8.26土拍盛宴：永威&地王杀入龙湖CBD，碧桂园&保利进入

前言：

碧桂园在郑州搞的是“郊县包围城市”战略，从洞林湖到平原新区，再到经开区的国际物流园区，其实碧桂园的拿地是和他自身的开发策略有关的，碧桂园是比较擅长搞郊区景观大盘的，从8月22日碧桂园106套别墅开盘即清盘可以看出碧桂园“内功”强悍；

保利地产转战经开区，3.5的容积率，100米限高，但在经开区最东边临近万三路的偏远区域，将做何种产品？洋房？小高层？高层？拭目以待；

龙湖北区“地王”窝里再出“地王”已经是板上钉钉的事情，这块地有底价竞拍，其中参与者不乏央企华润这样级别的房企，最终被永威置业起始价89200万元，成交价125200万元，折合1753.45万元/亩，楼面价15471.64元/㎡的价格拿下，豪宅，绝对是豪宅，永威做豪宅还是值得关注的。

一先来看郑东新区龙湖片区“地王”窝里的这块地的拍卖（11点）

先看看花落谁家

永隆置业，永威置业旗下，永威已经觊觎好久了，终于拿下，永威还是蛮有钱的嘛，小编感觉永威还是做高产品。值得关注。

龙湖10号地块 + 永威置业，值得期待！

再看看历史加价时刻

（这次拍卖加价幅度比较慢，基本都是以500万加价）

再看项目各项指标

单价地王，以往单价地王的保持者是豫农置业的1704万元/亩，而该地块是1753.45万元/亩。

再看看地块情况

最后再看一下周边的牛逼地块

1、2014年总价地王：郑政东出（2014）8号地（建业海马九如府）

地块在7号地正南方，2014年8月9日被嵩山会成员建业和海马联合竞得，地块经过39轮网络竞拍，最终由河南建业集团以14.4430亿元竞得。该地块位于朝阳路南九如路东，使用权面积为63737.59平方米（95.6亩），用途为城镇住宅，容积率<1.7，起拍价为77430万元，成交价为144430万元，单价每亩1510.673万元，溢价率86.53%，楼面价13329.47元/平。据悉，参加此次竞拍的企业有：河南建业集团，河南永威置业有限公司，河南东龙集团，广州合景泰富集团有限公司(上市公司)。

2、2014年单价地王：郑政东出（2014）7号，暂命名：金领九如意（豫农项目）

郑政东出【2014】7号地块位于朝阳路以南，九如路以西，鑫睿路以北，使用权面积45153.84平方米(折合67.73亩)，建筑限高18米，容积率小于1.5，土地使用年限为70年，用途为城镇住宅用地，网挂起始价格为50420万元。从交通、区位、环境等方面来看，郑政东出【2014】7号地都属于郑东新区难得的好地块，当时参加此次竞拍的有正商置业，永威置业，四川蓝光，上海金城等公司，2014年8月20日上午11点50分，郑政东出【2014】7号地块，经过92轮激烈竞价，最终以115420万元成交价被河南省豫农置业有限公司竞得，每亩合1704万元，溢价率128.92%，楼面价达17041.001元/平，刷新了8月6日郑州国投置业有限公司创造的“双料”地王纪录

目前地块围挡已起，工地经过简单平整并铺上防尘网，内部有施工。

3、2012年地王，郑政新出[2012]9号地块，暂命名颐嘉园（轨道交通项目）

2012年7月11日，郑州市轨道交通有限公司以总价5.29亿元成功摘牌拿到郑政新出[2012]9号地块，当时刷新了郑州土地成交价格纪录。936万元/亩的成交单价，8300元/平方米的楼面地价，创下当时土地成交新高，而对于轨道置业拿地的钱从何而来，当时议论纷纷，被指责挪用地铁专用资金。

而地块自2012年成交后，一直没有动工迹象。据国土资源局2014年12月发布的《闲置土地情况公示表》显示，该地块划拨决定书或出让合同约定开工时间为2013年7月25日，竣工时间为2015年7月25日，闲置原因为“该区域基础设施尚未完成配套，项目不具备开工建设条件。”其实，个中缘由只有他们自己知道。

据公示显示，颐嘉园总建筑面积98662.07㎡，住宅建筑面积62324.26㎡，建筑高度小于24米，容积率小于1.68，绿地率35.11%，建筑密度27.91%，居住套数286套，停车位635个。

4、亚星龙湖壹号总部中心

亚新龙湖壹号总部中心位于龙湖中环南路北、九如路东，为46亩商业地块。该项目正北方为郑州轨道交通地块，西南方为中盟龙湖里，东边不远为普罗旺世龙之梦。目前项目现房在售，包括200-400平商铺、100-1000平写字楼及11000至21000平整层写字楼。在售均价25000-26000元/㎡。

5、郑政东出（2013）24号地，商务地王，中盟龙湖里（中盟地产项目）

该地块面积为18.16亩，位于郑东新区龙湖中环南路南、九如路西，为商务金融用地，当时8家竞买企业在郑州市国土资源局参与竞拍，包括绿地和正商等大型房企，最终拍出了2.883亿元的总价，折合单价1587万元/亩，成为郑州单价商业地王。

项目以前案名中盟金融街，6月2日更改案名中盟龙湖里，该项目总用地面积12107.89平方米，拟建文化商业街区项目。绿地面积3034.24平方米，绿地率25.06%，拟建总建筑面积46499平方米，其中地上20583平方米，地下建筑面积25916平方米（含人防面积和地下车库），容积率为1.69，主要设施有人防、消防、安全智能化管理设备。

6、郑政东出【2014】6号(网)，暂命名翠堤春晓（国投项目）

8月6日，郑政东出【2014】6号(网)城镇住宅用地在网上进行拍卖，编号为50759529的企业最终以52430万元竞得，溢价率128.65%，折合每亩1614万元，楼面价达16143.46元/平方米，成为郑州新的双料“地王”。

建设主要内容：该项目总用地面积21651.69㎡，总建筑面积59650㎡，其中地上总建筑面积32000㎡、地下总建筑面积27650㎡（人防面积5930.35㎡、地下车库面积21719.65㎡），住宅31660㎡、社区服务用房80㎡、物业管理用房130㎡、其他配套130㎡，容积率为1.48、绿地率35.1%、密度27.99%。建设起止年限：2015年08月 至 2017年08月。

7、郑政东出【2015】7号(网)，暂命名正弘龙湖七号

该地块也是截止到目前的总价地王，起始价119400万元，成交价165400万元，折合1708.73万元/亩，楼面价17041.00元/㎡。

该项目占地面积64531.47平方米，绿地面积23231平方米，绿地率36%。拟建总建筑面积 173603.49平方米，其中地上建筑面积109703.49平方米，地下建筑面积63900平方米（含人防及地下车库）。该项目的配套设施包括消防、人防、安全智能化设备等。建设起止年限：2016年06月 至 2018年06月。

2再来看看经开区的火爆拍卖

郑政经开出【2015】025号地（9点）第一块先看竞得者

你没有看错！！！这块地就是被碧桂园拿下，和平原新区碧桂园凤凰湾一个开发主体。

再看看拍卖过程

可能是以为地块较为偏远，一般开发商不敢拿吧，地块速战速决，7轮竞价宣告结束。

最后再看看指标

郑政经开出【2015】026号地（9点30分）第二块先看竞得者

保利地产，大家肯定知道，就是开发保利百合、保利海上五月花的保利地产。

再看看拍卖过程

虽然竞价10轮，但是仅有两家参与，保利转战经开区是小编没有想到的，这个是真保利（不是港区那个开发润丰悦尚、锦尚的山寨保利）。

最后看看指标

点评

保利进入郑州市场也颇为不顺。首战中原，与恒天兴华合作，开发的保利百合项目，该项目紧邻新力电厂，空气污染想想也是醉了，最无语的交房了路没有修通，业主出行成问题，保利的第一仗有损央企的颜面。

再战惠济，这次保利玩单飞，开发清一色的洋房，被业内认为是洋房产品的标杆，项目所在用地为以前的乱坟岗，而这却并没有在保利的阳光宣言里加以说明，加上周边还有思念食品厂的厂区，环境也确实不咋地。今年上半年保利海上五月花两次起火，直指项目工程管理漏洞和房屋质量问题。二战惠济，保利的真功夫也并未得以施展。

郑政经开出【2015】027号地（10点）第三块先看看竞得者

再看看拍卖历程

这个更快，两家房企参与，3轮竞价结束，估计是因为25号地被碧桂园拿下的缘故，因此直接放弃了。

最后看看各项指标

点评

此次碧桂园经开区拿地，基本上实现了碧桂园“四面开花”，“农村包围城市”的战略，14年进军郑上新区，在洞林湖畔与恒大、新田三足鼎立，2015年上半年转战平原新区，一举斩获四宗土地，案名碧桂园凤凰湾，目前项目市区展厅已建好。

8月22日郑州碧桂园别墅开盘，106套别墅一袋烟功夫唰唰的被抢完了，郑州的土豪真心不少。纵观碧桂园在河南市场的表现，在周口、洛阳、安阳、许昌、新乡，首战打的绝对漂亮，碧桂园的大兵团作战威力确实强悍。

再看下碧桂园和保利拿的地块在郑州经开国际物流园区的区位

再看看近景

郑政经开出【2015】029号地（10点30分）第四块还是先看竞得者

郑州君特石化，估计就是加油站或者加气站，这个地没多大意思，底价成交。

再看看各项指标

郑政经开出【2015】032号地（11点）

第五块

先看竞得者

底价成交，应该是汽车产业园的后期地块。

再看一下指标

都知道昌建在经开区这个位置搞了个汽车产业园，叫中国·郑州昌建博泰国际汽车公园，项目由昌建地产集团、北京博泰投资有限公司、河南田川实业、成都晨明集团、四川省意德实业联手打造，项目以国内一流、国际领先的F3赛道为核心引擎，致力打造成集汽车展示交易中心、汽车博物馆、酷车小镇、星级酒店、精品住宅、高端公寓为一体的智慧型复合园区。

结束语：

一个区域好不好，区域价值高不高，很重要一点是看开发商的来头，就像龙湖北区一样，一堆的小开发商，一直搞内购，区域价值都被他们玩坏了。反观一些热点区域，都由大的开发商撑着门面，比如高新区的万科、恒大、正弘，二七新区的绿地、建业、鑫苑，惠济区的万达、建业、锦艺、保利、万科，等等。。。。。。

经开区目前进驻的房企不多，但大牌开发商较多，中建、恒大、绿地、和谐、富田项目均实现较高溢价，新进入的康桥、保利、碧桂园必将带动区域的发展，土地市场的活跃一定程度上代表着未来城市发展方向，相信经开区的前景无限；龙湖片区更加不用说了，就是一个“地王窝”这里就是富裕阶层，未来的项目也是定向富裕阶层的豪宅，永威置业以高端盘起家，今日拿下10号地，杀入龙湖片区，又一个值得关注的豪宅项目。央行降准降息，郑州土地拍卖火爆，2015年的“金九银十”注定不平凡。

（完）

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