年销10亿的国贸360广场，成郑州唯一一个达标都市型金鼎级的

由商务部主导、中国连锁经营协会受委托组织起草的《购物中心等级划分规范》已正式实施满一年，由于其中的各类标准制订得比较严苛，可能只有北京、上海、广州、深圳等一线城市的大型购物中心才有可能达标，因此申请“评星”是按照自愿的原则执行，《规范》只起指导性的作用，不会强求各家购物中心参与评星工作。

据郑州商业观察了解，《规范》将我国的购物中心分为“四型二级”，其中的“四型”是指都市型、社区型、地区型和奥特莱斯型，然后在此分类基础上，评定“二级”，即是“宝鼎级”和“金鼎级”，其中宝鼎级为达标级，是购物中心合格的起步级，金鼎级购物中心将在宝鼎级的基础上产生。

购物中心等级的评定与划分主要从购物中心的业态与品牌、经验与管理、服务与设施、诚信与和谐、安全与保障、环保与节能、信息与智能等方面出发，对购物中心经营品类、业态覆盖、品牌占比、空置率、销售额、客流、租金等进行评定。此外，等级划分与评定采取企业自愿申报，凡连续经营一年(含)以上、建筑面积在1万平方米(含)以上的购物中心均可向所在省、自治区、直辖市、计划单列市等级评定机构申报。

对于《规范》在经营与管理方面的要求，有业内人士认为比较严格，因为很多标准都被细节化和标准化，这对于购物中心经营者而言是非常有压力的。业内人士认为，以国内购物中心发展的水平而言，除了一线城市的大型购物中心可以达到标准之外，其他城市的购物中心恐怕在这一系列的硬性指标面前就会败下阵来，因为“空置率在5%以下”、“平均租金年坪效要大于700元/平方米/年”等指标对目前购物中心行业来说要求真的非常高。

由于市场这只无形之手的关系，国内购物中心行业才刚刚开始走上差异化的发展道路，既有走高端路线的万象城，也有主打艺术文化的侨福芳草地，此外各种以自然风、原生态、主题为先的购物中心近几年发展迅速，对于消费者而言会有更多的选择和体验感受。

如果大家按照统一标准去评级的话，会不会在一定程度上刺激商城同质化现象重新袭来？在他看来，“金杯银杯不及顾客的口碑”，如今国内购物中心最大的问题还是商业定位模糊、精细化程度不足、对市场没有太锐利的敏感性，这需要运营者勤修内功。与其将精力花费在评星上，还不如加强在产品引进、业态组合、服务管理的升级上，这或者让购物中心在消费者的心目中拥有更多的星级光环。

参照评定标准，根据手中所掌握的资料与数据，Tony也尝试着为郑州的各个购物中心排了一次座次，看看在这一所谓的“准则”下，郑州的各个场子能达到怎样的水准。

据郑州商业观察不完全统计，截止至2015年末，郑州已开业的商业项目（不包括销售型商铺）总体量达到了270万平方米。而在2020年以前，还将有包括新田360广场太康路店、正弘城、CityOn熙地港、惠济万达广场等在内的二十余个项目近120万平方米的优质商业供应量出现。伴随着商业地产开发热潮，泡沫化、同质化现象加剧，一片繁华的背后是潜在的危机四伏。

在此，我们摘取了郑州4个具有代表性的购物中心现阶段的各项数据，根据《购物中心等级划分规范》做了一次评级，当然本次评级仅是郑州商业观察根据现有掌握到的信息及数据的一次整理，也欢迎业内同仁提出自己的意见及建议。

都市型金鼎级购物中心－新田360广场国贸店

伴随着消费需求的挖掘与释放，零售业显然正在向不断细分的方向发展，儿童城、青年综合体等商业形态的不断问世彰显着开发商们对细分客群的野心。国贸360广场作为在诞生之初就聚焦18～35岁新兴中产阶级、时尚客群定位，显然也感受到了这批“最挑剔客人”不断变化的需求。

2015年，国贸360五周年

近几年，零售、餐饮加娱乐成为许多购物中心的主要形态，几乎所有的购物中心，都充斥着ZARA、HM等快时尚品牌，品牌“泛滥”、同质化严重，人们记住的永远是几个品牌，而对购物中心品牌的概念则会被淡化。

单从规划的角度来看，花园路国贸360项目并不能令人太过满意。严格意义上来讲，动线的走向要对主力店有所避让，为其留足满足功能的空间，要将其内部动线意向表达出来，同时注意沿主动线一侧留出一个店铺进深，避免主动线出现单面铺。而在国贸360项目，单面铺设计直接导致了主动线利用价值的大幅度降低。

自2013年下半年起，360广场国贸店便首先开始了对内部动线的调整与改造，将原本三楼的次主力店国美电器换为由多个业态及品牌组合而成的儿童零售体验区，通过不断有针对性的运营后也终于在2015年末在该区域引入了玩具反斗城这一斡旋已久的品牌店。此外，将其正下方（二楼）的区域也由过去的几家大面积段铺位店（运动品牌集合店）打散并穿插出了一条不规则的动线，同时也增加了一组2-3层的上下手扶梯，极大的盘活了二、三楼的客流量，提振了销售业绩，同时多隔出来的铺位也增加了商场的整体租金收益。

而在2014年，360广场更是引进了逾50个新品牌，并对商场的重点区域做了集中的品牌升级，进一步增强了各楼层间的游逛性与体验感，加大了吸客和聚客力。除在一楼主入口处引入Snidel、MISS SIXTY以及L’OCCITANE外，还引入了如水货、57°湘、彼酷哩烤全鱼等快时尚餐饮。

2014年引进的意大利流行品牌MissSixty

到了2015年，360并未向上一年那样再做大规模的品牌调整，而是趋于运营平稳的一年，也只是部分业态和品牌做了微调，同时也将更多的精力放在了许昌360项目的招商及开业筹备上。据郑州商业观察预测，2016年对于该项目将会是非常重要的一年，伴随着周边多个竞品项目的停摆或延期，以及又一个合同年的到来（多数品牌于2014年签约进场，通常这样好的地段项目合同年限一般都设置为3年，因此今年有可能会有一轮新的调整），360势必会在品质及档次上进行一次深挖，从而为下一个3年甚至更长远而做好基础与铺垫。

PS.截至2015年末，新田360广场国贸店的年销售额达到了10亿元，同比增幅11.1%。其中，负一层的轻餐走食类平均租金达到了1200元/平方米，在业内所有项目中的坪效基本算是领军者地位。

2015部分新引入品牌：玩具反斗城、许留山、悦诗风吟、欧舒丹、米芝莲奶茶、RIVER STONE、煎饼侠、GYMCOLLEGE、EHE、太平洋童装、MAKU、map by BELLE、HOZ、磨豆坊、纽约薯条、日出茶太、迪士尼时尚、Material Girl

地区型金鼎级购物中心－丹尼斯大卫城、二七万达广场、中原万达广场、锦艺城（含A、B、C三个区）

社区型金鼎级购物中心－凯德购物广场

需要指出，如果不参照上述的评定标准，丹尼斯大卫城也是足以跻身都市型金鼎级购物中心行列的，将于2016年逐步完成调整的华润万象城也极具这一潜力。而将于今年开业的CityOn熙地港（购物中心）也有望冲击地区型金鼎级购物中心行列；璞丽中心蜻蜓广场也有望冲击社区型金鼎级购物中心行列。

2016年，对于郑州商业的发展而言将是至关重要的一年。 据郑州商业观察综合收到的最新消息显示，尽管新的一年将有数个项目推迟或延期开业（大多受工期或招商进度影响），但总体而言今年还将是郑州商业调整的一年，次级商圈仍需为消费者的购物、娱乐、体验提供更多选择，而受制于大的经济形势影响，也有越来越多首次进军商业地产行列的开发商选择了谨慎慢行与停滞观望，其中也有部分开发商选择了下调既定的商业自持比，一方面受制于银行或金融层面的压力，一方面也受制于零售消费市场下行。

而与周边武汉、长沙、西安等二线商业城市已经步入更加细分的社区化商业及小而美商业阶段相比，郑州商业虽然近年来略有起色，但总体而言仍处于购物中心的初级阶段。即便近两年接连开出华润万象城、丹尼斯大卫城，但仍需一个养商阶段。

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