郑州地产江湖凶险，12个热门话题，看资深地产操盘手如何回答？

前言

“金九银十”是郑州房地产传统旺季，在旺季来临前，《郑州楼市》约几位郑州知名开发商的一线营销总监，谈谈郑州房地产。以企给准备在这个旺季中，有置业计划的准业主们，带来新的置业观念。也希望这些新观念，能指导我们置业者，做出正确选择。

（为避免有广告嫌疑，本文略去知名开发商名字及营销总监所在楼盘名字）

一郑州高新区和南龙湖为什么房价每平方会差2000元左右？

解释：

1、南龙湖严格意义讲是属于新郑；高新区是属于郑州。两个区位目前地价大体南龙湖300万/亩，高新区500—700万/亩。并且南龙湖目前和今后配套都会比高新区差。仅此一项房价会差接近1000元/平方。

2、南龙湖到市区的距离和便利程度都比高新区差，这会折算到房价里每平方又会差500元/平方。

3、高新区配套有知名小学，郑中附小、艾瑞德、郑大附小等。知名初中有郑州中学、郑中国际、郑州枫杨外国语中学。知名高中有郑州中学、郑州外国语中学本校，郑州外国语新枫杨国际学校（高中分校）等。这些优质的中小学教育资源导致房价每平方最少差500元。

业内观点：

南龙湖和高新区，目前共同面对最大问题是政府只是卖地，有土地规控，但缺乏区域的整体规划，发展都比较无序。南龙湖区域居住配套发展更慢。从目前看，南龙湖基本是解决刚需购房，西开发区是满足稍有追求和对房产认知刚需购房。高新区和南龙湖目前房价每平米差2000元，未来有可能每平方差2500—3000元。建议购房者在区域选择上高新区放弃南龙湖。

二信息学院路两个新楼盘和大北区一批新楼盘，怎么比较？

解释：

在比较这两个区域之前，我们先比较下2010年7—10月份开盘的两个楼盘，它们是英地和普罗旺世的高层波特兰。当时两个楼盘都是7000元/平方，如今英地一期二手房15000元/平方，普罗旺世波特兰是11000元/平方。这里面有英地开发商花钱运作成学区房因素。同时更有金水区三环内非城中村改建项目稀缺的原因。普罗旺世波特兰是信和做的比较精细的项目，居住的舒适度一点也不比英地差，但周围配套跟英地差距太大，这是导致二手房价差另一主要原因。

业内观点：

信息学院的中海锦苑和东润泰和配套成熟， 未来价值都胜过文化北路锦艺金水湾，建业花园里，正弘澜庭叙，保利海上五月花，永威迎宾府等。如果自己住，每个人根据自己工作地点，灵活选择吧！中海锦苑和东润泰和的问题在于，一个是外地的一线房企，一个是在白沙起家的本土企业，两个房企都缺乏对三环内金水区深耕的经验，所以销售业绩平平。但这两家房企目前售价13000—15000元，其实是非常有价值的。

三怎么比较高铁区海马公园，英地金台府邸，华启金悦府三个项目和龙子湖永威五月城和正商书香华府两个项目？这些项目中两房大约都是12000—13000元左右/平方。

解释：

1、楼盘定价时，必须考虑周围项目价格和推盘的体量。如果周围体量大，一般价格都比较保守。

2、必须考虑本企业资金压力，如果企业资金压力大，那么价格也会保守些，以求快销。

3、海马公园在2013年价位拉升得太快，在2014、2015年明显感觉到销售压力，所以今年海马公园价格比较保守，以求销售速度。

4、华启金悦府离高铁近，有些劣势，但项目做得比较精细。并且有资金压力，所以价格比较保守。

5、英地金台邸，规模不大，并且无资金压力，目前英地置业在郑州无新的土地贮备，所以定价不是太保守，和海马公园差不多，对他们来说求快销没有什么太大意义。

6、永威五月花城，永威虽然有资金压力，但也只有一个竞争对手，并且跟正商品质有差异，所以定价并不保守，大三房价格在15000-16000明显偏贵。正商书香华府，坚持了正商一贯风格，快速周转，定价不高。

业内观点：

1、高铁周围商业配套和交通便捷程度以及后来房子出租好过龙子湖。

2、教育配套方面，龙子湖和高铁周围差不多，应该都算不错。

3、龙子湖两项目最大优势是离高校近，周末带孩子和去高校健身方便，但两项目劣势是姚桥高架桥以及商业缺乏，并且因龙子湖住宅缺少竞争，定价稍高。

4、高铁区三个项目，由于竞争定价较适合，商业配套和交通会比龙子湖两项目好些。因为离高铁站、长途汽车站近，也会吵杂些，这会对三个高铁区住宅带来一些负面影响。

5、两个区域后期二手房价格较看好高铁区三项目。

四怎么看待地王倍出的北龙湖？怎么看正弘和永威在北龙湖拿地问题？

解释：

1、房地产公司拿地行为，一般是企业资金积累到一定程度，根据政府供地情况顺势而为的行为。你不拿地留着钱也没什么用途？你留着钱去拿你心目中理想的地，最后也不一定能拿到。（此观点是开发商建立在对郑州房地产后市相对乐观的基础上。）

2、正弘拿北龙湖的地，背后是正弘由正弘数码港，正弘中央公园等快周转向做精品的思路转变的一次尝试。永威拿地，也有着永威要想在郑州做品质开发商也必须要在北龙湖有个项目的考量。但主要是两家企业资金积累到这个程度，遇上这样政府供地的机遇的原因。

3、北龙湖土地优势不仅在于位置好、规划好、环境好，还有一点是土地是现成的，拿了就可以做，这比一些城中村土地还要面临拆迁，配建安居房以及有的土地里面问题多多、等待时间太久等。

4、北龙湖这个价格供地，同时建业、永威、正弘等三家企业拿的地都应该跟政府签了建设速度等相关协议，这是政府吸取了开始中盟，轨道交通，等拿地后建设速度慢的教训后，一种新的转变。

5、目前正售的龙湖一号院写字楼销售速度并不快，从项目设计来说，虽无亮点，但缺憾并不多。最大的问题是户型分隔太小，有100平方左右户型，这样吸引了投资者，但对项目后期品质和管理不是好事，这或许是因为亚新资金压力所致。

业内观点：

北龙湖目前拿地企业都是本地房企，这是因为一线外地房企对这个价格土地普遍觉得太贵，一线房企靠着开发能力、品牌影响力等拿到郑州其他地一样可以做活，像高新区万科城就是个例子，那么远的土地，万科也一样做的不错，碧桂园在洞林湖一样热销。所以一线外地房企往北龙湖挤得热情不大。但是缺乏一线房企的北龙湖目前一定也是遗憾的，因为一线房企加入北龙湖会提升北龙湖的区域价值。

拿了地的企业能否在北龙湖获利，这是个未知数，有一点可以肯定，这个价格的拿地已经十分考验开发商的开发能力，获利与赔钱已经都是一件非常正常的事。

五怎么看待建业海马九如府和龙之梦两个项目？以及他们普遍阳台露台都偏小无新亮点问题？

解释：

对于龙之梦最初的设计初衷，我无法准确的知道，在此不敢随意推测，但不得不说龙之梦阳台太小是一个最大的缺憾，临着两条河但阳台那么小，降低了居住舒适度。

建业九如府项目设计的初衷是，建业饱受联盟新城私搭乱建之痛。建业对此却没有执法权，制止不了。以至于建业都不忍心带人参观联盟新城。这也深刻的反映出郑州购房者的素质问题，所以这次建业海马九如府就在阳台露台等处设计采取了保守设计。以求避免出现联盟新城私搭乱建的现象重新在九如府出现。

业内人士观点：

每个人都希望自己家大阳台、大玻璃、大落地窗，其实这些舒适的设计不但要过政府节能要求，还要兼顾后期项目交付后的管理问题。我们需要建材的科技进步，需要政府相关要求的调整，更需要业主素质的进一步提高。那时候郑州才能出现采用顶级的设计方案。

六怎么看待高铁西广场写字楼11000元/平方和金水路省政府对面楷林中心预计18000元/平方，建业凯旋广场14500元/平方，金水万达17000元/平方，龙子湖12000元/平方，这些区域写字楼的价格。北龙湖龙湖一号院写字楼应该是什么样的价格？

解释：

1、郑州写字楼供给太大，导致郑州写字楼一般低于同区域住宅价格。比如高铁附近住宅12000元/平方—15000元/平方，而写字楼是11000元/平方；楷林中心附近住宅16000元/平方，而如果楷林中心售价18000元/平方，也明显是贵了；建业凯旋广场附近住宅16000元/平方，建业写字楼145000元/平方，相对合理。金水万达中心17000元/平方，明显是太贵，龙子湖12000元/平方，跟附近住宅几乎相等，也是偏贵了。如果建业九如府住宅售价3万/平方，那么龙湖一号院写字楼应该在25000元/平方是合理的。

2、我们基本给予同区域写字楼价格是住宅的8折左右才说明写字楼有价值。按此计算高铁区写字楼1万/平方，可以出手。建业凯旋广场14000元可以出手，楷林中心14000元/平方—15000元/平方，可以出手。龙子湖在11000元元/平方以内可以出手，北龙湖25000元/平方基本也是市场价格。

业内人士观点：

1、高铁西广场写字楼从房企成本看低于1万基本没有利润，甚至是亏钱。

2、楷林中心是河南省产权交易中心国有产权出让成功的第一例。楷林对此项目也很用心，但如果18000元/平方的太贵。业内给予合理价格是15000元/平方。金水万达17000元/平方写字楼出现滞销也太正常。建业凯旋广场14500元/平方，有他的道理，因为作为金水CBD存在大量真实要求和良好出租前景，但是未来升值不会比15000元/平方楷林中心好，也不会比1万元/平方高铁西广场品质写字楼好。同样也超不过龙子湖低于1万元/平方地标写字楼。写字楼的投资适合资金相对宽松的投资者，另外起步面积最好超过120平方，面积太小后期出租面临问题多。

3、目前除了本文所指的几个区域外，最好回避写字楼投资。其他区域风险更大一些。

七怎么看待新田城、恒大山水城以及最近热销的碧桂园？

解释：

洞林湖由三家房企来做，对这个区域的快速发展是好事，如果只是原来新田一家在做，肯定需要的时间更漫长些。这个区域很多房子被荥阳客户买走，因为对他们来说新田、恒大、碧桂园的品牌效应更大一些，离他们原来生活圈子也近。在这个区域里别墅产品的价值大于洋房，洋房的价值又大于高层。

业内人士观点：

洞林湖房子的居住价值大于投资价值，目前的价格已经完全或稍微超出这个地块应有价值，升值前景一般。希望购买者谨慎选择。

八怎么看待2011—2015年这几年郑州房地产发展？

解释：

郑州住宅限购政策是从2010年下半年开始的，在这期间我们还有70/90政策；（90平方米以下必须占小区总量的70%），这几年也是郑州都市村庄大拆迁5年，这导致在这几年里，郑州房地产供给了大量刚需盘，而缺乏有品质的改善型住宅。站在未来看这些刚需盘只能等郑州房价的普涨了，几乎很难出现哪个刚需盘二手房价会涨得快。

业内观点：

如果手里有多余的刚需型二手房，不如卖了变现，他们的上涨幅度会比较慢。因为郑州这类房子太多，没有什么特质，周围配套资源不突出，容积率高，居住舒适度不高，不如卖掉。

九怎么看待未来的住宅出租市场？

解释：

随着郑州住宅在稳中微升，目前郑州房子均价已经接近1万元的大背景下，其实每个家庭换房的代价都已经很大了。并且微涨的房价使得房产已经不再是很好的家庭投资品，这种情况下，很多人因孩子上学，照顾老人或自己工作等需求，适合选择租房而不是买房，所以租房的活跃度会进一步增加。

业内观点：

郑州租房市场发展目前还相对落后，在租房市场中简装房是主流，这影响了很多人租房需求，随着租房市场的发展，精装房豪华装修房会增加。并且精装房，豪华装修房，租金价格会和简装房租金进一步拉大。在同一小区同样户型，因装修程度和家中家具配置不同，每月租金会差1000元甚至更多些。因此建议有准备长期出租的房子，建议装修品质上再提高一些，会在未来出租市场中受益更大。

十怎么看待今年有部分小区无法在家门口上学，以及怎么看英地天骄华庭二期维权事件？

解释：

政府规定新建小区孩子是“相对就近入学，而不是一定就近入学”。有的热门小学，原来学校老小区业主孩子上学已经很难，新建的新小区确实无法安排。在郑州房地产业内，如果是一个负责任的开发商，在拿到规划许可证后，一般会跟所在区域的教体局和附近学校沟通上学问题。如果沟通顺利，会向政府教育基金捐款，然后划片上附近中小学。国家教育经费不足，中小学（尤其是知名学校）目前维修、增加设备，教师奖励等需要费用很大，所以如果新建小区能顺利划片上学，房企需要捐款是很正常，这样是解决未来小区业主划片上公立学校的唯一办法。

如果不负责任的房企就是只卖房子，而跟政府跟附近学校的任何沟通协调工作都没做，所以业主入住后，孩子上学问题就表现出来了。

英地天骄华庭二期业主总的来说还是幸运的，小学上了文化路一小，中学最后上了省实验中学。英地置业为此付出的代价肯定也是巨大的，像文一和省实验中学这样名校，一般代价是谈不下来的。

业内人士观点：

业主在购房时，一定要问清楚自己小区到底可以上哪个学校，能录音的录音，能签到合同里肯定更好，这样以后便于维护自己合法权益。如果开发商在购房时不能承诺，那就要好好考虑了，如果开发商当初就没有任何承诺和协议，最后无法就近上学，那跟开发商也没有什么关系，也只能自己搞定了，一般这样的房子也应该适当便宜一点。

十一房地产公司售楼部做的气派，样板间漂亮，现场置业顾问服务专业，可以就此得出该楼盘后期品质不错，可以信赖吗？

解释：

如果是该楼盘所售的是毛坯房，售楼部、样板间都属于营销道具的一部分而已，跟后期业主买到的房子压根没半毛钱关系。在中国这种诚信缺乏的环境里，售楼部和样板间是增加顾客对该项目的信心。

如果所售楼盘是精装修，样板间有参考价值。虽然一般精装房交房也没有样板间那么漂亮，但建材品牌、颜色、款式的呈现度还是没有太大问题。

现场的售楼人员大部分是开发商请来的代理公司人员，跟开发商关系不大，所以也无法从现场售楼人员水平服务推测开发商团队水平。

业内人士观点：

1、顾客看房子，应该多看毛坯房，在没有装修的毛坯房里，对房间大小，尺寸有着更深刻的认识。样板间仅供参考。

2、看售楼部、看置业顾问水平，不如到工地看建筑现场施工水平。如果中国建筑的几大建筑公司和河南一建、二建、三建等等基本都是可以信赖的，外地的如果是非挂靠的正规的北京建工、上海建工、中天、杭州建工等都也是可以信赖的。另外看现场施工管理规范程度，以及出来工程的精细程度等，看这些远比看售楼部和样板间更有意义。

十二2015年下半年和2016年郑州房地产业内在关注什么？

解释；

业内比较关注下面几个热点：

1、建业海马九如府开盘价格和热销程度，因为这对北龙湖土地价格走向有很大参考意义。

2、龙子湖、高铁西广场、楷林中心、建业凯旋中心、龙湖一号院等写字楼的销售程度，这对郑州写字楼的走向与发展参考意义也非常大。

3、对正弘，永威在北龙湖两块地产品设计业内关注，这两块地王能否承载郑州本地开发商向品质地产转身，能否做出好产品。

4、关注大孟镇信和的理想国，这是郑州向大郑东发展有指导意义的一个项目。它的成败对郑开大道两旁房地将会产生深远影响。

业内观点：

郑州开发商前几年建设了太多刚需盘，大多都在资金压力下做快周转，但这种战略和做出的产品结构，显然跟郑州市场未来需求已有些脱节。在市场转型期中，以上是业内比较关注以上四个热点。这四个热点的结果将对郑州房地产会产生深远影响。

结尾：

郑州房地产商在市场中摸索转型，地产商在2015年中管理层频频人员变动，业主维权此起彼伏。业内一线销售总监纷纷称，如今房地产业内“江湖险恶”。在销售过程中各种忽悠不断，纷挠着购房者的选择与判断。

而从购房角度看，房地产业缺乏诚信，并且选购一处理想的房子实在太难。但愿本文能够给置业者带来更多帮助。

（完）

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