郑州万象城开业半年，哪些值得我们学习？

2014年4月19日，郑州万象城正式开业。是继深圳万象城、杭州万象城、沈阳万象城、成都万象城、南宁万象城之后的第6座万象城。

万象城的开业不仅提升了郑州二七商圈的定位与档次，还将其活力摩登潮流的国际化品牌组合以及成熟的购物中心经营理念带进郑州，为郑州商业发展史写下了浓重的一笔（郑州首个真正意义上的城市综合体与国际化购物中心）。

开业半年收益如何？

注：郑州万象城隶属华润北京大区

↑2014年上半年整体营业额结算

↑物业持有比例

华润置地对郑州万象城的持股比率为100%；

郑州万象城（一期）共计12.03万㎡，华润自持比率为100%；

↑华润置地各区域销售签约状况

↑郑州万象城4-6月营收（半年财报截止日期为2014年6月30日）

出租率：91.2%；

值得期待的待开业品牌

Burberry 英国传统奢侈品牌

Prada 意大利奢侈品牌

Dolce&Gabbana 意大利奢侈品牌

Emporio Armani 阿玛尼为年轻人设计的副线品牌

Apple Store 河南地区首家苹果直营店

Esquires Coffee 新西兰咖啡第一品牌，河南首店

哪些值得我们学习？华润万象城（郑州）从商业角度看，商业业态的发展经历了街铺、底商、百货、超市这几个阶段，而购物中心则是目前为止发展的最高级别。

从地产角度看，开发购物中心不仅对土地、资金的要求高，对商业运营经营及其需要面对的租户和最终消费者这两类“客户”的要求更高，因此与开发普通住宅、写字楼而言，购物中心难度极高，尤其是定位为城市级的大型购物中心，其开发、经营难度更大。

孵化战略

利用集团公司的资金实力优势，让一些土地先期由集团来购买和持有，等到项目比较成熟时再按市场价格注入公司，以支持上市公司的发展。

2004年至今，华润集团对华润置地注入的资产金额高达234亿港元，而华润置地为此支付对价的现金部分不到60亿港元，其余部分主要通过向集团配股完成。

资本运作的核心：

◆有效降低账面风险

◆提升财务指标

◆扩大股权融资空间

◆借助资本市场做大做强

◆成为综合性的房地产企业

专业的事情交给专业的人

在购物中心行业发展成熟的国家和地区，在资金融通方面，可以通过资本市场、信托市场、证券市场等对资金进行募集；在商业规划方面，有经验丰富的专业公司提供专业的方案；在招商方面，开发商及其合作团队有成熟的租户和品牌；在运营管理方面，可以请专业管理公司来进行管理。

由此我们可以得出一个结论：专业化是购物中心行业向前发展的一个根本性问题。

郑州万象城

建筑设计顾问：美国凯里森建筑事务所/中国中元国际工程公司

交通顾问：弘达交通咨询（深圳）有限公司 北京分公司

结构顾问：广州容柏生建筑结构设计事务所

机电顾问：迈进机电工程顾问有限公司

商业顾问：第一太平戴维斯

产品规划

1、购物中心布局中间，塔楼布局在两侧的规划模式；

2、人流衔接模式。通过2-3F商业走廊和地下车库、主力店，连接项目各区；

3、主动线精简：整个购物中心只有一条主动线，无次要通道；

4、不均衡层高设计；

5、大量运用挑空设计。

运营模式

运营策略：住宅开发+持有物业+增值服务

租售策略：

住宅：完全出售

社区商业：完全出售

购物中心：100%持有

施工时间：

一期（开业） 36个月 购物中心、写字楼

二期（完工） 50个月 住宅、酒店

招商时间：

一年 完成4家主力店的招商工作

两年 完成80%的商业面积的招商工作

招商策略

①以商业地产管理部为中心，在全国拓展品牌资源；

②其他各地万象城合作的品牌资源，在新品牌进入异地万象城或与异地万象城合作一段时间后，商业地产管理部将有价值的品牌引入郑州万象城；

其中，通过第一种途径获得的品牌大部分是目标品牌，但消耗的时间长、获取品牌商户的数量少；第二个来源是最有价值的途径，通过全国各地万象城商户品牌资源共享，可以将品牌在异地万象城进场或退场作为合作条件，扩大万象城与品牌商户合作中的主动权。

万象城与商户约定的租期大部分是在三个月到一年之间，商业地产管理部每年也会根据商户经营业绩、经营行为、品牌形象，以及商场整体经营业绩状况等综合因素，提出租户大面积调整方案。

营销活动推广

1、会利用好每一个周末与节假日策划组织各式各样的活动，以此达到不断的吸引人群进店、消费的目的；

2、大部分的主题活动都带有“时尚”的特征，时尚的商品、时尚的形式、时尚的形象、时尚的海报；

3、每个月安排特卖会；

会员及在线营销

1、利用项目自身的网络平台发布信息，和消费者产生互动；

2、对包括万象会会员和联名会员在内的会员定期及不定期发送节日祝福短信或活动邀约短信；

3、与银行联合推出“联名信用卡”，办理持有该卡的消费者就是万象城的联名会员。

决定房地产价值的因素：第一是地段，第二是地段，第三还是地段。

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