说到郑州商业的发展，印象中最为深刻的要数上世纪8、90年代火遍全国的“二七商战”了，全国排名前20的百货公司有近一半都云集在郑州，当年红遍大江南北的“红太阳”（亚细亚）看起来更是傲视群雄不可一世。但好景不长，郑州商业的发展随着亚细亚、金博大、郑州百货大楼的陨落而放慢了前进的脚步，犹如一辆出了故障的轿车，只得打开双闪缓慢的靠边行驶。
在随后的10年里，丹尼斯、正道花园、大商等一批“老百货”充当了“临时引擎”，带着郑州商业这辆老旧破车继续向前行驶。直至2011年万达集团的进驻，郑州商业才算是真正意义上的迈进了“购物中心”模式的新商业时代。之后的两三年里，随着国贸360广场、万达广场、曼哈顿商业广场、深国投印象城（已被华润收购并入万象城2期）等一批新秀的崛起，以及华润万象城、丹尼斯大卫城的蓄势待发，“郑州商业”这头沉睡已久的狮子终于要起来梳展一下筋骨了。
接下来，小编就为大家奉上几个具有代表性的商业项目调研情况
购物中心
东：丹尼斯七天地、升龙曼哈顿、绿地原盛国际
南：二七万达广场、升龙国际中心
西：锦艺城
北：郑州国贸中心
中：丹尼斯人民店
东区：
1、丹尼斯七天地
项目介绍
丹尼斯七天地位于位于郑东新区内环30座22层高层建筑与外环30座30层高层建筑之间，南起商务西八街，北至商务西一街，正处CBD核心区。丹尼斯CBD步行街，总建筑面积约26.5万㎡，其中经营面积21万㎡，停车场面积5.5万㎡（约1200个停车位）。
| 位置 | 主题 |
| 1天地 | 名品百货 |
| 2天地 | 流行百货 |
| 3天地 | 俊逸居家 |
| 4天地 | 温馨家具 |
| 5天地 | 时尚家具 |
| 6天地 | 大 卖 场 |
| 7天地 | 缤纷娱乐 |
品牌招商
| 业态 | 代表品牌 |
| 主力店 | 丹尼斯大卖场、七天地国际影城 |
| 零售 | PORTS、六福、周大生、PRICH、odbo、渔 、ochirly、ONLY、VERO、 MODA、耐克生活、阿迪生活、ROEM、江南布衣、亦谷、拉柏家雅、 JACK JONES/思莱德/LEE/LEVI’S |
| 餐饮 | 1天地 | 必胜客 2天地 | 麻辣新语、土大力、鹿港小屋、花千代、北角秀味、虢国羊肉汤、阿三生煎、银鼎轩、重庆小天鹅、南翔小笼 3天地 | 龙宫 4天地 | 彩粤轩 5天地 | 豪客来 6天地 | 百岁拉面、本福回转寿司、彼酷里烤全鱼、高丽烤肉、泰飨、阿利茄汁面 7天地 | 九回香、趣趣锅、米乐居、皮皮鲁西餐、KFC、花千代、鱼乐、塔吉锅、Zoo Coffee、川之味、老港记 |
| 娱乐休闲 | 美丽田园、李嘉子形象设计、鹅塘酒吧/M（曼）﹒SPA |
运营点评
七天地商业全部由丹尼斯持有经营，自2010年起整体分三批陆续开业。运营采取租金、扣点等合作方式。零售类1层月租金可达100-150元/月/㎡。目前在CBD区域，凭借其超大体量及多年专业运营能力，已成为当之无愧的龙头。但不足之处小编也要狂吐一下：1地下停车场导视系统不给力；2除去二、六、七天地由餐饮、超市业态撑着以外，其余均可谓是不折不扣的“鸡肋”。
2、升龙曼哈顿广场
项目介绍
曼哈顿广场位于燕庄旧址，地处金水路与未来路交汇处。曼哈顿广场是郑州市首个大型城市综合体项目，也是郑州东门户最具标志性城市建筑群，项目总投资额逾40亿，地上总建筑面积约80万平方米，定位于大型城市综合体，规划涵盖住宅、商业、写字楼、酒店及精装公寓等多种物业类型。
曼哈顿广场以金水路为轴线分为南北两个区域，金水路南侧为高档住宅、商业配套区，金水路北侧为金融、办公区。
| 组成 | 体量（㎡） |
| 住宅 | 46万 |
| 写字楼 | 6万 |
| 酒店 | 6万 |
| 商业 | 22万 |
| 合计 | 约80万 |
品牌招商
| 业态 | 代表品牌 |
| 主力店 | 沃尔玛、国美电器、赛博数码广场、奥斯卡影城 |
| 零售 | 屈臣氏、利郎、九牧王、奔驰展厅 |
| 餐饮 | 星巴克、肯德基、必胜客、德克士、土大力、汉堡王、绿茵阁、拉芳舍、 |
| 娱乐休闲 | 中体倍力健身中心、乐界潮会所KTV、英途外语 |
运营点评
升龙曼哈顿广场为升龙在郑的首个项目，2009年开业至今一直未有大起色。主力店招商为该项目亮点。由于部分街铺采用返租模式，故在返租到期也曾发生商户集体罢市情况，对项目产生不良影响。目前租金水平为1F：80-180元/月/㎡，2F：80-160元/月/㎡。项目弊端：室内步行街由于商铺产权问题，一直无法进行统一定位与招商。
3、绿地原盛国际
项目介绍
绿地·原盛国际项目位于金水路与东风东路交汇处东南角。项目总建面积约38万平方米，是以多种办公形态的商务空间为主，集“商业、办公、酒店”于一体的大型综合性商业项目。
项目一共有8座办公楼，1座酒店，其余部分为商业。绿地·原盛国际项目的商业定位为：以目的型消费顾客为主要消费客群，以中、高档消费为主，引进以餐饮为主，娱乐、健身SPA、展贸型业态，并配以少量零售业态的格局。
| 组成 | 体量（㎡） |
| 写字楼 | 29万 |
| 酒店 | 2万 |
| 商业 | 7万 |
| 合计 | 约38万 |
品牌招商
| 业态 | 代表品牌 |
| 零售 | 光大银行、兴业银行、丹尼斯、宝马展厅、宜家代购、美乐家 |
| 餐饮 | 青莲酒家、迪欧咖啡、杭州望江门、小馆子、甘思咪哚、西堤岛咖啡、 |
| 娱乐休闲 | 美格菲健身、盛世豪门KTV、足浴会所 |
运营点评
原盛国际为绿地在郑第一个综合体项目，于2009年开业面市。项目整体采用租售并举模式。项目亮点在于招商先行，以租促售，兼顾了开发商资金链及项目商业品质的平衡。因项目销售中投资客比重较大，故对后期招商及开业运营也产生了不良影响。目前租金水平为1F：80-150元/月/㎡，2F：60-100元/月/㎡。
南区
1、二七万达广场
项目介绍
二七万达广场位于大学路与航海路金十字交汇处，是万达集团在郑州开发的第二个项目，项目占地165亩，总建筑面积62万平米，是集高尚住宅、商业、高级酒店、精装soho于一体的大型城市综合体项目。
| 组成 | 体量（㎡） |
| 住宅 | 27.3万 |
| 商业 | 25万 |
| SOHO | 9万 |
| 酒店 | 0.7万 |
| 合计 | 约62万 |
品牌招商
| 业态 | 代表品牌 |
| 主力店 | 万达百货、万达国际影城、大歌星KTV、大玩家游戏厅、华润万家超市、国美电器、艾博健身会所、苏园酒楼 |
| 零售 | ZARA、C&A、优衣库、TOMMY、GUESS、CK、ESPRIT、LEE、I DO、热风、西遇、WHO.A.U、GAP、P&B、G2000、屈臣氏、天梭、APPLE数码、新秀丽 |
| 餐饮 | 星巴克、必胜客、肯德基、麦当劳、仟吉、松本楼、蜀江烤鱼、蓉李记、麻辣香汇、汉拿山、哈根达斯、Double Seven法式餐厅、Caffebene |
运营点评
二七万达广场为万达在郑第二个综合体项目，于2012年开业面市。依靠万达成熟的综合体管控模式，项目在主力店招商、后期运营企划、租售互动等方向显示出万达在此产品上的专业性。同时，随着二七万达的开业，对周边项目升龙国际中心已产生了较大影响。目前该项目平均租金水平为200元/月/㎡。
2、升龙国际中心
项目介绍
升龙国际中心位于郑州市大学路与政通路交汇处，项目总建筑面积120万平方米，涵盖大型商业、高档商务办公、五星级酒店、高档公寓及高档住宅等多种物业形态。升龙国际中心拥有自身28万平方米的商业中心作为商业配套，定位于“新都市时尚消费体验中心”。
品牌招商
| 业态 | 代表品牌 |
| 主力店 | 大润发、国美电器、奥斯卡国际院线 |
| 零售 | 屈臣氏 |
| 餐饮 | 西湖春天、鼎鼎红、肯德基、迪欧咖啡、老庄火锅 、鑫狮麟、 京福华、
道礼家 |
| 娱乐休闲 | 红馆娱乐 |
运营点评
受股东分散、散售、返租到期等一系列因素影响，升龙国际中心在2011年开业后经历了短暂辉煌，而目前随着二七万达的竞争，经营有所下滑。目前租金水平为1F: 120-130/2F:80-90/3F:80-90/4F:50-60元/月/㎡。
西区
锦艺城
项目介绍
锦艺•国际华都位于中原区棉纺西路与桐柏路交汇处(原国棉一六厂)，是锦艺集团开发的总规模120万平方米大型海派新古典主义国际风情特区，由高层住宅，综合性商业建筑群、九年一贯制学校、幼儿园、综合性会所等组成。
| 组成 | 体量（㎡） |
| 住宅 | 90万 |
| 商业 | 总计30万，王府井6万，其他24万 |
| 合计 | 约120万 |
招商运营
| 业态 | 代表品牌 |
| 主力店 | 王府井百货、世纪联华旗舰店、国美电器、成龙国际院线 |
| 零售 | 优衣库、H&M、ONLY、Jack & Jones 、Very Moda、Selected、拉夏贝尔旗舰店、小谷小晶主题儿童商城、莎莎 |
| 餐饮 | 星巴克、肯德基、必胜客、味千拉面、德克士、永和豆浆、虢国珍如意、康师傅牛肉面、小天鹅、面包新语、汉拿山 |
| 休闲娱乐 | 好乐迪、SPA会所 |
运营点评
锦艺城在中原万达开业后，于2012年开业。由于其体量相对较大，且引入王府井百货（郑州首店），故从目前来看，其零售类品牌规模及档次高于中原万达，人气较旺。但锦艺独立运营的购物中心部分，在品牌组合、后期运营方面仍落后于中原万达，租金及人气相对较差。该商业项目对于住宅销售及价值提升达到了较好效果，锦艺国际住宅售价及销售进度一直领跑区域。
北区
1、郑州国贸中心（360广场）
项目介绍
郑州国贸中心位于农业路和花园路交汇处，以40万平方米超大规模，融合街区MALL、酒店式公寓及甲级写字楼多种业态成就郑州史无前例的全业态复合地标。郑州国贸中心的定位为“城市金融和商业中心”，集展示、商务、购物、娱乐、休闲、餐饮、旅游、文化、康体、 情感交流十大商业功能于一体。
| 组成 | 体量（㎡） |
| 公寓 | 22万 |
| 写字楼 | 8万 |
| 商业 | 10万 |
| 合计 | 约40万 |
品牌招商
| 业态 | 意向品牌 |
| 主力店 | 大商新玛特、家乐福 |
| 零售 | H&M、优衣库、ONLY、Jack & Jones 、Very Moda、Selected 、C&A、CK、热风、速写、MUJI、CHOCOLATE、ENO、UR、RAPA、屈臣氏、798造型、城市之光书店、儿童乐园 |
| 餐饮 | 星巴克、必胜客、味仟拉面、哈根达斯、DQ、仟吉西饼、多乐之日、caffe bene、面包新语、满记甜品、麻辣新语、韩林炭烧、比格披萨、棒约翰、I TEA、PAPABUBBLE、赛百味 |
运营点评
国贸中心项目于2011年开业，虽引入大商、家乐福等主力店，但主力店经营的平庸，使该项目并未胜出隔路相对的丹尼斯花园店。而新田全力运营的360购物广场则成为本项目的亮点，成为区域乃至郑州的“潮BUY地”。360购物广场在品牌组合（星巴客、H&M、优衣库、MUJI、面包新语等郑州首店）、企划推广等方面一直保持较高水准，使得“潮街”优势一直保持。目前租金水平为-1F:220-260 /1F:300 /2F:180 /3F:100元/月/㎡。
中心区：
1、丹尼斯人民店
项目介绍
丹尼斯人民店位于郑州市核心商圈二七商圈，由1号馆百货店、2号馆大卖场及进口超市、3号馆动感365馆组成，总体建筑面积达10万㎡。
品牌招商
| 业态 | 代表品牌 |
| 1号馆
精品百货 |
GUCCI、Ferragamo、MaxMara、Cartier、HUGO BOSS、Paul Shark BALLY、Coach、Montblanc、Armani Collezionin、Canali、SWAROVSKI、
MAX&CO、ESCADA、PORTS |
| 2号馆
大卖场 |
大卖场、拜特进品超市、同仁堂 |
| 3号馆
动感365 |
JEEP、斯可非得、万宝路、添柏岗、法鳄、暇步士、小帆船、HUNT、哥伦比亚、THE NF、AIGLE、沙乐华、狼爪、诺诗兰、哥仑布 |
运营点评
丹尼斯人民店为丹尼斯入豫首店，台商独资，当年在传统国有百货包围中实现中央突破，一举树立了郑州流行百货的地标地位。后在经营中一直保持领跑，在经营坪效上远超百盛、大商。近年，随着裕达、华润等竞争，通过扩大规模，引入GUCCI已调整为精品百货。合作方式为：租金+联营；联营扣点：17%-30%(珠宝化妆品及主力店不含在内）；租金水平为：250-1000元/月/㎡。
郑州商业现状
1.由两强对抗到多极发展
随着诸多商业地产项目的面市，郑州商业格局由大商、丹尼斯的两强对抗进入万达、华润、升龙、锦艺、绿地、建业、新田等多极发展时代，市场竞争更加激烈。
2.由单核拓展到多核汇聚
随着城市框架拉大及交通升级，郑州各区域商圈核心成员快速增加，商圈成员由单核增至多核，并逐步汇聚。以建设西路商圈为例，商圈成员由CC MAIL 增加了锦艺城、中原万达。商圈核心成员的增加，带来了区域的发展与升级。
3.项目体量与品牌档次同步升级
以二七商圈为例，随着万象城、大卫城入市临近，金博大二期项目也已开始规划，而丹尼斯人民店则早已通过扩3馆、引入GUCCI，早早完成了经营面积增长及品牌升级调整，以应对新一轮的竞争。
4.商业竞争源于模式之争
纵观郑州商业地产发展，从丹尼斯人民店的中心突破，至升龙曼哈顿、国贸360的异军突起，到目前万达广场、万象城的攻城掠地、快速复制，无不验证了“商业竞争源于模式之争”。
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