8300的永和中央广场和14000的建业凯旋广场哪个更值得？

众所周知：

永和中央广场是目前郑州楼市在组织的独家团购项目，但请相信，郑州楼市即使做自己的商业活动，也会坚持自己的标准和原则底线，不会乱忽悠，郑州楼市做到今天不容易，郑州楼市不会拿自己的信誉来胡闹，所有从郑州楼市出去的团购，都要经过我们的内心自问：是否可以拍着胸脯给自己的亲人说，去买吧，没事，你会感谢我！如果不能有这个决心，这个团购是不会做的，今天的文章也不是就要去忽悠着大家去买永和中央广场，只是通过客观的分析，让大家认清当下的选择和未来的回报，能有更理性的投资。

永和中央广场

位置：金水东路黄河南路交汇处向东200米路南，永和铂爵酒店一楼大厅

电话：0371-63811666

价格：全部一口价，不排号直接选，一次性8300，首付一半8500，首付30%是8700，购买面积达到600平也可享受8300

之前有龙子湖湖心岛的分析文章，请点击参考：

龙子湖湖心岛1200亩土地上的写字楼和公寓有没有未来？

同时有本次团购活动的专门介绍文章，请点击参考：

周边过万，永和中央广场团购价8300元/平起，龙子湖地标一口价，先到先得！

建业凯旋广场

位置：金水区花园路农科路西北角

电话：0371—86018888

价格：均价14000左右

之前有专门分析过建业凯旋广场的文章，请点击参考：

金水CBD：建业凯旋广场VS万达中心，谁更胜一筹？

先亮明观点：

1、两个项目目前这个售价都是靠谱的、安全的、可以关注的。

2、两个项目也是一直以来我们推荐关注的项目。

3、没有最好的投资，只有最适合自己的投资。

写字楼的投资回报属性：

1、因为写字楼转让的话税费太高，高达交易额的30%，所以写字楼购入后不具有转让可能，只能持有。

2、写字楼的投资回报主要来自于升值之后的抵押贷款融资功能和日常租金回报。

3、写字楼投资正确的话回报率远高于住宅。

4、显然，在2006年左右，以5000元购入民生银行大厦的投资回报率远高于当时以该价格购入东区住宅的回报率，现在评估价2万多，租金一平方4元以上一天。当年7000元一平方购入中油新澳大厦的回报率也不差，目前租金一平方3元左右，评估价17000左右，但同一时期的产品，回报率就远低于民生银行大厦。

5、显然，当年以45000左右购入大玉米的投资客就是踩错了点，投资很失败，在2012年以18000左右购入绿地之窗的投资客也谈不上理想，目前的回报率还是失败的。

建业凯旋广场位于金水CBD核心，地铁二号线站点，位置没问题，目前周边很成熟，需求和出租没有问题。

永和中央广场位于龙子湖湖心岛地王核心位置，地铁一号线站点，位置也没有问题，但目前周边经济氛围不佳，需要等待。

对于当下的写字楼投资，我们有几个观点：

1、除了东区、金水区，其它区域谨慎考虑。

2、单价高于15000元的慎重。

3、户型分隔面积太小、楼下商业面积分隔太小、商业全出售、停车位也出售的写字楼谨慎考虑！

4、小开发商的写字楼项目谨慎考虑。

5、重点关注地标性、地铁口、有星级酒店配套的写字楼项目。

金水CBD与龙子湖湖心岛的比较：

1、金水CBD人多公司多，出租有保障，但目前金水区租金达到3元以上的写字楼却寥寥无几？为什么，这就是金水区的瓶颈，成也是环内人多车多，败也是环内人多车多。

2、再来看东区，CBD租金达到4元以上的也不少，租金3块就很普遍，而龙子湖湖心岛虽然目前氛围欠佳，但环境是太好了，四面环湖，给高校区配套，有产业导入，未来可期。

3、金水CBD因为是商业带动，有住宅混杂，属于商业区；龙子湖湖心岛是以星级酒店、纯办公业态聚集、产业导入带动的区域，属于商务区。

4、商业区的出租不用愁，但租金和升值有瓶颈；商务区的成熟和氛围起来需要时间，但升值和租金在未来更能拨高。郑东CBD属于典型的商务区，而市区所有的商圈都属于典型的商业区，包括金成国际广场区域和金水路曼哈顿区域。

永和中央广场和建业凯旋广场两者的共同点：

1、都是内购

2、交房时间差不多，都是2018年初的样子

两者投资的不同之处：

1、交房后3-5年内，建业凯旋广场的租金和出租率会高于永和中央广场，凯旋广场可以马上达到3-4元，但永和中央广场只能达到2元左右。

2、交房后10年左右的时候，建业凯旋广场的的租金应该还维持在4元左右，但永和中央广场的租金也不会低于凯旋广场，甚至会高于建业凯旋广场，一是因为环境好，二是因为地标，三是因为城市东扩到白沙的过程中，龙子湖本身就是桥头堡，再者就还要看龙子湖高校区配套后期价值以及政府对龙子湖的产业和功能导入。

3、交房10年左右的时候，两者去抵押贷款的金融杠杆价值都差不多，评估价应该都是2万多的样子，不会有太大差别。

4、建业凯旋广场只有写字楼和商业两个业态，永和中央广场有酒店、公寓、写字楼、商业四个业态。

结语：

所以，两者的投资区别在于，一个高价买了一个安全和现在，一个低价去买了一个未来，差别仅是10年之内的租金差别，而在终点上的10年之后，两者的租金和二手房评估价差不多，仅此而已。

一个14000，一个8300，价格差一平方5700元。。。。这是关键。

偏保守、求安全，建议建业凯旋广场。

偏激进、求惊喜和高回报，建议永和中央广场。

（完）

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