郑州商业观察：从郑州现代童鞋城商铺“售后返租”说起

“售后返租”是一种舶来品，自国外兴起，经香港传入，传入之初就在国内产生巨大的影响。上世纪90年代的疯炒楼花令许多人至今仍印象深刻，由于理论研究的欠缺和实践经验的不足，疯炒楼花如昙花一现，出现得快，消失得也快。但其造成的影响却是极为深远的，许多人为此倾家荡产，以至于政府不久就将其明令禁止，有些地区的烂尾楼至今仍然存在。

当前，因受房地产融资渠道减少等因素影响，售后返租越来越流行，从而受到开发商的青睐。

2014年11月25日，市民李超然向《大河报》报料：

5年前，自己花费40余万元在位于航海路京广路东南角的“现代童鞋城”购买了一间16平米的商铺，当时与开发商签订了一项“售后返租”协议。即：前2年的房租可以抵房款，后3年物业帮助代租，租金归业主。

粗略计算后，前2年房租，每年折合房价的8%（3.2万元）。而后3年的房租，则按第一年总房款的8%、后两年总房款的9%进行返租。

据投资客李超然介绍：与开发商的这项协议已在2014年6月14日到期，按照合同规定，到期之后物业方应该把商铺返还给原业主，并由业主们自行经营或转租。但是，物业非但没有返还商铺，连最近一年多的房租也没有再给到业主。

关于“售后返租”，郑州商业观察认为：

由于商业地产需要统一经营才能获取长期盈利，因此，开发商往往返租后自己或委托运营商进行经营，并与业主达成长期共赢。

然而在售后返租的实际操作过程中，开发商、小业主们都有可能面临诸多风险。随着时间的推移和项目的进展，一些问题会渐渐浮出水面，例如出现一方对合同的履行造成障碍，严重的话就很有可能导致整个项目的失败。

开发商售后返租的动机在于快速回收资金，为了实现这一销售目标，所以对小业主们有返租承诺，并衍生出总款返租、首付款返租等形式。此时，没有从商经验的小业主们就需要借助开发商或经营商的专业经验、并通过统一经营将商业氛围及资产价值最大化（养市），所以这种促销手段常起到很好的效果。但是一旦市场做活，小业主们则往往不满足于开发商最初承诺的固定收益而率先结束返租合同。

对于小业主们而言，也往往会面临开发商违约，即“一骗、二变、三再见”的风险。因此，售后返租过程存在着开发商与业主之间的博弈关系。

对普通投资者来说，开发商抛出商铺“售后返租”是一个诱人而甜蜜的蛋糕。毕竟在买铺后3-5年内，投资者能拿到每年高达8%-12%的投资回报，不仅跑赢了CPI的增长幅度，而且相较于投资住宅和写字楼的投资回报率更是高出许多。

在此，郑州商业观察提醒投资者们，在“返租”貌似丰厚回报的背后，隐藏着太多的陷阱与风险。

开发商抬高铺价返租，透支升值空间

时下“返租”已成了开发商卖商铺的一种包装、营销手法。这种“返租”虽然貌似很丰厚，但其实“羊毛出在羊身上”，早在开售前，开发商就已把返租租金加到商铺的售价中，通常都会将售价提高三成左右来进行销售，因此即使所有返租租金一次性在楼价里减扣，开发商也不会亏本。

如果能顺利地再将商铺租出去，开发商可另赚一笔；如果租不出去，开发商也可以全身而退。而投资者不但得不到返租期间的租金收入，更因为高房价而透支了本应属于投资者的升值空间，可说是承受了双重损失。

经营不善，开发商人去楼空

商铺投资者千万不能单凭高额返租回报就贸然下手。购买前先应调查清楚项目的地理位置和商圈环境，考查商场业态定位是否顺应周边商圈需求，交通是否方便等等；其次是项目的经营团队是不是有成功的运作经验，有没有能力经营起来；再次还要看开发商的实力和资历，这主要是判断开发商会不会卷款离场的依据。

值得提醒的是，目前有些在售商场铺虽然是品牌开发商楼盘的裙楼商业，但产权早已易主，跟原来的开发商全无关联，投资者切勿盲目追随品牌，应查看相应的法律文书及相关资料后再做决定。

小铺合并出租，办不了房产证

部分带返租的商铺交楼后业主实际上并不能及时收楼，因此对商铺也就丧失了处置权，如果开发商直接将商铺合并或分拆出租，根本无法通过规划验收，房产证也不可能如期办出。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，如果因开发商原因而办不了房产证的，开发商就要承担违约责任，延迟办证的违约责任属于严格责任，开发商不得以业主没有损失作为抗辩理由。如果开发商拒不承担责任，购房者可通过司法途径追究。

“长租约”商铺返租

律师指出，按国家规定，超过20年的物业经营权是不允许转让的，如果开发商一次性收取30年的商铺租金肯定是违法的。如果是20年以内的长租约，虽然是合法的，但却容易让“有心人”打“擦边球”，利用高额返租回报吸引商铺投资者，通过转租形式一次性向他们收取十多二十年商铺租金，等于从投资者手中圈了一大笔钱后，再分月、分年付给投资者高额利息。而开发商拿着圈到的钱去做二次投资，一旦投资失败，资金链断裂，商铺投资者的返租回报就成了泡影。

因此，投资客在购买时时一定要了解清楚商铺是否有产权，是否存在抵押，有抵押的要在开发商办理涂销抵押后再付房款。

旧裙楼商铺包装上市，产权年限短

对商铺来说，产权年限就意味着业主收租或经营收益的年限，商铺产权到期就要交高额的地价才能继续使用，直接影响到投资回报。所以买铺前一定要先了解清楚商铺剩下的产权年限，衡量投资是否划算。

总之，售后返租，看起来很美，实际上都是坑……

除非，你很任性！

不然，还是做个安静的美男子吧！

未经允许不得转载：郑州商业观察 » 郑州商业观察：从郑州现代童鞋城商铺“售后返租”说起