郑州商业观察：郑州城改这十年

城中村作为城市发展过程中一种特有的形态存在，正在渐行渐远。从2003年9月郑州市政府将城中村改造提上日程算起，城中村改造已经走过十年。

【开启城改时代】

随着城市化进程的加快，作为郑州市经济社会发展中矛盾和问题最突出、最复杂、最集中的地方，城中村因为“非改不可、不改不行”而被卷进改造的洪流。

2003年9月30日，《郑州市城中村改造规定(试行)》(“32号文”)正式发布，郑州市城中村改造正式启动。也正是在这一年，郑东新区的建设全面推开。次年，郑州市政府成立了“郑州市城中村改造指挥部”，随后17个村(组)被确定为改造试点。而地处金水区庙李镇的西史赵村，则打响了郑州城中村改造的第一枪，也标志着郑州市城中村改造的破冰。

↑由信和置业开发的“普罗旺世”打响了郑州城改第一枪

（拆迁前的金水区 西史赵村）

该村位于索凌路以西、金杯路以东、海洋路两侧，全村人口437户1638人，土地面积1800亩（原建筑面积约35万㎡）

2004年12月31日该村完成土地出让，规划建筑总面积为127.5万㎡，其中安置面积35万㎡（含村集体经济用房2.5万㎡）

而今天，曾经的西史赵村，如今已升格为欧式风情小镇，并且有了个响亮的名字—普罗旺世。

【城改提速】

2007年6月12日，酝酿已久的“103号文件”终于出炉，郑州市城中村改造的大潮在这一年正式开始蔓延、扩散。“政府让利，村民受益，企业得利”，一时间，城中村改造的“郑州模式”轰动全国。

与此同时，郑州城中村改造的效果开始凸显，无论是金水路上的曼哈顿广场、大学路上的升龙国际中心，还是陇海路上的中原新城、花园路上的郑州国贸，都有力提升了区域形象及综合竞争力。现代化社区、大型商业中心、超豪华五星级酒店等，这些优质设施有力提升了项目所属区域的形象，也为广大市民提供了居住、购物、休闲、观光的场所。

↑升龙置业开发的燕庄村改造项目-曼哈顿广场

（拆迁前的燕庄村）

燕庄村位于金水路和未来路交汇处，占据了金水路南北两侧共计170余亩土地，全村共785户近4000人口，商户100余家，暂住外来流动人口4万余人。在郑东新区开发后，这里成为了郑州市最大的城中村。

改造后的燕庄村摇身一变成为了郑州市民家喻户晓的“升龙·曼哈顿广场”。该项目由河南升龙置业有限公司投资40亿元开发建设，占地总面积11．3万平方米，总建筑面积100多万平方米。

【调整期】

之所以放缓城中村改造审批步伐，除了考虑到开发商融资难的因素，也兼顾了其他房地产项目的平衡问题。城中村改造所需资金量巨大，受国家信贷资金政策影响，2009年也是房地产开发融资相当困难的一年，因此政府决定了停止审批，从而减少开发企业资金压力，以调动其参与今后几年城中村改造的积极性。

经过三年的调整期，2011年底，《郑州市城中村改造管理办法》出台，各区政府成立国有全资或控股公司，负责本区域范围内的城中村改造融资、安置房建设以及土地开发整理等工作。

【冲刺阶段】

调整过后的2012年7月，郑州市政府一次性批准了20个城中村改造项目，这是郑州近年来单次批准城中村改造数量最多的一次，也标志着郑州市新一轮城中村改造全面提速。

同年8月，省委常委、郑州市委书记吴天君在郑州市新型城镇化合村并城工作现场会上指出，郑州市将加快撤村并城和城中村改造步伐，力争三年内全部完成。

进入2014年，郑州市金水区将全面启动剩余的城中村改造项目。其中，黄家庵村、东关虎屯村、陈砦村都将在年底前启动拆迁。

↑ 常砦村将由名门地产开发改造

↑ 陈砦大观音寺地区由美景集团开发改造

↑ 大、小贺庄村 由国基置业开发改造

↑ 东关虎屯村 将由兰德置业开发改造

↑ 东韩寨 将由瀚海置业开发改造

↑ 高皇寨 分别由绿地集团、和昌集团开发改造

↑ 聂庄 银基地产开发改造

附：部分区域城改项目一览

回望这十年，一座座的高楼拔地而起，以其全新的面貌与崭新的定位深深吸引着这座城市的每一个人，曾经那些个城中村标志“牵手楼”、“接吻楼”再难觅踪迹。

（一）为什么要对城中村进行改造

旧城区和“城中村”由于历史和管理体制等原因，规划管理无序，布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生、消防安全、治安计生等问题突出，道路泥泞、污水横流、垃圾成堆、供水电力通讯杂乱等现象严重，极大地降低了居民的生活质量，影响了城市的整体面貌。旧城区和“城中村”改造是改善人居环境、提升城市品味、推进城市化进程的必由之路，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障，是以人为本、科学发展、构建和谐社会的强力举措，是民心工程、德政工程、千秋工程。

（二）城中村改造后将会给村民（居民）带来什么好处

1、环境的改变：城中村高起点、高标准进行规划和建设，居住与商业办公兼容，各种市政配套设施齐全，绿化、净化、美化达到有关要求；

2、住房条件的改变：旧房换成采光充足、通风良好、结构合理，水、电、气、暖、有线电视等居住配套设施齐全的新房；

3、房产价值的改变：村民住宅转变为证件齐全的商品房。这些房产可以进行租赁、自住或出售，提高经济收入；

4、村民个人收入的改变：城中村改变后将成为功能齐全的综合区域，蕴含着巨大商机，将会给安置在该区域内的村民提供大量的就业岗位，同时为村民从事第三产业提供良好的区位优势，村民个人收入将大大提高。

由于环境的改变、住房条件的改变、区域优势及房产价值的提升、居住人群层次的提高，将会使村民的生活习惯、文化层次和经营方式得到改变，从而使村民的经济收入、文明程度、生活质量得到提高。

（三）改造后达到什么样的效果

1、进一步改善群众居住环境，提高群众生活水平，增强群众文明意识，促使群众和谐向上，保障群众同享城市改革发展和文明进步成果，积极建设文明和谐社区；

2、进一步推进全市“四城同创”，增强城市生机与活力，强劲城市辐射力和带动力，不断提高城市知名度和竞争力；

3、进一步解决城乡并存的二元结构，促进城市的全面和谐发展；

4、进一步深化经济体制改革，集约、节约利用土地，盘活土地使用效益，拓宽经济发展空间，提高居民经济收入；

5、进一步深化社会公共管理体制改革，完善社会公共管理职能，优化社会公共管理方式，解决居民的居住、出行、医疗、教育、社保等保障问题。

最近看了诸多的城改新闻评论，发现70%的网友都在说：城改让自己没有了住的地儿；城改让那些个“村儿里人”一夜暴富等等。

小编想站在客观的角度去补一句话：

城中村是城市化进程中的特有现象，其成因是城乡二元户籍制度、城乡二元土地所有和管理制度、城乡二元社会保障制度、城乡二元就业制度、城乡二元行政管理制度、城乡二元经济体制与城市化发展不相适合，一部分传统农村地区由于接近于城镇地区而又滞后于城市化发展，被城市建成区包围、半包围而成为“孤岛”，未完成城市化转型的特殊地区。当城市发展到一定阶段，城中村改造就会成为一个不可回避的特殊阶段。

但一个现实的问题确实：城中村改造力度的加大，也进一步刺激了房屋租赁市场，原本每个月3、500就可以解决的问题，在今后几年有可能会需要翻2倍甚至3倍才能解决。指望廉租房？估计不现实！唯一能靠的只有自我的不断努力与打拼。

附：新加坡组屋

新加坡的组屋制度，始于1960年，当时，新加坡刚刚从英殖民统治下脱离，成立自治机构，整个社会发展比较落后，政府财力有限，民众住房条件比较差。李光耀当时提出的口号是，要实现新加坡人“居者有其屋”。

20世纪70年代，新加坡政府规定只有月收入在1500新元以下者才可申请；80年代，提高到2500新元，随后又放宽到3500新元。这基本上保证了80%以上中等收入的家庭能够得到廉价的组屋。这一政策实施以来，新加坡政策在境内各地纷纷兴建组屋，民众居住条件不断改善，本国人口组屋入住率，到90年代达到顶峰。

毫无疑问，新加坡组屋制度是承托这个国家独立40多年来有效运转的机制，其中政府的支持、相关建屋机构的执行、民间对此机制的信赖，都是不可或缺的部分。

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