关于人车分流：听广告和售楼部瞎忽悠，不如自己学着来看规划图

最近，有康桥悦岛的业主反映，之前开发商承诺了人车分流，但当看到规划图时，却发现小区院里却还是有很多地上停车位。这个问题现在非常普遍，之前闹得鸡飞狗跳的升龙天汇维权事件就是因为地上停车位的问题。对于人车分流和地上停车位，大家有很多误区和疑问，这篇文章就为大家解答几个这方面的问题。

插播个对一些朋友有用的信息：新田360广场太康路店众筹

以新田360广场太康路店2000平米商铺打包作为标的，单价在10000元/平米左右，总价2000万元左右。每筹5万元，众筹期1年，保底年收益16%，效果好的话可达到30%以上。

投资额5万起步，一年内将以不低于12500元的单价出售，出售部分的溢价作为分红，每3个月统计一次，发放给参与众筹者。

如若销售未达到预期效果，众筹到期后返还本金和16%的保底年化收益。

众筹有无风险？肯定是有的，就是到时候商铺没有卖掉、新田也没有钱还，但如果真是这样，就是新田城不想玩了、新田香蜜湖不想做了、新田二七时代广场不想盖了，这种可能性很小而已。

套用一个段子：自己约的炮，不满意，含着泪也要打下去，新田到时即使含着泪也会把年收益16%保证并退还的。

位置：二七区西太康路与铭功路交汇处

接待中心：国贸中心招银大厦4楼

电话：0371-65736666（投资有风险，详请打电话）

先来看看风口上的康桥悦岛一期地上的191个车位分布↓↓↓

从上图来看，悦岛一期中间设置的地上车位确实影响了人车分流，但后期交房后，康桥物业是否会启用这些车位？如果启用肯定会影响人车分流，不启用的话那就不影响，只能说，康桥这个设计确实不太好，应该可以有更好的办法规避，并同时满足车位配比数量。

再来看康桥悦岛二期的地上车位↓↓↓

从这个图上看，二期地上车位就设计的好多了，都是沿小区外侧设计，不影响小区内部了的人车分流，除了6号楼受影响之外，要比一期规划好一些。

再来看金水区的康桥郎城地上车位↓↓↓

朗城就更优秀了，地上只有29个车位，肯定不会影响小区的人车分流的。

和康桥悦岛同区域的绿地滨湖国际城二期地上车位↓↓↓

可以看到绿地滨湖国际城二期的规划设计也是非常优秀，地上只有25个，几乎完全实现了人车分流。

在南部和康桥悦岛同为竞品的绿都紫荆华庭地上车位如何呢？↓↓↓

可以看到，绿都紫荆华庭的和园、佳园、雅园均没有实现完全的人车分流，地上均规划设计了不少的地上车位。

比绿都紫荆华庭晚规划的绿都澜湾呢？↓↓↓

绿都澜湾桂园地块规划的地上也有131个车位，但大部分是在小区外围，除了10号楼受影响之外，其它大部分楼栋倒是影响比较小，要比紫荆华庭好很多。

以前说过的和昌悦澜↓↓↓

小区内部的人车分流也有破坏

以前说过的和昌湾景国际↓↓↓

小区内部的人车分流破坏更是严重

还有不给客户退排号费的利海财富广场↓↓↓

规划地上是285个停车位，但地下有4682个，地下应该是够用了，如果地上这些启用的话，人车分流也是会被严重破坏的。

有维权风险的还有一个项目：维也纳森林四期↓↓↓

地上规划的是491个车位，其中20号楼北侧规划的是地下2层、地上6层的机械车位，19号楼西侧规划的是地下2层、地上7层机械车位。坐等交房怎么搞？要不要建地上7层机械车位？20号楼和19号楼的业主同意吗？

1、到底什么是人车分流？人车分流就意味着没有地上停车位吗？

根据郑州规划规定，郑州新建的住宅项目，每户至少配建一个机动车停车位，130㎡及以上的每户配建两个停车位。公租房廉租房每户配建0.5个停车位。也就是说，除去公租房廉租房不说，停车位配比达到1：1是最起码的规划要求。

而容积率在3.0及以上的住宅项目，要达到规定中的停车位数量配比，光靠负一层的地下停车场是不够用的。而开挖负二层成本又太高，所以这些小区基本都规划有地上停车位，只是多与少的问题。从我看到的诸多高层住宅的规划图中，几乎全部都是地上停车位和地下停车位共存。

其实，严格意义上来讲，开发商所宣传的人车分流是一个非常不规范的说法。从字面意思上来看，人车分流一般是指人行入口和车行入口是分开的，也就是车走车的门，人走人的门。由于现在新建小区的多数停车位都在地下，开发商一般也都会把进入地下停车场的门和小区大门分开，所以也算是实现了部分的人车分流。

而通常在置业顾问的说辞里，人车分流变成了另外一个意思。那就是所有的车一进门就直接进入地下停车场了，小区路面上是看不到车的。

因此，大家要搞清楚一个事实，那就是广告上宣传的人车分流不等于小区地面上就完全看不到车，也不等于小区没有地上停车位！

我们再强调一遍，广告是不可信的，置业顾问的说辞也是不可信的，为了卖掉房子，他们什么都说得出来！所有口头上的承诺和广告上的宣传都不要太当回事，只有官方公布出来的东西才是可信的，比如郑州市城乡规划局公示的规划图，郑州市房管局最终出的合同。当然，如果你保留有证据，比如说把置业顾问的口头承诺录下来，把宣传单页保留下来，在维权或者是打官司时还是有用处的。

2、有了地上停车位，还能做到人车分流吗？

业主对人车分流这么在意，最主要的还是考虑到有安全隐患，害怕小区里车辆横冲直撞，会危及孩子和老人的安全。那么有了地上停车位，是否就意味着业主就一定不安全呢，小区里就会看到车来车往呢？

这个要分情况。最重要的还是要看要看规划图，看地上停车位到底是怎么设置的，地上的车行路线和人行路线是否有交叉。如果地上的车行路线和人行路线是完全分开的，其实也就不用太担心安全问题。

以位于二七区陇海路庆丰街的鑫苑现代城为例，小区里也设置有地上停车位，但是所有的地上停车位都设置在小区的西边，这个区域基本是一个单独的区域，与楼栋之间都用绿化隔离开了，而且只能从一个特定的入口进入，来访车辆和垃圾处理车什么的都只能从这个入口进。

在这种情况下，基本上也做到了完全的人车分流，小区里也是不会看到车辆乱跑乱停的。

如果规划图里，车行路线和人行路线有严重的交叉，开发商还在宣传人车分流，那么基本就是在耍流氓了。

像升龙天汇广场的这块地就是车行路线和人行路线有交叉，没法做到人车分流↓↓↓

其次是要看规划的停车位有多少个，一般来说，小区的地上停车位和地下停车位是有一定比例的，比如康桥悦岛，占地约90亩，总户数1870户，地下停车位有1879个，地下停车位基本是够用的。地上停车位有191个，地上和地下停车位的比例接近1：10，这也是一个比较常见的比例。这种地上停车位就算是不存在，也不会太影响小区的停车。

但有一个问题是，很多小区的地下车位是只卖不租，这样一来，不买车位的业主就没地方停车。本来应该放在地下停车位的车辆因为只能放在地面，人车分流也就难以实现。

而瀚宇天悦一期，地上停车位777个，地下停车位920个，地块总共才79亩，那就是不论怎么规划，都不可能做到人车分流了。在小区交房时，你看到的必然会是满地的停车位。

瀚宇天悦一期密密麻麻的停车位↓↓↓

因为地上停车位的规划主要是为了通过审查，到底有多少人会用是另外一个问题。如果小区的地下停车位都用不完的话，地上停车位又没人用，而业主又特别希望做到人车完全分流，那么事情也是可以商量的。就有小区在通过验收拿到证件之后，应业主要求把地上停车位铲了。

而像瀚宇天悦这种地上停车位数量很多的小区，就没救了。如果把停车位铲了，连停车都会成问题。

正弘澜庭叙也有地上车位，但通过合理放置基本实现了人车分流↓↓↓

永威迎宾府也有地上车位，如果启用也将影响部分楼栋↓↓↓

新近出炉的冉屯路片区的领创天誉华庭（常绿公司）↓↓↓

地上规划的有105个车位，但都是沿小区外围铺设，基本实现了人车分流。

新出炉的建业运河上院如何呢？↓↓↓

总体地块规划了188个地上车位，如果最北边那一长排的车位启用的话，对北边三四栋楼的影响还是蛮大的，但地下有一共1860个车位其实是够用的。

3、地上停车位会影响绿化率吗？

有很多业主会有疑问，有了地上停车位，是不是就占用了原有的绿化空间，降低了小区绿化率？一般来讲不会。不过绿化率也是一个不严格的说法，在国家关于园林绿化的用语中，准确的应为”绿地率”和”绿化覆盖率”两种叫法。

绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率，要求比较严格。绿化覆盖率则不然，相对而言比较宽泛，大致长草的地方都可以算作绿化，所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。

就像这种植草砖，是不能算进绿地率里的，但是能算进绿化覆盖率。↓↓↓

而绿地率和停车位一样，在最早的规划中就已经确定了。根据郑州规划局规定，住宅小区的绿地率是不能低于30%的，旧区改建不能低于25%。康桥悦岛规划中的绿地率就是30.78%，而升龙天玺三号院由于是城中村改造，绿地率是25.04%。

在这一点上，购房者有个误区，觉得是开发商为了多卖钱，所以把原本是绿地的地方给改成了停车位。当时升龙天汇广场的维权就是这种情况。

就像开发商盖房子时候，盖多少住宅多少商业都是有严格的规定的，不可能说我想盖住宅就盖住宅，我想盖商业就盖商业。绿地和停车位也是一样的，在楼盘开始对外销售时，规划就已经确定了，是不能改的，否则都无法通过验收。所以，就算是有地上停车位，它也没有占用原本的绿地。当然，如果把停车位给铲了，重新做成绿地，绿地率肯定是会变得更高的。

郑州楼市观点

还是那句话，地上规划停车位，最主要的原因是为了满足郑州规划局规定中的车位配比数量。

建议开发商在规划时就想办法解决人车分流的问题，在卖房时不要胡乱承诺，一开始把事情都说清楚，告诉业主小区里有地上停车位，而不是一味地误导消费者，说小区里是看不到车的。还有不少楼盘的置业顾问称这都是隐形车位，专门给消防车、救护车使用的，这是欺负购房者不懂行。

在中国当个消费者不容易，买个东西还得学着当专家。我们当然不希望所有的购房者都会看规划图，这是一种非常不健康的市场状态。但是在置业顾问说话不靠谱的前提下，我们强烈建议大家还是都学会看规划图！！！规划图是可以要求开发商提供的，也可以在郑州市城乡规划管理局的官方网站上查阅。购房者也需要增加自己的常识，做到理性维权。不要说一些完全不懂行的话，说什么黑心开发商把绿地都变成了停车位。

其实，现在最主要的问题是由于郑州房地产市场多年来的混乱，导致开发商和购房者严重缺乏沟通，基本都是站在对立面，买房的觉得卖房的都是骗子，卖房的觉得买房的都是傻子。如果卖房的把有些话提前说清楚，解释清楚，买房的也不是不能接受。但有些开发商非要一个谎接着一个谎，也做不到自圆其说，最终就只能看着业主走向维权的路不复返了。

那，去哪里看楼盘的规划公示图呢？这个问题问的好，去米宅啊！

当然，楼盘的规划公示图都是在各个规划局网站有公示（市规划局、经开区、高新区、郑东新区、中牟、新郑等），因为比较分散，而且因为有的规划图已经过期也不方便查询，郑州楼市的编辑团队把大部分楼盘的规划公示图都搬到了米宅平台上，在电脑上或手机上都可以访问，随时查询。

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（完）

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