郑州商业观察：郑州二七商圈投资千亿，迎史上最强变革

作为一座二线城市，传统的商圈是大家习惯的消费地点，但因为这些商圈过于集中，人们在消费时不免出现各种问题。而随着时代的发展，一个以城市综合体为依托的新商业模式即将在二七这个古老的商圈绽放。

曾经因为商战名扬全国的二七商圈，在郑州多核化商圈的重重包围中，已经沉寂太久。随着地铁一号线的开通以及商业巨头华润的进驻，二七商圈迎来了新的发展契机。

据郑州商业观察调研发现，新一轮的二七商战几乎全是综合体开发。除了大商、丹尼斯、百年德化等老牌商业企业，更多的是华润、凯德、恒隆这样的地产大鳄。动辄投资十几亿甚至更多的综合体项目，既影响区域和城市的未来、带动区域价值升级，也极大地考验着地产商的开发能力。

二七商圈以二七广场纪念塔为中心，辐射整个郑州城区，现已成为河南市场的一张“商贸名片”。根据政府2012年发布的振兴中原商业、二七特色商业区规划显示，未来将陆续有多达14个新旧项目加入本轮开发或升级改造中。

万象城拉开二七新时代

2010年2月28日，郑州华润万象城举行盛大的奠基仪式；次年，深耕河南数十年的百货巨头丹尼斯携大卫城产品亮相开建。

2014年4月19日，郑州万象城一期盛大开业,近百家国内外商业品牌签约入驻，并携三大主力店： Ole′超市、冰纷万象滑冰场、金标百盛亮相。万象城的开业不仅提升了郑州二七商圈的定位与档次，还将其活力摩登潮流的国际化品牌组合以及成熟的购物中心经营理念带进郑州，为郑州商业发展史写下了浓重的一笔（郑州首个真正意义上的城市综合体与国际化购物中心）。

万象城为郑州带来了什么？

设计：

万象城零售设计顾问在建筑设计一开始就已经介入，避免了购物中心今后使用、出租时的不便

业态比例：

主力店/次主力店所占比例为43.69％，餐饮占17.36％，零食占37.33％，生活配套占1.62％。

业态组合：

主力店+次主力店+零售专卖店。

合作方式：

保底租金与抽成取高值。

收银方式 ：

购物中心统一的POS系统、统一的POS机，商户统一租用，自主收银。(极个别除外)

营销推广：

招商过程中始终围绕“全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合”的理念，制定了“先确定主力店，再全面招商”的基本策略，采用“整合推广策略”。

运营管理：

在郑州，例如大上海城、曼哈顿商业步行街等等，都在扮演着“二房东”的角色（项目开发完成后，将商铺进行对外销售，以达到前期资金的迅速回笼。之后再以返租的形式收回商铺，并进行统一招商、运营管理等工作）

但在万象城，因其拥有雄厚的资金实力及商业物业开发运营经验，故采取了“只租不售”的经营理念。

华润置地发布的2014半年报，首次披露郑州万象城运营数据

华润作为香港和内地最具实力的多元化控股企业之一，对万象城只租不售的运营管理方式信心十足。只租不售还意味着对物业的长期持有和长期经营，这需要专业的零售和地产管理经营经验，因为购物中心里通常有上百个零售商，需要通过统一管理来树立购物中心的整体形象。华润在零售行业以及商业物业管理经营方面积累的丰富经验，将为万象城的运营管理提供有力的支持。

大卫城蓄势以待

早在2007年，丹尼斯就斥资近3亿元，以均价超过每亩450万元的价格，分三次拿下了这块位于郑州市二七路以西、太康路以北、人民公园以东的黄金地块。该项目总投资超过18亿元，总建筑面积40万平方米,定位为大型城市综合体，集购物、餐饮、休闲、娱乐、酒店等多种功能为一体。

该项目可谓集合了丹尼斯人所有的智慧与才智，仅外立面方案就修改了三版才最终敲定。

敢挤进原本就硝烟四起的二七商圈，并且和老对手大商集团贴身肉搏，丹尼斯的底气可谓十足。2013年，其销售额达142亿元，其中百货店销售额70亿元，超市店销售额66亿元。探究其销售业绩增长曲线，你会发现，它用14年成功挺进百亿企业行列，其营业额迅猛增长了几十倍。

如今，丹尼斯百货已成为集百货、大卖场、便利店与物流配送等业态为一体的零售集团，在郑州、洛阳、平顶山等十多个省辖市拥有百货店15家、大卖场44家、便利店122家，形成立足郑州、辐射河南的销售网络。而丹尼斯大卫城，也将成为集团下的首个购物中心项目。令人称道的是，其扩张之路始终坚持一个原则，依靠自有物业，推行永续经营模式。

但也有行业内同行表示，丹尼斯大卫城无论在业态配比、团队建设还是招商策略上，依然延续了先前百货的做法，可谓是换汤不换药。

据郑州商业观察多方了解，该项目较之前的丹尼斯项目除引入更多的高端奢侈品品牌外，其主体结构仍旧以百货业态为主，酒店、写字楼为辅，六层的购物中心则配套了更多的餐饮业态与电影院、KTV娱乐业态。预计将在2015年开门营业。

大卫城招商品牌一览

GUCCI全球知名的奢侈品品牌。

Zegna世界闻名的意大利男装品牌。

Andrew Marc美国领先的皮革顶级品牌，已成为从事成衣外套生产和设计的美国本土顶级品牌。

Montblanc万宝龙国际是历峰集团旗下位于德国的一家精品钢笔、手表与配件的制造商。

COACH全球领先的美国精致奢华手袋、配饰和礼物的品牌。

MaxMara源自意大利，诞生于1951年。

Michael Kors世界知名的奢侈品和高端成衣设计师于1981年创立的同名品牌。

Tiffany & Co.全球中知名的奢侈品公司之一，以珠宝业为经营重点。

PAUL&SHARK意大利顶级休闲品牌。

Cartier SA瑞士历峰集团下属公司。是知名度最高、历史最悠久的品牌之一。

Ferragamo国际知名品牌，以经营女鞋为主。

snidel日本VIVI杂志人气少女第一品牌。

CGV影城韩国最大的影院连锁经营企业。

Hollys Coffee源自韩国首尔江南的咖啡连锁企业。

57度湘湖南餐饮品牌。

俏江南创办于2000年，中国最具发展潜力的国际餐饮服务管理公司之一。

王品台塑牛排是昔日台湾首富、台湾知名企业台塑集团董事长王永庆先生招待贵宾的知名私房料理。

鼎泰丰享誉世界的台湾小笼包专卖店，1972年成立于台湾。

湘乐汇是以湘菜为着力点，以健康、快乐餐饮文化为核心的都市湘菜连锁品牌。

我爱鱼头我爱鱼头以“蒸的美味”为主题，各式蒸菜的组合，让吃得健康、吃得营养、吃得便捷充分体现。

鲜芋仙台湾的连锁甜品专卖店，成立于2007年。

大卫城冰上乐园丹尼斯自营室内滑冰场，总面积约2100平米，其中冰面约1000平米。

迟迟无法落地的恒隆广场

该项目位于德化街以东、大同路以北、南下街以西、西大街以南（除粤海酒店、郑州箱包城、仟禧堂医药大厦、宝隆华庭公寓），占地面积约83亩，现有建筑面积20.6万㎡，居民1815户，综合容积率约为3.7。

进展情况

2010年9月1日，香港恒隆集团与郑州市政府签署协议，将在二七商圈投资兴建一座国际化高档购物中心。

但如今四年过去了，该项目仍旧处于未开工状态，究竟是什么原因导致了恒隆广场难产？

1、被征收区域内被征收对象征收前后经济效益损失严重

项目涉及拆迁的房屋评估价与实际市场销售房价差距大，目前与项目同一地区的房屋售价最高已达16万元/㎡，而前期评估价最高5.3万元/㎡。恒隆广场项目地处郑州市商业中心区，位于二七商圈和德化步行街，地理位置优越，各类房屋的经济效益相对较高，经过前期的摸底调查，如非住宅房屋租金1200元/㎡/月，而周边地区租金600元/㎡/月，实际相差50%左右，这势必导致被征收对象的经济效益严重受损。

2、国务院新颁布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）第二十一条 “因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府因当提供改建地段或者就近地段的房屋。”

因此，原计划采取异地安置的方式，显然不符合《条例》的规定和广大被征收对象的意愿。从周边地区项目开发情况看，目前正在建设的开发项目房屋升值空间不断增大，营业房租金收入可观。所涉及的被征收商业户都要求在原征收区域内安置，并要求原地同楼层安置，基本不同意进行货币结算。但德化街街区可供安置的土地资源和房产有限，无法满足所有商户和居民原地安置的要求。

3、恒隆地产集团目前提出的协议付款方式与《条例》不符，不利于征收工作的整体推进。

目前恒隆地产集团在补充协议中向郑州市人民政府提出的付款进度按照“十次付款方式进行分期付款”进行，不符合国务院《条例》第十二条规定“作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用”的要求，也不能满足先补偿后征收的要求，难以保障被征收人的合理要求和合法权益。

宏光集团＆天然大厦升级改造

原本是个商住楼

郑州天然商厦隶属于河南省中原石油天然气开发总公司，原名人民商场，由总公司下属一房产开发部于1987年开发兴建，相当于是个商住楼项目，但基本上没人购买居住。

据天然商厦已卸任高层回忆，1990年1月开业之初，人民商场主要以租赁为主，有2000平方米左右的面积以店面的形式卖给小业主。

成长：迫于形势开始自主经营

“由于商场不是自主经营、统一管理，当时给不少人留下‘脏、乱、差’的不良印象。”该高层说，当时郑州第一次商战已经在二七商圈点燃，商圈内五大知名商企比价格、比服务、比产品，迫于内外形势的压力，人民商场重新装修，改名“天然商厦”，开始自主经营。

据天然商厦筹备时跳槽而来的一位高层回忆说，人民商场改名天然商厦，主要是截取了所属企业“河南省中原石油天然气开发总公司”的字眼。

壮大：商战中冲到前三四名

改名后的头3年，是天然商厦最辉煌的时候，那时候总经理带领员工一起打拼，总经理每天7：30赶到商场，晚上员工们都走光了，总经理才走。他们与亚细亚商场比服务、比特色，虽然不是郑州商业的老大，但排名好的时候，业绩能冲到前三、四名。

上个世纪80年代末90年代初，似乎一夜之间，郑州二七商圈突然冒出亚细亚商场、商业大厦、人民商场、华联商厦四家豪华型现代化大商场，使郑州商界维持多年的市百货大楼、紫荆山百货大楼二分天下、相安无事的格局土崩瓦解。

四大新型商厦的拔地而起，加上雄踞郑州商界霸主地位多年的百货大楼、紫荆山百货大楼，百万人口的郑州，不足两平方公里的范围之内，即拥有了六家综合性大商场。郑州六大商场逐鹿中原，由此演出了一场波澜壮阔、如火如荼的大商战。

没落：一场大火毁掉天然

可惜，1995年的一场大火把这些人的激情和积累烧“焦”了。

1995年1月20日上午8时15分，天然商厦发生特大火灾，火灾由二楼针织部电线接头短路引起。河南省政府向国务院递交的火灾事故调查处理情况报告显示，大火由二楼烧至四楼，过火面积达6700平方米，二楼至四楼内的针织、服装、百货商品几乎全部烧毁，房屋设施烧损严重，直接损失达2096万元。

坊间还曾流传这样一个故事，遭遇“灭顶之灾”后，天然商厦重装开业当天，在商场竖起一面巨大冰墙，冰体镶嵌礼品，顾客可以砸冰获礼。

天然多位高层认为，1995年那场大火是商场的灭顶之灾，大火让商场负债累累，坚持5年后，天然商厦再次对外招租。此后，就再也没翻过身。

转机

在沉寂与没落多年之后，天然大厦的转机来了。被来自于河南本土，有着近20多年房地产开发、运营经验，并先后开发运作了CBD奥园国际公寓、奥园世贸大厦、甲六院、蓝水岸、宏光花园、宏光协和城邦等项目的河南宏光实业集团通过收购方式将天然大厦收入囊中。

该项目初步规划总建筑面积约51.5万㎡，建筑高度339米，总投资约100亿元，打造成集高端星级酒店、旅游观光、城市展厅、主题商业、超高层甲级智能写字楼为一体的现代化大型商业综合体。

本土新贵杀入

成立于1997年的新田置业因开发郑州国贸中心项目，而一战成名。花园路国贸360广场项目的成功运营获得了业界无数的赞誉。

近年来新田的不断壮大，也让其有了实力与底气杀入二七商圈，与传统巨头们一争高下。

太康路360广场

做为紧挨着丹尼斯大卫城的一座商业项目，360广场太康路店项目正处于紧张的施工阶段。据郑州商业观察了解，360广场太康路店项目的招商工作目前已经启动，该项目预计将于2016年开业。新田置业副总裁司小伟称，360广场太康路店将会复制国贸360广场的模式，但在规模和业态搭配上将有所区别。

新田二七时代广场

该项目位于解放路、福寿街、正兴街交汇处的三角区域，建筑面积二十余万平方米。项目设计以高品位、新概念、国际化为原则，对其周边区域进行整体规划改造，结合已经开通的地铁1号线及规划中的地铁3号线、解放路立交桥，与周边项目连成一体，形成规模联动效应。

关于新田·二七时代广场，可以用“三高”来形容它的特色与亮点。一是建筑高，建筑高度达到270米，象征锐意进取的二七精神；二是品牌高，将引入世界一流品牌加盟，如索菲特酒店、香港连卡佛百货、MUJI无印良品等国内外知名商家及LV、GUCCI等国际一线品牌；三是规划高，项目充分利用地下和空中空间，与周边项目连成一体，形成规模优势。

大上海城

在此要给大家提个醒，大上海城是郑州市真正意义上的首个城中村改造项目。1995年，河南华诚房地产开发公司取得位于郑州市东太康路附近的杜岭街道张砦村约103亩土地，由于缺乏开发经验等原因，这块土地在其后长达六年的时间内一直被闲置。直到2001年10月，沪资郑州长江置业有限公司与华诚公司达成合作协议，2003年7月份，双方联合开发的郑州大上海步行街才正式动工。

2007年4月28日，大上海城正式开业。虽地处二七商圈店黄金腹地，但该项目运行的并不算顺利。由于前期的商铺散售及一系列的纠纷，致使该项目后劲不足，开业7年来换了三拨股东，如今位于西侧一、二层的肯德基也因大上海商铺产权纠纷等问题，宣告撤离。

但我们并不能因此而去否定大上海城在郑州商业发展过程中做出的贡献，造就孕育的一拨又一拨商业运营人才遍布西元、锦艺城等一批商界新星；新的股东及管理团队进驻之后，也已着手对现有大上海城一期业态及品牌进行升级与调整。据郑州商业观察了解，大上海城北区招商及二期项目也正在紧锣密鼓地准备着。

郑州百货大楼

2013年底，郑州百货大楼率先开启变革之路，长春欧亚集团购买郑州百货大楼33.08%的国有股权成本共计10,740.98万元。

其中：职工安置费用6704.17万元；另外欧亚集团还会支付企业改制基准日至股权购买日期间增加的职工安置费用1912.77万元；拖欠职工社会统筹金559.61万元；职工集资款本金、利息1564.43万元。

而在本次受让购买郑州百货大楼33.08%的国有股权完成后，欧亚集团也成为了郑百第一大股东。在正式收购完成后，欧亚集团也表示，公司将通过各种路径，提升郑百的经营档次和经营品位，使之向现代百货业态迈进，形成自己的市场定位和目标消费群体，跃上新的经营发展台阶。

郑州百货大楼股份有限公司是1955年成立的国有企业，位于郑州市最繁华的商业区北二七路，建筑面积50631平方米，主要经营日用商品的批发零售。

郑百曾是郑州商业的名片，目前处于正常经营中。截止到被收购前，郑百资产总额28,424.84 万元，负债总31,847.54万元，所有者权益-3,422.70万元。

大商集团金博大店

自2006年进驻中原市场后，大商集团创造了一个又一个的销售额记录，随着近两年电商的冲击，所有人都不看好百货业的发展，但大商金博大店依然能够在2013年12月份的店庆活动中，创造出4天2亿元的销售业绩，不得不说其运营上所取得成功与突破。

进入2014年，随着华润万象城等一批现代化购物中心的入市与待入市，以大商为首的老牌百货也深深感受到了来自消费者市场的压力与购物中心的挑战，二七商圈战略格局的变化也促使大商加快了启动改造升级的步伐。

金博大店一期升级改造于6月3日开始，同时在进行的是商品的布局调整及品牌调整。除了引进星巴克郑州旗舰店（黑围裙店）、台湾第一牛排之称的“斗牛士”、Zoo Coffee、DQ、瑞可爷爷、恒记甜品等一批时尚轻餐饮外，还对一楼的珠宝区，负一楼的大商超市进行了翻修与改造。

与此同时，大商集团还成功摘得了金博大城西侧14.92亩的地块，将全力打造和兴建大商金博大二期购物中心项目。

北京华联

2002年开业当天的10万人次客流早已成为昨日之梦，不可否认的是，北京华联引领并开创了那个时期郑州百货业的返券风潮，积攒人气的同时营业额也大幅增长。

2006年10月30日，凯德置地在华的兄弟公司凯德商用以3亿元的价格将北京华联郑州店收归囊中。此后，北京华联开启了蝶变之路。升级成为BHG时尚百货、对现有物业的改造、品牌业态调整与升级，似乎一直陪伴着北京华联。但至今并未看到其改变后的成果，整个商场时常营业员多于顾客。

作为郑州市最繁华、最有影响力的商贸中心集聚区，二七商圈始终是郑州商业的发源地，也是主战场、风向标。这里既代表着千年古都的辉煌过去，又连接着现代商城的美好未来，它将用世界级的资源与视野，在为郑州“传千年之商韵，启未来之堂皇”的同时，为自己书写最绚丽中原价值传奇。纵观本次二七商圈的升级改造，将引领商圈内十余个项目由“大百货”时代迈入“购物中心与城市综合体”时代的。让我们共同期待蝶变。

（本图出自网络，未找寻到出处，特此鸣谢原片摄影师的专业拍摄）

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