郑州商业观察：郑州城改提速，柳林村加入改造

近来“城改”再一次登上各大媒体头条，成为热点话题。昨日，小编也在自己的微信朋友圈看到了一些朋友在转载金水区柳林城中村改造的相关文章，点赞的同时，也借此话题跟大家做个分享。

What’s 柳林？

柳林地处郑州市金水区，属国基路办事处，下辖柳林村、沙门村、刘庄村、路寨村、高皇寨村、杓袁村6个行政村及二十一世纪、新田、风雅颂3个社区居委会。在2011年撤镇改制前，辖18个行政村、3个社区，南联市区、北依黄河，310国道、107国道、花园北路、北环道纵横贯境，35公里的环镇公路连接各村，区位优势得天独厚，交通四通八达，是郑州市北郊的一颗商业名珠。

柳林村一期30余亩由安阳开发商摘得

本次率先完成签约的柳林村改造一期地块，总占地面积30余亩，地处花园路与三全路交汇处西南角，由来自安阳的昊澜实业集团摘得。

该公司成立于2008年12月，注册资金人民币1.07亿元，是在河南省工商局登记注册的一家综合型实业集团公司，旗下拥有酒店旅游、投资金融、贸易、房地产四大产业板块，2008年公司经过资产重组后，总资产达到50多亿元。

首期地块位置（红色），约30亩左右。

首期地块为何是昊澜集团？

↓以下纯属小编猜测，如有不实，欢迎指正

早在2004年，昊澜集团便已进驻郑州市场，并于2006年推出了其在郑州的首个项目——郑州红旗渠大酒店。

该酒店按四星级标准投资兴建，集餐饮、客房、娱乐、购物、会议为一体的豪华商务型酒店。后于2012年进行了翻修，现为安阳市政府驻郑办事处。

猜测①：能做为安阳市政府驻郑办事处，足见该企业自身所具备的一些实力，因此拿下柳林村改造一期地块，后面省略1万字…你懂！

猜测②：郑州红旗渠大酒店地处花园路与水科路交汇处，紧邻即将外迁的郑州汽配大世界。因此小编猜测，待汽配大世界完成搬迁后，该区域将纳入重新规划的范畴，红旗渠酒店有可能面临被拆的风险，因而继续向北部城改集中区域靠拢，以谋求重建酒店或新建写字楼。

猜测③：前面也提到过，该企业除了涉及房地产开发以外，还涉及投资金融、酒店旅游、贸易等板块，不排除其背后蕴藏雄厚的资金实力，在未来开发更多的项目。

柳林改造究竟有多大？

首先可以跟大家说明，肯定不止花园路三全路区域这么点，也肯定不止昊澜集团一家开发商来开发柳林城中村改造项目。整个柳林改造工程涉及面广，改造面积之大（2～3000亩地），绝非1家开发商或短时间内就能完成的。这将会是既庙李、陈寨之后又一难啃的硬骨头！

城中村改造为什么这么难？

根据统计，郑州全市共有228个城中村，如今已有170余个获批改造。与城市进程中的旧城改造不同，城中村改造涉及土地的转制、村集体和村民的出租屋问题等，因此在改造过程中远比一般的旧城改造问题复杂得多。

难点1：改造成本高，投资回报小

城中村现有建筑密度大，容积率高，社会管理问题严重，这也是使政府将城中村改造提上议事日程的原因。撇开城中村改造的社会问题，高昂的拆迁安置成本，巨额的投资，回迁安置面积之大，可用于销售的面积小，投资回报小，房地产投资开发商鲜有直接涉足。如何降低城中村改造的成本，保证合理的投资回报率，是城中村改造能否顺利推进的最大制约因素。

难点2：改造模式与改造主体问题

由于城中村所需改造资金数额巨大，因地制宜的设计好各村的改造方案，解决改造模式与改造主体问题，是改造计划制定的前提。先行的一般改造模式主要是以下三种。①政府主导（主要是指政府完成前期土地开发然后采取市场化的招标拍卖方式。但这种方式由于前期投入拆迁安置成本高，政府难以做到资金平衡，因此现在已经很少能见到此模式）；②村民在政府的大力支持下，自筹资金进行改造（这种模式政府支持力度通常较大，适用于村集体及村民筹资能力强，村规模较小的情况进行开展）；③开发商主导（这类模式为常用，开发商资金实力雄厚，且开发经验丰富，既可以缓解政府资金的局限性，使财政资金可以投入到更多的基础设施及公益事业上，又可以避免行政力量的介入，减少社会问题）。

难点3：村民阻力

目前城中村村民收入主要依靠集体经济和出租屋收入，改造后的拆迁安置补偿成为制约城中村改造进程最大的障碍，村民现有出租屋经济收益是最为稳定便捷的获利方式，因而村民只愿意接受安置房面积补偿。城中村现有容积率已接近或达到城市规划的上线，如果要使项目盈利，势必要提高容积率而突破城市规划的界限。从目前郑州的城改来看，改造后的居民依旧过着以出租收入为主的生活，没有实现村民生存方式的转变。因此改造面临村民的意愿与改造最终目的相悖的困境。

难改，为什么还要改？！

旧城区和“城中村”由于历史和管理体制等原因，规划管理无序，布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生、消防安全、治安计生等问题突出，道路泥泞、污水横流、垃圾成堆、供水电力通讯杂乱等现象严重，极大地降低了居民的生活质量，影响了城市的整体面貌。旧城区和“城中村”改造是改善人居环境、提升城市品味、推进城市化进程的必由之路，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障，是以人为本、科学发展、构建和谐社会的强力举措，是民心工程、德政工程、千秋工程。

郑漂们的生存空间越来越小

城中村是城市化进程中的特有现象，但一个现实的问题确实存在：随着城中村改造力度的加大，也进一步加快了房屋租赁市场的升温，原本每个月3、500就可以解决的问题，在今后几年有可能会需要翻2倍甚至3倍才能解决。郑漂们的生存空间被进一步压榨，他们年轻力壮！他们早早背井离乡独自来到陌生的城市打拼！他们为了一个共同的理想目标为之奋斗与拼搏！但，终究倒在了现实中！郑漂们有可能创造了这座城市50%+的财富，但却倒在了高额的房租上。

廉租房和公租房，你们在哪？！

附

城中村改造程序表

改造立项→纳入城市建设发展年度计划→村实际情况调查→改造方案出台（改造模式及优惠政策）→招商引资→开发商提交改造建设方案→方案审核评估→备案、签署合同（土地、拆迁安置）。

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