一套房子的金融旅程：从按揭买房到结清，盘点相关的银行融资

前言：

房子是打开铁石心肠的丈母娘久闭心扉的那把钥匙？当然是！但不仅仅是。

除了原始/基本的居住功能外，在经济社会的今天，房子还有一个非常重要的功能——金融功能，并且这种功能在大城市（城市越大越好）特别明显。如何通过一套房，在急需资金时获取一笔数额可观，且成本较为低廉的贷款，是生活在商品经济社会里的我们每一个人需要未雨绸缪的一件事。

本文试图从开始的按揭买房，到最终的按揭款结清，罗列期间过程中可运用到的银行融资，希望能给你在日常理财及现金流管理中有所启发和帮助。

一买房时，首付对应的是金融的杠杆功能

按照郑州目前房产均价10000元/平来说（当然，更多的刚需房价在每平9000左右），若买100平三室两厅的房子，加上契税/维修基金等费用，首套房首付款大致在30万左右。所以，少抱怨多想法勤努力，先凑够30万是正事。

不知道你有没有从金融的角度考虑过，首付运用的实际上是金融的杠杆功能：用较少的钱/一定量的钱去撬动更多的钱或资产。如果你撬动的那个资产，有着泡沫的潜质或正在吹泡泡的过程中，祝贺你——你会以杠杆的倍数获取资产收益！

这种例子我们之前讲过，这次就再啰嗦一次。

假如你是做生意的，10万钱进了一批货，再以12万卖出，你赚了2万，收益率是20%（【12万-10万】/10万）。因种种原因（你的信誉/合作长短/产品畅销度等），生产厂家说你只需支付20%的货款即可提货，此时你进10万的货只需支付2万元，再以12万卖出，归还厂家的8万，你同样净赚2万，而你一共才投入2万，此时你的收益率是100%（【12万-2万-8万】/2万）。这就是个杠杆，借别人的钱去投资/做生意，只要收益大于融资的成本就有得赚。

2010年10月1日前的数年，郑州的房子首付比例是20%，它的杠杆比例是1:5，即用1元去撬动5元的资产，100万的房子你需要首付20万，可房子要涨价是按照100万的资产去涨的，是的，是的，你只掏了20万。2012年郑州房价每平大致在6000多，而今拿到二手市场卖，每平8000多没有多大问题，收益大致是30%左右。如果当时你花20万买了总价100万的房子，这三年收益在30万左右（100万*33%），相比你当时投入的20万本金是翻倍的哦，知道，知道，当然要减去这三年来你的月供，但房价的涨幅远高于你贷款的利息。

这就是杠杆的魅力：让你收益的基数变大，收益的绝对值翻倍。20%的首付杠杆是1:5；30%的首付杠杆是1:3.3；40%的首付杠杆是1:2.5；50%的首付杠杆是1:2。

最后必须强调一点：运用杠杆，必须要把借来的钱投入到有泡沫潜质或正在吹泡泡的资产中，且这种泡沫的速度要大于为此支付的利息等成本。但泡沫处于何种阶段（起步期/膨胀期/即将破灭期），什么时候破灭，我就不知道了。当然，几乎也没人知道。

好，房子买完了，首先恭喜你。其次，要知道：你和房子从此要踏上了一程金融旅行。

二月供时，贷款围绕既有的这套房和月供额

月供了一年多，终于交房了。确实坑爹：楼还在那建着没入住呢，可已经月月还款了，交了房可能你还要拉白布条去维权。有什么办法呢？这是目前不得已的现实。

交了房后，就得装修。此时，跟银行发生第二次借贷的关系产生了——装修贷，很多银行都有这种业务。你拿着买房/交房的资料，还有装修合同等去申请贷款。你还要知道，装修贷不只针对新房，旧房子也可以，所以很多急需资金的生意人靠此融资。要记住：钱是打到装修公司的账户上！因此，一定要找信得过的装修公司和中介机构。

按揭款还了半年以上（是得，或许你还没入住呢），当然越长越好了，你又急需钱，此时可以月供为基数申请贷款。但业内做得最好的应该是平安银行的平安易贷，它以月供额的45倍—60倍向你发放贷款，如果你月供3000元，理论上可以贷出18万。跟装修贷一样，这都属于消费信用贷，需要等额本息还款。

按揭款还了一年以上，满足了一些银行的提前还款条件，如果你是2013年至2015年春节前这段时间买的房，或许你的贷款利率是在基准利率基础上上浮5%-30%的，如果你贷30年的话，上浮部分确实是一笔额外开支。如果你住房公积金又连续缴纳了半年以上，是不是就想着如何置换成低利息的贷款？理论上可行的方式是做一笔二手房交易。买方是首套房，如果有公积金更好（又近乎打了7折），这期间或许会牵扯到假离婚又复婚，资产分割等，但做之前你也得算好账——投入（解押资金筹措/中介服务费/税费等）产出（少支付的利息）比。所以，找一家可靠的中介真的很重要。

当然，也有做按揭房的二次抵押再贷款的，银行能做的不多，也就是这几年的民间借贷这样做过（现在又不让二次抵押了，很有可能以后又放开并且银行也可做）。它的原理是随着房价上涨，资产增值，如一套房子现在值100万，可你欠银行30万的按揭款，其中的70万残值即为二次抵押贷款的基础，打个五折也能贷出35万。如果你是03/04年或08/09年买的房子，这种残值就更大，更为可行的方式是你把按揭款全部还清，解押后再以全款房的名义去银行贷款。

三结清后，一个能有效带来现金流的资产

月供还了数年甚至十余年，或者期间你发笔小财，还完/结清了银行欠款，此时你的名下可就拥有了一个能有效带来现金流的重资产。如果你年龄不超过60岁/65岁，那通过这套房的抵押贷款就会更加容易。

循环贷。它的期限是3—5年，你把房子抵押给银行，它给你一个资金使用总额度，你找一个POS机把钱刷出来就可使用了，每月支付利息。每到一整年时，你再筹措到总的贷款额度的资金还到借款卡上，过一下流水账，第二天又可把钱刷出来使用，如此循环3—5年。前两年担保公司火的时候，很多人用这种方法理财，依靠民间借贷和银行借贷的息差，每年能获得10%左右的收益，美其名曰“以房理财”，当然有赚的，也有掉进去的。

最长十年的等额本息贷款。你把房子抵押给银行，获取一笔贷款，之后按照等额本息每月还款，跟按揭买房还月供一样，最长十年。这个十年是受房子的年龄和你的年龄影响的。因为银行规定一般房龄不超过20年，自然借款人最大不超过60岁/65岁，所以要贷十年的等额本息贷款，你的房子应该在1995年之后并且你今年不能超过50岁/55岁。如果你房龄满足，可你年龄离最大贷款年龄只剩7年，那你就只能贷7年的贷款；如果你年龄满足，可房子已有25年，那你就只能贷5年的贷款。

倒按揭。这种贷款虽已推出些年头，可因种种原因，使用的人并不多，但不能因此断定以后做这种贷款的人同样不多。它主要针对的是有全款房的老年人，是补充养老金的一种方式。老年人把全款房抵押给银行，月月从银行领钱用于养老，理论上直到他/她上天堂见上帝的那一刻止，之后银行拍卖老年人的房产，扣完这些年的出借本金和利息后，剩余的钱给老年人的法定/指定继承人。如果老年人很能活，真成了“老不死的”，银行当然也有一套风控方法：设定总的贷款期限（如10年/20年），到期时筹钱归还贷款本息或处置房产归还本息。

因银行的贷款条件经常更换，且不同的银行同一类型的贷款条件也不尽相同，所以讲述的比较笼统，反正你知道一点：通过一套房子大致有这些融资方式。你可以找家比较靠谱的中介机构，或者可以经常留意银行的贷款产品。

其他注意事项：

通过房子获取较低成本的银行贷款，你还要注意以下几点，并且这几点任何时候任何银行都是一样的。

房子价值

这个好理解，房子越值钱当然就可以从银行贷的款越多了。北京一套50平的房子就值200万左右，可郑州一套50平的房子或许就50万左右，如果某个小县城或某个镇上的50平的房子或许也就10万上下，其贷款额度自然不同，并且其今后的增值潜质也天壤之别。这也给我们启示，要买房投资必须在大城市，只有大城市才有房地产，县城、镇上的房子更多的是居住功能，几乎没有太大投资价值。

信用记录

保持良好的信用记录，保持良好的信用记录，保持良好的信用记录，重要的事情说三遍。目前的信用记录主要是你跟银行打交道后在央行留下的 ，民间的信用记录正在由芝麻信用、腾讯信用、拉卡拉信用等八家征信公司完善中。跟银行打交道的记录有按揭买房/买车，更多的是信用卡使用，一定要保持按时还款，哪怕还最低还款额也成，先把信用记录保护好。不久将来，银行会根据个人信用记录决定贷款额度和利息，所以更要尽可能的银行贷款和使用信用卡，记录越多银行越好评估你啊。

银行流水

银行流水也是银行放贷必看的一个信息。银行凭此看你是否有足够的现金流还款，如贷款买房时，银行一般要求月均现金流入是月供的数倍以上，因为银行也知道大家贷款买房的收入证明大多不真实，而现金流较难造假。这也提醒大家，平时尽可能的把钱往一个卡上转，并用一张卡来进行支付，让现金流记录看起来更有经济实力，能反映出一个人较强的资金调配能力。

后记：

房子除了居住及金融功能外，它还牵涉到你孩子的就学及上什么样的学校（学区房）；可以增加你的个人信用，让别人更能相信你的经济实力；当然因为有月供也会逼迫你更加努力同时也会让你成为房奴，我们生活在这样一个有些身不由己的年代。我们也不得不面对有中国特色的社会主义国情下的残酷现实：在祖国，960万平方公里的土地上，如果你没有一套房，在别人眼中，你永远都是一个像浮萍一样居无定所、心无所属的外地人。

（完）

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