18㎡和25㎡小公寓惊现郑州，是让“人人有所居”还是“反人类

前言

拥有一套属于自己的房子几乎是每个中国人的梦想。在郑州，房价增长速度过快，动辄过万的单价，让年轻人觉得买房这件事情离自己越来越遥远。

刚毕业的年轻人到底该如何安身？要知道，在过去的若干年里，一个30㎡以内的标间，一个月500以内的租金，是郑州很多刚毕业的年轻人会经历的阶段。

随着城中村的拆迁，市区的房租涨幅也连创新高，让人不禁哀叹“我们的青春该何处安放？”而90后的自我意识越来越强，合租生活带来的各种矛盾是他们不愿意面对的。在这种情况下，不到30㎡的极小公寓应运而生，较低的总价，让“人人有所居”的梦想有了被实现的可能性。

极小户型的起源

国内极小住宅概念来源于日本和香港的超小城市公寓。日本极小户型住宅起源于二战后。当时，日本居民严重缺房，为了在短期内缓解住房短缺问题，日本政府建造了大量集合住宅。新一代建筑师们提出了nLDK型方案，即以L（起居室）、D（餐厅）、K（厨房）为住宅的基本要素，在极有限的空间内通过室内设计、智能科技和可变家具等元素，实现舒适、时尚、便捷的居住感受。

极小户型没有统一的标准，目前在售产品套内面积多在20㎡以下，建筑面积在35㎡以下，卧室和客厅没有明显的划分，整体浴室，开敞式环保节能型整体厨房。因此将建筑面积35㎡以下的户型定义为极小户型。

根据我国最近的《住宅设计规范》，“由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的最小套型住宅，使用面积不应小于22平方米”，一定程度上会限制小户型产品的落地。因此，市面上使用面积低于22㎡的公寓基本都是商业性质。

美景麟起城的18㎡极小公寓长啥样？

我们先来看一下美景麟起城的18㎡的小公寓。美景麟起城位于文化路英才街的西南角，占地300亩。东边是北部大学城，中州大学、郑州师范学院都位于此。大家应该都知道，最早这块地是美景拿的，后来引入万科合作，很长一段时间这个售楼部都挂着万科的名号。虽然最终万科和美景不欢而散，但是万科的痕迹还是在这个项目中随处可见。这个18㎡的小公寓也可以说是万科的遗留产物。

美景麟起城两栋公寓

美景麟起城的公寓都是商业性质，极小户型都在2#楼上。由于梯户比过高，导致这个户型得房率极低，从现场的样板房来看，得房率应该不到70%，实用面积不到12㎡。

这是美景麟起城18㎡小公寓的户型图↓↓↓

样板间的设置基本和户型图一样。进门左手边是一个小小的鞋柜，也算是充当了玄关的功能。紧挨着就是厨房的操作台面，上面有一个水槽，水槽下面是一个储物柜。滚筒洗衣机和迷你冰箱也都放在操作台的下方。

右手边是卫生间，由于面积过小，只能放下一个马桶和一个花洒，没有洗脸盆。也就是说，洗脸和洗菜、洗碗都是共用厨房的水槽。因为没有燃气，做饭只能用电磁炉。而且没有烟道，也没有抽油烟机，只能做一些油烟不大或者味道不重的饭菜，还必须开窗或者开门，否则屋里肯定没法待人。

在往里走就是卧室，现场只摆放了一个1.5米宽的2人座沙发和一个茶几。对面是一个电视和一套办公桌椅。现场的置业顾问称，他们曾经尝试把沙发完全展开至2米长，基本就快挨着对面的桌子了。

从现场来看，这更像是一间快捷酒店的大床房，甚至还没有酒店的客房来得宽敞。毕竟酒店的床起码还能与电视柜保持一米宽的距离，至少能让一个人顺利通过。

这个公寓最严重的问题就是储物空间缺失。除了鞋柜极小以外，衣柜的进深也非常短，基本放不下什么冬天的衣服，更不要提被子了。上边的一排储物柜空间也都不大。因此，这间房只适合刚毕业的年轻人，而且最好是男生，没什么行李，也没什么衣服。

飘窗的左边就是衣柜，宽度估计在50到60厘米左右，进深比外边看到的小多了，打开后估计不到30厘米，没法正常挂衣服。↓↓↓

像这种极小公寓，必须有大量的储物空间，每一寸空间都必须得到最大化利用。而且必须是精装修。因为开发商永远比购房者更了解如何利用空间，只有精装修才能最大化利用空间。

当然，由于面积所限，不管空间如何精细利用，也只能说是功能性尚可，舒适度是不用考虑的。这房间也就只适合刚毕业的年轻人用来做过渡。美景麟起城的优势在于地理位置，周边有不少大学，出租起来会更为便利,但无疑周边环境也会比较杂乱。

新田城的甲壳虫小公寓

新田城的甲壳虫公寓也在尝试极小户型。不过，它的最小面积是25.73㎡，由于多了近8个平方，比麟起城要宽敞不少。在空间的设置和利用上也比美景麟起城合理很多。

入门玄关处的收纳空间要大得多，基本算是整面墙全部利用上了。上面是打的柜子，中间是挂衣服、放置包的地方，下边是鞋柜，几乎没有空间浪费。卫生间和卧室的隔离墙也被设置成了整面墙的收纳空间，还比较贴心地设置了穿衣镜。

入门处的玄关↓↓↓

玄关的对面是卫生间。卫生间的尺寸也要大一些，能放下面盆、马桶和淋浴空间。

厨房的台面占据的空间也比较多，洗衣机和美景麟起城一样，都只能用滚筒。冰箱也是迷你型的。餐厅肯定是没有的，只能在办公桌上或者是茶几上吃饭。

甲壳虫25平小公寓户型图↓↓↓

从户型图上来看，床在不用的时候是可以收起来贴着墙壁的，也就是所谓的会客模式和办公模式。

我的观点是，很少会有人闲得没事，天天把床折叠来折叠去的瞎折腾。就像以前我们家里的被子，都是起来后被叠得整整齐齐的一样，现在的年轻人还有几个叠被子？早上起床后连吃饭的时间都没有，谁还叠被子？所以，你看现在不管是样板间，还是家居用品店，几乎所有的被子都是平铺在床上。我们的生活都是朝着更便利的方向前进的，所有为居住者增加负担的设计，都是反人类的，生命力也注定是不会长久的。

所以，所谓的各种生活模式都是概念，睡眠模式必然是长期会开启的状态。

美景是还是传统的筒子楼设计，甲壳虫公寓的层层退台设计别具匠心：

探盘时间，听售楼部说新田城的甲壳虫公寓要签约途家托管，可以让业主在不使用的时间也能产生投资收益，也算是用心了。此外，前段时间首创奥特莱斯签约入驻也是给片区注入了大商业配套，加之片区景观优势、一线房企好邻居等，不得不说新田置业真是把这块地当“地”来运营的。

极小公寓是如何生长起来的？

极小公寓是在中国是从何时开始出现的？其实，万科从2001年开始就陆续推出了一些小户型产品，比如“蚂蚁工房”、“Loft单身公寓”等，当时都是试验性质。随后，随着中国的房价进入疯狂增长的阶段，大约在2010年左右，为了降低总价，让更多年轻人实现买房梦想，以万科为代表的一线开发商开始把极小户型当作一个重要的产品线进行研究和打造。

经过万科的研究，认为18㎡能满足日常生活的各种基本需求，通过空间共享，可以在18㎡内提供客厅、卧室、卫生间、厨房、书房等多种功能的复合空间。

这是2011年在西安万科城出现的18㎡极小户型↓↓↓

从万科的设计理念来看，这种极小户型就是从学生宿舍中衍化而来的，厨房功能被弱化，休息和学习功能被放大。从上图中我们也能发现，这个户型基本上是没有厨房功能的，只在入门右手边有一个小小的操作台，可以放一些小家电，比如电磁炉或者电饭锅。水槽是和卫生间共用一个。但是西安万科城这个户型的得房率较高，实用面积大约在15㎡左右。

随着极小户型这几年的发展，已经有了较大的进步，各项功能基本已经齐全。万科今年5月在广州市万科云城亮相的18㎡小公寓，就要更成熟一些。

这是位于广州市天河区的万科云城米公寓18㎡的样板间↓↓↓

从上图中能看出，这个户型有了单独的厨房操作台面。在入口的收纳上也有了较大的进步，空间利用更为合理，能收纳的物品也明显增多。

这是2014年11月在广州清远亮相的万科i时光18㎡公寓↓↓↓

这个户型的面宽、进深以及整体布局和美景麟起城极为相似，但是在收纳方面则要优秀得多。

从上图中可以看出玄关处的收纳要比美景麟起城更大一些，水槽上方有一个独立的置物架用来放置洗漱用品。整面镜子后面是一个独立衣柜，宽约1米，高度有2米左右，比美景麟起城的衣柜大多了。

除了18㎡的小公寓，万科也有25㎡的公寓。

这是青岛万科米公寓25㎡的样板间↓↓↓

有没有觉得很眼熟？是的，这就是新田城25㎡公寓的出处。与郑州平时干净得一尘不染的样板间不同，万科在外地的这种极小户型，样板间都做了居住情境的营造。你能清晰地看到，当你住进来时，房间会是什么样子。

这是床被放展开后的样子↓↓↓

无处不在的收纳空间↓↓↓

茶几里也都是收纳↓↓↓

从万科的样板间，我们能看出一个问题，那就是极小户型的打造是一件难度较高的事情。因为要投入大量的精力去细化每一寸空间，让每一平方都发挥出它应有的功能。为了节省空间，立体化收纳也是必然要做的。而几乎所有的家具家电，也都需要为这个户型量身打造。

万科老总郁亮曾经坦言，“小房子”其实很难做，建造成本相对来说要高许多，溢价空间又很小。如果完全不计成本，纯粹以舒适度和科技含量为考量，极具概念性和超前性的15平方米极小住宅，含软装在内的建造成本超过了100万。

所以，这种极小户型的精装修成本极高。也正因此，量身打造的精装修才是极小户型最精华的部分，也是最考验开发商功力的地方。“没有金刚钻，就别揽这个瓷器活。”如果功力不够，随便做个硬装，想着能住就行，这种户型在后期就会变成灾难般的存在。

极小户型带来的思考

不管郑州市出现的这些极小户型的合理性如何，我们仍然要为这些美景、新田这些勇敢的开发商鼓掌。说白了，这些都是试验性产品，每平方米的资金和精力投入都要超过普通面积的公寓，但是市场接受度如何却有待考验。

我们需要勇于创新的开发商，虽然他们的创新也基本来自于借鉴。新田的25㎡公寓可以说是在万科的基础上做了些许升级。但是我们鼓励本土开发商进行借鉴和抄袭，就是怕抄都抄不像，或者说是连借鉴的勇气和眼光都没有。

万科在住宅产品研发上的投入是其他地产开发商无法比拟的，而万科对“在螺狮壳里做道场”的偏执也是常人所难理解的。对于万科来说，让住宅空间最大化被利用应该是一件特别有成就感的事情，因此才会有18㎡甚至是13㎡迷你公寓的出现。

万科曾经在广州建造了一个万汇楼，是针对低收入人群微型房市场的一个实验。2008年9月正式推出，房间面积在30㎡到50㎡之间，租金当时每个月在400元到600元之间，低于周边市场租赁价格，吸引来了许多刚毕业的大学生和收入尚低的年轻人。当然，这个产品带有很大的福利性质，基本是万科在贴钱运营。

向优秀的外地开发商学习，学习他们的偏执和精细化，学习他们的人文关怀，是河南本土开发商一直都需要做的事情。

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，这样的说法可能有点儿矫情，但是这样极小公寓的出现，确实让年轻人拥有一席栖身之地的可能性大大增加。

（完）

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