郑州地铁开通一周年，说好的商业呢？

2013年12月28日上午11时30分，郑州地铁一号线正式开始对外售票。从此，地铁列车带着车头那张河南味儿十足的“中”字儿，踏着新时代的韵律，驶入了郑州市民的日常生活中。

在地铁未开通前，地铁的功效和威力在等待其开通的漫长岁月中被一次又一次地渲染，尤其是地铁开通后对于沿线房地产楼盘及商业的影响、对于板块价值的提升、对于各个区域居住氛围的带动等，一次又一次地为人们所猜测，所想象。

郑州地铁开通一周年之际，郑州商业观察认为：地铁为大家带回的利好还远不止改善与缓解交通拥堵这一问题这么简单，其对沿途或地铁站周边区域房价的提升功不可没，同时还带动了沿线商圈的消费力。过去，从西到东或从东到西的大迁徙看起来是一种“奢侈”，如今，当你有时闲着闷着了，会临时中午跑到地铁站，花2、3元买张票，随便赶上哪趟就上哪趟列车，比如从西流湖到会展中心，独自蹲在如意湖边喂鱼，不发一语，1小时后再坐着地铁回西流湖，当没事发生过，突然便会觉得这才叫“生活”。

当然上述只是句玩笑话，我们回到对“商业”的探讨，商业的生命力源于客流的聚集，商业价值就是尽可能充分的将这种客流聚集转化为有效的购买力。客流结构、数量、购买倾向是对地铁商业项目决策和选址的重要意义。

郑州地铁商业概述

与高铁站、机场航站楼等交通枢纽商业一样，郑州地铁商业也沿用了招标大会的形式，由轨道交通公司牵头组织招标大会，然后出让独家经营权这一做法，因此，一些人口中所谓的“投资地铁商铺”实际是存在很大误区的。据郑州商业观察了解，郑州地铁1号线的商业招商经营权被一家专业从事商业运营的本土公司摘得，年限为6年，逾200间商铺近4000㎡的可租赁面积分布在地铁1号线度五个站点。

据郑州商业观察了解，原本计划于今年五一后开业的地铁商业，却因为一系列报批工作迟迟无法得到解决而无限期延迟，在原本就没有“无缝对接”与真正意义的“地铁上盖物业”的前提下，地铁商业的未开通更被看作是一种缺陷与遗憾。

当然，这与我们中国人所崇尚的“天时地利人和”也有一定必然关系，毕竟一条地铁线路的开通还不足以影响和改变整座城市的商业格局。2015年，地铁2号线将开通，届时郑州地下也将形成一横一纵的人流串联与交错，不仅将极大限度缓解地面交通压力，带来的更大人流还将为地下及地上商业带来无限的遐想。据郑州商业观察了解，即将于明年底开通的郑州地铁2号线商业部分预计将有6—8个站点逾6000㎡可经营面积。

地铁商业都在哪？

郑州东站

郑州东站为地下二层车站，岛式站台结构。车站共有二十六个出入口，分布在郑州东站高铁站东、西广场与站厅之间，其数量位于二十个车站之最，可以实现高铁和地铁的快速换乘。同时，站厅的垂直电梯与郑州东站高铁站相连，为有需要的乘客提供贴心的无障碍换乘。

燕庄站

燕庄站为地下三层、岛式站台结构车站。其中负一层为商业开发层，负二层为站厅层，负三层为站台层。车站共有5个出入口，分布于金水路两侧，可以极大的方便乘客进站乘车。

人民路站

人民路站为地下三层车站，标准双柱站设计，岛式站台结构。车站共有4个出入口，分布于人民路两侧，为满足乘客的搭乘需求，在4号出入口设有通往站外的无障碍垂直电梯，充分体现了公司“安全、高效、优质、精益”的服务理念。

二七广场站

二七广场站作为郑州地铁1号线和3号线的换乘站，处于西大街、人民路、二七路、解放路、正兴街的五路交叉口。车站为地下两层，岛式站台结构。共设置7个出入口和5个风亭，广场四周有北京华联、华润万象城、大商金博大、天然商厦、亚细亚等十余个商场，可谓是郑州最大的商圈。

医学院站

医学院站为地下二层车站，单柱站设计，岛式站台结构。车站共有10个出入口，分布于中原路两侧。

地铁商业的特点：

特定的稳定群体：地铁作为大众交通工具，使大量人流聚集，但由于特定空间的限制，地铁乘客就成为地铁商业特定的消费群。

特定时段：上下班高峰期间。

特定消费模式：地铁聚集的人流最重要的特性就是快速流动性，这也就决定了地铁商业的消费模式是快捷、便利。

特定社会功能：在中国，其商业意义更大程度在于配合地铁交通运营。

地铁商业适合哪类业态？

地铁缩短了城市空间的距离，在聚集人群的同时，也可以快捷地疏导人流，这种“双刃剑”的作用可以使原有的商圈更繁华，也能分流人群。

根据轨道公司统计数据显示，截至2014年12月4日， 1号线已安全运营342天，累计安全运送乘客6180万人次。但在郑州商业观察看来，人流并不简单等同于商流。通常来讲，地铁客流大多以快速通过为目的，因此要想成功，对品牌对特色塑造十分重要，只有延长了乘客逗留时间，增加客流眼球吸引度，才可能真正做到增加消费的有效性。

通过与郑州地铁商业招商团队的了解获悉，其为旗下五个站点多地铁商业业态配置了共计5种业态配比。即：餐饮、轻食、生活服务、时尚消费、文化咨询。

根据此前对南京新街口地铁站的实际调研，郑州商业观察认为：地铁商业虽然具有一定的唯一性，但其高昂的房租使得实际经营者更多只能选择一些相对高毛利的行业来经营，如奶茶店、小吃店等都是利润较高的行业，所以在地铁站比较常见。而超市的毛利只有2%，不能够承担高房租，所以尽管苏果、旺仔都曾在新街口地铁站内开设便利店，但都最终以歇业告终。

（上述3张图片转自腾讯大豫网）

郑州地铁商业为什么没能任性一把？

地铁经济的巨大潜力已被无数次印证，许多国内外城市因为地铁这条汇聚城市资本、人流、信息流的“财富金线”而实现房地产增值和城市运营的新增长。

纵览香港、上海等城市，地铁成为了商铺价值的主宰，因为地铁所带来的人流规模和规律峰值是其他任何交通工具都无法比拟的。最贵的商铺就是地铁上盖的物业，一些地段的商铺因为地铁的开通价值成数倍甚至十数倍的增长。但这一切，在郑州仿佛只停留在了纸面上。

郑州地铁1号线截至目前除二七广场站与德化新街实现地下接驳外，早前所传闻的人民路丹尼斯、西元国际广场等均因为各种原因而没有开通地下连接，也正因此，郑州实际上还没有一个真正意义上的地铁上盖物业。

从国际大城市发展趋势看，城市商业未来发展所面临的第一个挑战就是城市中心商业区的商业容纳能力。如果一个城市只有一个核心商业中心，那么这个核心商业中心肯定会不堪重负。1、城市地铁沿线物业的发展如果没有统筹，土地的价值没有最大化的体现，是对城市资源的极大浪费；

2、城市地铁沿线物业的发展如果没有统筹，地铁站点的建设只考虑了交通出入口的功能，设置孤立、缺乏连续性，破坏城市景观；

3、城市地铁沿线物业的发展如果没有统筹，物业管理与地铁的后续建设较难协调，公众得不到优质服务，地铁工程质量也缺乏保障。总之，地铁的开通改变了城市交通格局，丰富和拓展了交通类型，也对城市商业格局的演变起到一个微妙的推动作用。但如果不有针对性的对地铁上盖物业及地铁站内商业进行合理的前期定位与规划，那么“地铁商业”仍会像现在这样成为一枚“空壳”。

地铁，这个最具活力和影响力的“辐射源”，正在逐步影响着整个郑州商业格局的蜕变。

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