郑州商业观察：郑州二七区西工房片区改造完成签约

近日，郑州市二七区政府及下辖的蜜蜂张办事处正式与来自平顶山的常绿集团完成“西工房片区改造项目”的签约。

本次完成签约的西工房项目位于郑州市二七区京广北路以西、中原东路以南、康复中街以东、康复后街以北合围区域，并与新建的郑州火车站西广场隔路相望，总占地近100亩。为切实改造居民居住环境，完善公共服务，排除安全隐患，郑州市政府将西工房列为全市27个重点区域改造项目之一，并由二七区政府负责引进有实力、有品牌、有信誉的大型开发企业对项目进行改造。

郑州商业观察：郑州二七区西工房片区改造完成签约

西工房，老郑州都知道的地儿

西工房位于二七区京广北路与中原东路交叉口西南角。是解放初期郑州铁路管理局（1958年9月改称郑州铁路局）较早兴建的铁路工人及家属住宅区。

郑州商业观察：郑州二七区西工房片区改造完成签约

历史上，西工房这块地域原是蜜蜂张村西边的农耕地，零零星星住有农户。抗日战争期间，日机多次对郑州狂轰滥炸，这里距火车站很近，也遭到轰炸和破坏，留下了一片焦土和个个弹坑，成了坑坑洼洼的荒凉废墟，一些流离失所的饥民、街头要饭的穷苦人家聚集在这里，此地成了景象凄凉的贫民窟。解放前夕，这个贫民窟成了京汉、陇海铁路扳道、修路、抬煤工人住的棚户区。

解放后，这个棚户区开始发生变化。1950年10月到1953年12月，在全国掀起的抗美援朝运动中，郑州铁路管理局共派遣47批4959名职工赴朝。工会组织为帮助赴朝工人家属解决住房困难，使其亲人在朝鲜安心参战，路局拨出专款，拆除这个破烂不堪的棚户区，从南边开始（现康复后街）盖起5排平房，安排50户赴朝职工家属住房困难户入住，起名叫“援朝新村”。随后，又在“援朝新村”的东侧盖起了为郑州铁路服务的外国专家院。其覆盖面渐渐向北不断延伸，从此，结束了这里荒僻凄凉的历史。

“一五”计划时期，郑州铁路的恢复重建工程进展很快，工人队伍不断扩大。随着国民经济迅速恢复和生产的发展，职工的集体福利事业也逐步得以提高。为改善职工的住房条件，从1954年开始，郑州铁路管理局在“援朝新村”、“专家院”的北边，又相继盖起了几十排红瓦平房，那时叫铁路工房，先后有郑州车站、机务段、客运段、东站、车辆段、电务段、工务段、水电段、建筑段等10多个站段的工人与家属搬进工房居住。

1954年3月，郑州铁路系统赴朝职工陆续分批回国。“援朝新村”已成为郑州铁路地区基层站段工人及家属居住的较大生活区，因位居郑州车站西部，故将“援朝新村”改叫铁路西工房沿用下来，并单独成立了铁路家属委员会来管理。1956年，西工房交蜜蜂张街政府成立西工房家属委员会。

上世纪90年代，为提升铁路员工的居住环境，原郑州铁路分局对西工房的老旧平房和低矮潮湿、阴暗的排式平房进行拆除改造，列入“国家安居工程”。没几年工夫，新建的47幢五至七层住宅楼相继落成，有2100多户6400多名铁路工人及家属搬进了设施配套基本齐全的新式楼房。居委会为提高居民素质，方便群众生活，专门设立了阅览室、卫生服务站、老年人活动室、网球场、幼儿园、菜市场等公共设施。2000年春，二七区民政局实施社区改革，已将占地0．15平方公里的西工房居委会，改制为蜜蜂张街道办事处的一个大型社区。

常绿集团什么来头？

河南常绿集团置业有限公司前身为成立于1994年的平顶山市常绿建筑装饰工程有限公司，于2006年组建河南常绿实业集团，集团注册资金2亿元，拥有房地产开发一级资质，是平顶山市房地产开发的标杆企业之一。

现集团下辖有平顶山市常绿房地产开发有限公司、南阳市常绿置业有限公司、焦作市常绿置业有限公司、鹤壁市常绿置业有限公司、郑州市常绿置业有限公司等多家城市子公司。

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常绿集团开发了哪些项目？

深耕平顶山20年

在平顶山先后完成了上百万平方米的房地产开发项目。常绿集团一直把平顶山当作企业的根据地，深耕于此。从早期的常绿•九天庄园、常绿•盛世锦园、常绿•桃花源，到如今的常绿•林溪谷、常绿·大阅城、常绿•林溪美地等。

逐鹿南阳，打造豫南标杆

2010年7月13日，经过20多轮竞价，常绿集团以2.08亿元竞得南阳市工业路与光武路交会处黄金区域125.22亩建设用地，南阳市常绿置业有限公司成立，首开南阳常绿•林溪谷项目。目前该项目一期已经基本销售完毕，二期正在热卖中。

2013年12月，南阳常绿又以3.91亿元竞得南阳市河滨路西侧75365.38平方米的地块，项目正在规划中。

进军焦作，开拓豫北新域

2010年11月3日，常绿集团在焦作市公共资源交易中心再次出手。在众多省内外知名房企的群起围攻下，在已趋白热化的竞拍争夺中，以起拍价3倍的高价1.8亿元拿下焦作市高新区黄金地块93亩土地，再开焦作常绿•林溪谷。目前该盘一期已销售60%。

进军鹤壁

2012年9月，常绿集团取得鹤壁市70570.47平方米（105亩）商业兼容住宅用地。

常绿的财务状况如何？

截至2013年底，常绿集团总资产28.55亿元，净资产5.81亿元，净资产负债率仅为41.47%，远低于房地产行业平均值，长期偿债能力优良。

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常绿全资子公司南阳市常绿蓝桥房地产开发有限公司于2013年发行信托计划进行融资3.5亿元，其中优先级2亿元。未来将以“南阳常绿-林溪美地”销售收入进行偿还。

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（百瑞信托预测的常绿集团南阳项目总收益）

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【地产知识】

如何判断一家房地产企业资金链是否紧张？

首先看资产负债率，资产负债率越高说明房企杠杆越高，房地产企业是十个瓶子三个盖，一旦在借款期内销售下滑或房市处于调整、下行周期就很容易出现资金周转不畅、还款困难，再遇上信贷紧缩就更麻烦了。一般来说资产负债率75%以下在房企中是属于相对比较健康的，但是，因为房企存在大量的假股真债的融资，很多债是以股（少数股东权益）的形式体现在报表上，因此看到很多激进的大房企资产负债率在70%以下那一看就知道有很大水分的。

其次，看看货币资金余额是否能覆盖短期债务，如果不能覆盖一年以内到期的的非流动性负债的话，说明这家房企的现金流是比较紧张的。计算一下流动比率、速动比率，综合判断。再看存货的余额，是否在资产中占比过高，占比过高说明资金沉淀的多，计算一下存货的平均持有天数，存货的周转率，三年报表对比起来看，看存货的销售和周转是否在恶化。

再次，很重要的是看现金流量表。房地产行业是个准金融行业，玩的就是现金流的游戏。如果房企投资活动较少的话，可以重点分析对比三年来经营活动现金流和筹资活动现金流，包括：

1、现金流量结构分析：主要看经营活动现金流入和筹资活动现金流入的占比，两者2：1以上都还属于比较正常健康，比值越小说明现金流越紧张；

2、现金流量趋势分析：分析现金流入、现金流出、现金流入与流出差值的变动趋势；

3、财务指标的同行业对比分析：除了对比分析前两点，还要对比包括现金流量和当期债务比，债务保障率等关键指标，找一家同行业资产规模、经营风格、销售规模都接近的来进行对比，分析客户的经营效率。

附：郑州市金水区旧城改造进度一览

聂庄片区改造

开发商：河南银基房地产开发有限公司

项目位置：未来路纬五路交汇处

项目进度：前期规划

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