郑州商业观察：详细解读郑州地铁商业

地铁作为城市交通的大动脉，每天承载着大量的市民、白领和商务人群，因此地铁站口必然成为大量城市人群的集散地。也正是基于这些因素，地铁商业的前景备受关注。

传统意义上的中国城市，由于受到历史条件的制约，逐渐形成了单中心、摊大饼的发展模式，并受到诸如“人口密度大、超负荷开发、交通堵塞”等一系列不利因素的影响。而地铁的出现，将城市从单中心演变为多中心。而巨额硬件资金投入，也使得地铁沿线的 商业开发得到政府长期、坚挺的政策扶持。可以说，每一条地铁线路，都是对生活方式、消费方式与财富的改变。

2013年12月28日，一条26.2公里的地下长龙，蜿蜒行进在郑州东西城间。“地铁时代”的到来，让绿城人的都市生活走向了便利与高速，也让郑州站在了时代发展的潮头。郑州这座“火车拉来的城市”，商业发展一直与交通密切相关。仅地铁1号线经过之处，就有棉纺路、二七广场、人民路、紫荆山、曼哈顿五大商圈。1号线就像一条“黄金链”，将这些商圈串联了起来。

1号线开通后的利好还远不止改善了交通拥堵这一问题，还带动了周边房价的上升，拉动了沿线商圈的消费。过去，从西到东或从东到西的大迁徙看起来是一种“奢侈”，如今，当你有时闲着闷着了，会临时中午跑到地铁站，花2、3元买张票，随便赶上哪趟就上哪趟列车，比如从西流湖到会展中心，独自蹲在如意湖边喂鱼，不发一语，1小时后再坐着地铁回西流湖，当没事发生过，突然便会觉得这才叫“生活”。

当然上述只是句玩笑话，我们回到对“商业”的探讨，商业的生命力源于客流的聚集，商业价值就是尽可能充分的将这种客流聚集转化为有效的购买力。客流结构、数量、购买倾向是对地铁商业项目决策和选址的重要意义。

郑州的地铁商业都分布在哪些站点？

郑州地铁1号线商业共分布在五个站点，4000㎡体量，200余间商铺。

郑州东站

郑州东站为地下二层车站，岛式站台结构。车站共有二十六个出入口，分布在郑州东站高铁站东、西广场与站厅之间，其数量位于二十个车站之最，可以实现高铁和地铁的快速换乘。同时，站厅的垂直电梯与郑州东站高铁站相连，为有需要的乘客提供贴心的无障碍换乘。

燕庄站

燕庄站为地下三层、岛式站台结构车站。其中负一层为商业开发层，负二层为站厅层，负三层为站台层。车站共有5个出入口，分布于金水路两侧，可以极大的方便乘客进站乘车。

人民路站

人民路站为地下三层车站，标准双柱站设计，岛式站台结构。车站共有4个出入口，分布于人民路两侧，为满足乘客的搭乘需求，在4号出入口设有通往站外的无障碍垂直电梯，充分体现了公司“安全、高效、优质、精益”的服务理念。

二七广场站

二七广场站作为郑州地铁1号线和3号线的换乘站，处于西大街、人民路、二七路、解放路、正兴街的五路交叉口。车站为地下两层，岛式站台结构。共设置7个出入口和5个风亭，广场四周有北京华联、华润万象城、大商金博大、天然商厦、亚细亚等十余个商场，可谓是郑州最大的商圈。

医学院站

医学院站为地下二层车站，单柱站设计，岛式站台结构。车站共有10个出入口，分布于中原路两侧。

已签约的品牌都有哪些？

汉堡王

COCO都可茶饮

好想你枣片

透过以上三家，我们大致可以了解郑州地铁商业的业态品类为“快”定位。考虑到地铁商业的特殊性，商业的定位必须要充分考虑到地铁客流自身的特点，而由于站位及其所处区域商业环境的不同，商业定位也会更多体现出个性化的特征。通常来讲地铁客流大多以快速通过为目的，如果能够通过特色塑造，延长乘客逗留时间，将可能增大消费的有效性。因此对地铁商业而言，如何将流动的乘客转化为有效的购买力，将会是一大重点。

上周，RET睿意德中国商业地产研究中心发布了《西安地铁商业研究报告》，这中间哪些解读是可以供郑州学习的呢？

报告中，RET睿意德 中国商业地产研究中心调研了全球8个城市300个站点的地铁商业项目，并排查了西安6个辖区已开通或有明确规划的6条地铁线路，针对地铁沿线1000米范围以内的在建拟建大型商业项目，并选取已开业运营的代表项目，重点分析了其业态配比、零售品牌配比、地铁对商业租金的带动以及发展趋势。

地铁商业时代的三大动态

一、站点商业蓄势待发

地铁不但实现了站与站的无缝对接，更实现了站与“商”的无缝对接。目前，西安地铁商业仍属初级阶段，在已开通的1号线和2号线站点1000米内，有众多项目规划和在建，1、2号线沿线在建拟建商业项目体量分别达到380万平方米和400万平方米，随着地铁网络的不断扩大和完善，未来地铁商业将有巨大发展空间。

二、站点对商业租金带动效应提升

地铁对于商铺租金的溢价作用明显，RET睿意德中国商业地产研究中心选取了部分与地铁形成无缝对接的大型商业进行了调查，除主力百货均以联营扣点形式运营外，餐饮及直接与地铁衔接的地下购物区域大都采用租赁方式，租金水平相对非地铁接入的物业普遍偏高，且以服装零售、快餐、时尚用品为主。

三、快消品牌赢得青睐

西安的地铁商业在地铁通道连通模式、品牌布局、商业动线设计、营销推广等方面，都需要进一步学习和借鉴国内外地铁发达城市的商业成功定位和运营经验。此外，西安消费者也需要时间适应和形成新的地铁通道消费习惯，随着西安地铁网络的进一步完善和全面布局，交通便利给购物带来的好处将被越来越多的消费者认可，同时适应和习惯地铁交通和消费的年龄层也将不断扩大，随之而来所带动的地铁消费群体将进一步壮大。

西安地铁商业发展策略

西安的地铁商业尚处在初级发展阶段，目前尚无完全有效利用地铁的便利及人流优势，全面带动消费和营业额的成功项目，均还处于摸索和学习阶段。可以从如下几个方面着力：

有效利用巨大人流 转化到达率和提袋率

到达率和提袋率是考量商业运营成功与否的重要标准。商业项目周边的人流量直接关系着到达率的水平，进而影响产生营业额的提袋率。公开数据显示，地铁1号线开通运营后，1、2号线两条地铁线路的日载客量已突破60万人次。如此庞大的人流虽不能全部进入站点周边商业，但合理利用和成功的推广必将产生大量的随机客流进店，从而为增加营业额带来可能。面对地铁产生的巨大人流，地铁商业物业也逐渐由原本以目的消费为主的客群结构向随机客流转化。

多角度培养地铁通道消费模式

由于受到西安目前的地铁数量限制，地铁商业暂时未能形成气候，消费人群尚未能养成地铁消费的习惯，还需要商业项目在做项目定位和运营推广方面多下功夫，或创建或教育，培养新一代消费模式的兴起，从而带动地铁商业的快速发展。

提升商业与站点联通与互动

目前，西安的地铁商业缺乏合理的整体规划，地铁与沿线的商业体之间的互动联系也不明显，地铁与商业衔接口的展示面狭窄，不足以对进出站的乘客产生大的眼球刺激和激发消费冲动。同时商业体在运营方面尚未能有效的利用地铁无缝连接的优势，仍处在原有的购物中心运营模式中，地铁与商业运营相对独立，造成目前的地铁优势未能显现。

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