郑州商业观察：8月末，郑州或将再出新地王

2014年8月6日，郑州市地王记录再度刷新，郑州燃气房地产开发公司以每亩1614万元，总价5.24亿元摘得位于郑东龙湖副CBD中心的一处32.48亩的住宅用地。

郑州商业观察

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距距离上一个地王拍出不到2个月的时间，郑州土地交易市场便再创新高。2014年8月6日上午9时23分，在经过近29轮网络竞价后，位于郑东龙湖副CBD中心，鑫胜路北、九如路西的6号住宅用地被郑州国投置业有限公司竞得。

然而，这才仅仅是个开始。2014年8月20日、8月28日郑州市还将再拍出两块土地，两块土地的面积分别为67.73亩和96.61亩，从容积率等各项数据来看，均优于此前诞生的“地王”，据参与竞拍的业内人士透露，8月28日推出的8号地块，也极有可能再度刷新郑州地王纪录。

8月末两地块信息

7号地块将于本月20号（后天）公布最终招拍挂结果，目前已进行三轮竞拍，地块价格已经从起始价位5.04亿元上升至5.14亿元（约合758万元/亩）。

8号地块将于本月28号公布最终的招拍挂结果，目前已知起拍价为7.72亿元（约合800万元/亩）。

地王频出背后的奥秘

企业出于自身利益的动机

根据信号机制，企业通过权衡信号收益和信号成本，做出决策是否高价标地。戴上“地王”帽子后，便可以自我炒作，享受“地王”身价带来的多重优厚待遇。

第一，凭“地王”立威。起到广告效应。某些企业，尤其母公司资金实力十分雄厚，但刚进入房地产市场或者在其所属区域不太有名，那么可能有动机通过竞标获得地王吸引媒体眼球，凭地王头衔立即在业界名声大噪，迅速建立与银行、建筑商、设计商等合作伙伴的关系，这将便于它在其他城市拿地，打开去外省拓展市场的局面；

第二，凭“地王”上市。因为资本市场对房地产上市公司最重要的考核指标就是土地储备，企业成为地王的同时也向市场宣传了自己的实力，能更加容易地引入战略投资，成功IPO上市圈钱；

第三，凭“地王”融资。已上市的公司拿下地王，就等于向公司装入等额资产，刺激股价抬高。此外，公司也可以利用“地王”概念进一步增发新股融资。可以注意到，很多时候，上市房地产公司一旦宣告要以发新股或公司债券形式筹资进行土地储备，都是饱受资本市场和股民追捧，筹资一抢而空，股价节节上升。

政企合作，利益输送

由于我国中央政府和地方政府采用分税制，官员升迁制度主要是以GDP为核心的政绩来衡量，以及某些地方政府追求短期财政收入的最大化，使得地方政府特别热衷于房地产的火爆。

现行的批租制度下,地方政府出让土地可以获得未来几十年的土地租金,加之可以从中获得房地产税、建筑业税等大量税收，所以，现实中政府有利益激励和开发商合谋炒高地价，尤其通过几个地王的“羊群效应”来带动其他开发商入场，拉高地价，进而炒区域热房地产市场。

政府的迎合措施可能发生在两个期间：

在拍地前，地方官员可能会和较有意向标地并且资金实力充足的开发商进行“贵宾室”谈话，双方达成企业高价拿地后，事后地方政府给奖励或政策优惠的口头承诺。

或者开发商拿下一块地王后无力开发，可以找地方政府谈条件。这些做法在某些省市已是行业潜规则。政府开出的优惠条件可能包括修改土地建设规划，增迁好的配套，调整容积率，增加限高，减免回购房，延缓缴纳土地出让金，部分税收返还等。有这样的利益输送方式，自然摊薄了拿地成本，企业当然会积极拿地，即使这块地皮看似“天价”到难以收回投资。

总之，限购没有阻挡郑州土地市场飞速上升的步伐。现阶段来看，郑东新区这个昔日曾被视为鬼城的新区，7月住宅销售均价高达14156元/㎡，俨然已经成为中国最成功的新区范例之一。

郑东龙湖，三年四出地王

2012年7月11日上午10点，最终由郑州市轨道交通有限公司以总价5.29亿元成功摘牌拿到九如路东、龙湖中环南路北块地，至此，郑州新的地王诞生。此块地每亩折合936万元，折合楼板价约8300元/㎡，土地出让面积为37671.39㎡，规划建筑面积64041.36㎡。

2012年9月28日，230.55亩龙湖中环南路东、龙翔六街南宅地，郑政新出〔2012〕25号地块，郑州市高择置业有限公司以15.1015亿元缔造了郑州“总价地王”，被开发为普罗旺世龙之梦。

2014年6月5日下午，郑政东出(2013)24号地块挂牌出让，郑州绿地、正商等8家房企到达现场参与竞拍。该地块位于龙湖中环南路南、九如路西，面积仅为18.16亩，为商务金融用地，起始价为13330万元，经过21轮的竞价，该地块被河南中盟地产有限公司以高达2.883亿元总价摘得，成为郑州总价地王，并以14006.4元/平方米的楼面价和1587万/亩的单价刷新郑州地王纪录，溢价率达到116.3%，成为郑州新的“双料”地王。

2014年8月6日上午9时23分，在经过近29轮网络竞价后，位于郑东龙湖副CBD中心，鑫胜路北、九如路西郑政出（2014）6号住宅用地（32.5亩）被郑州国投置业竞得。

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