源的老百姓在单方面的希望房价降下来，但这一天，再也没有等来。

房价是如何一步步上涨并弄死中国实体经济的？

同时期，人民币在国际市场却在升值，出口优势下降，大量制造企业步履维艰，但同期房地产业却在高歌猛进，一正一反，钱和人才都快速流向了房地产业。

这没有等来的房价下跌，一直从2003年持续到了2013年！而且是一路高速疯涨！10年的时间，成就了中国的房地产，消耗掉了中国的实体经济活力！

有人感叹：

七匹狼做地产、美的做地产，海尔做地产，雅戈尔做地产，苏宁做地产，国美做地产，苏泊尔做地产，格力做地产，格兰仕做地产，奥康做地产，娃哈哈做地产，喜之郎做地产，奥克斯做地产、长城床垫做地产、长虹电器做地产，五粮液、郎酒、水井坊、阿里巴巴都在做地产，神奇的地产啊，让72行最后都殊途同归！

回到郑州，思念做地产、宇通做地产、郑煤做地产、海马做地产、锐旗做地产、中瑞做地产、大浪淘沙做地产、和谐汽车做地产、欧凯龙做地产等等。一样的殊途同归！

2008年1月1日，劳动合同法正式施行，在实体经济已经很艰难之时，在制造业急剧下滑之际，外因是出口急剧下降，这部本意很好、保护员工的法规，对很多企业主来说却是很艰难的痛、过不去的坎。

转折点：中国的2009年

在美国次贷危机影响之下，全球经济下滑，但其实我们自己知道，由于中国经济的特殊性和封闭性，对中国的影响其实小于全球，如果我们能坦然接受现实，接受经济下滑，并能深刻预见到M2增大、大规划基建和信贷刺激后的一系列恶果，顺势转型，放下房地产，倡导制造业和实体经济，为实体经济减税、暂缓或优化劳动合同法、扶持创新和研发、保护产权和智慧成果，走到今天，又是如何？

2009年第一季度，银行放出的贷款超过了过去三年的总额，银行被政策压着必须放出多少贷款，这些钱大多是实体经济企业借出，大多流向了担保公司或房地产，没过3年，要求必须归还，而大多企业均无力偿还，成为了在2012年前后压垮实体经济的最重的一棵稻草。

货币大量增发，2009年底，中国的M2余额超过了美国。

转折点：美国的2009年

2008年，是美国次贷危机最为严重的一年，2009年，奥巴马上台，强调重振制造业和出口，并于同年推出7800亿美元的投资计划，并强调降低金融业比例、增加出口，让美国经济建立在岩石上而不是沙滩上，2009年1月28日，众议院通过8190亿美元的“买国货”刺激条款，2010年8月，奥巴马签署《美国制造业促进法案》，通过减税、贷款、能源补贴等一系列措施来重振制造业，让在美生产效率提升，并鼓励美国的制造业回归。

2007-2011年间，美国工业出口占总出口的60%。

美国的ISM制造业指数在2008年最低为32.4，从2009年8月回升到50以上，现在已经回升并超过次贷危机之前的水平。

可惜，最好的调整时间都过去了，其实2008年就是最后的机会，如今，很多企业都没有了，再来一个巧妇，又如何去做好炊？

被房地产绑架之下，房地产一冷，整个产业链都受影响，经济就严重下滑，政府就赶紧降准降息放水刺激，然后这些钱又流不到实体经济中，只能进入房地产，房地产又变热，房地产一热，整个社会的钱就快速转入房地产，钱也热购房者也热，价格就快速上扬，于是政府就赶紧限购限贷调首付等，政府没了房地产也不行，老百姓不买房子也不知道钱往哪儿花，在中国目前这个经济棋局中，谁都很惶恐。

2008年以前，一路调控一路涨

2008年，美国次贷危机

2009年，大放水，4万亿投资，10多亿信贷投放，超强大力丸伺候

2010年-2012年，继续限购限贷调控，继续涨

2013年，金融调控，房地产增速下降

2014年，房地产增速继续下降

2015年，顶不住了，解除限购、限贷，降息，降准，界定首套房，二手房免税

2016年，怎么房地产还不火？开会去库存，再降息降准，降首付，降二套房首付，二手房交易大面积户型也免税，央行开年就放水，我K，怎么深圳上海这么疯涨？快快快，深圳上海继续加强限购政策，社保2年改5年、贷款政策变化等。。。

2017年，可以预见的就是咱冷他就赶紧热，咱热他就赶紧冷，反正政府和民众谁也不冷静。。。

如今，身在长三角、珠三角的工厂、企业家，他们最能感受到漫长的寒冷与无望。

临界点：中国的2012年

2012年时，是史上中国房地产最疯狂的一年，开盘就卖完，一天一个价，地产商、购房者、地方政府都疯了，同期的海南也是处在2011年房地产最疯狂的回落期，货币持续大量增发，2012年，中国的M2余额是美国的2.58倍，是日本的8.34倍，是欧元区总共的3.68倍。

紧接着，在2013年我们就迎来了狂欢之后的钱荒，一切又都变了。这一年，房地产高涨、李嘉诚们开始离开、外资开如撤离、工厂大批迁至东南亚。。。中国经济进入典型分明的红（房地产、金融）与黑（实体经济）时代。

临界点：中国的2018年

2018年，你、我、他，不可承受之痛！

结束：

如今，我们北上深的房价已经和纽约、东京、悉尼一个价了，我们的房子真的会比纽约还值钱吗？

把北京、上海、深圳的房子全卖掉，能买下半个美国，我们真的值这个价吗？

我们去日本买回大量的电饭锅、马桶盖，国产品牌却产能过剩，我们却不相信国产品牌的同类产品。

我们把香港、澳门、澳洲超市架上的奶粉、保健品一扫而空，国内的同类产品却产能过剩！

其实我们不是不需要，而且，我们谁也不再相信谁，企业与消费之间，已经隔着一道鸿沟，难以跨越。