从郑州楼市找办公室的经历，看写字楼投资运气与风险

前言：

上半年和一个操盘写字楼的朋友聊天，他说愁的不行，股市这么好，谁会来投资写字楼啊？营销都没有办法做。

时至今日，几个月时间，整个世界全变了，股市一泄千里，从5100点直接滑到了3500，问题又来了：

1、本来打算的是股市赚的钱撤出来就投资房了，这下子股市赔了个差不多，拿啥来买楼？

2、对于一些在股市套的不深、撤的早的、或者压根就不买股票的，现在是不是投资房产的好时候？

今天来谈的是写字楼投资，要先明白写字楼投资的属性：

1、目前的写字楼过户税收政策之下，写字楼不具有转让可能，30%的税率太高，写字楼的回报主要是靠租金回报和房产升值带来的金融杠杆（抵押贷款）。

2、所以投资写字楼，只能投未来租金和升值有保障的楼盘。

目前的郑州，写字楼最值得关注的只有两个区域：

1、郑东新区

2、金水区

其它区域写字楼的投资价值都要靠后了。

上图为2015年8月郑州区域的写字楼销售情况（价格和套数）

从图中可以看出，目前高端写字楼的市场供应主要集中在郑东新区和金水区。

郑东新区：

郑东新区的背景的全河南省的经济中心，是整个河南省的企业总部聚集地，优势和价值自不必多说，目前是租金最高、写字楼供应最多、售价也最高的区域，主要集中在高铁区、龙子湖湖心岛、龙湖CBD三个区域，白沙区域的写字楼可以忽略，没有什么投资价值。

金水区：

地位也自不用多说了，虽说现在地位不如东区，但却比东区居住着更多的人，教育资源比东区强，医疗资源比东区强，购物环境比东区强，当然，密度也远大于东区。金水区强于其它几个区域是毫无争议的。

基本上，写字楼投资，除了郑东新区和金水区，其它区域都没什么大的价值。

什么是写字楼未来租金和升值的重要保障？

说说郑州楼市年初在东区CBD找办公室的经历吧，看看消费者看重什么？愿意为了什么而多支付房租？

1、员工是公司最大的财富，最重要的是一定要先满足员工的需求！

2、必须是地铁口，最好的步行5分钟左右的范围内，方便员工上下班。

3、就餐一定要方便，方便愉悦的就餐。

4、是否朝南不是最主要的，这一项老板最看重（因为老板要占用），包括总裁卫生间，也不是最重要的。

5、电梯配比很重要，不能每天上下班排队挤电梯，一天好心情从挤电梯开始就全没有了 ！

6、老板看重啥：一是物业管理及安保，二是停车位，三是装修品质及入驻企业。

7、价格不是最重要的！但超过4块也是要有心理承受压力的。

插一段：

也是缘于找房子的时候，中介给我们说的大玉米的租金才4块，这么便宜？如果去大玉米办公那逼格立马满满的啊，就让中介陪着去大玉米里看房子，不看不要紧，一看才发现，我操，怎么空这么多？于是，才有了大玉米调查稿件的诞生，其实也没有什么秘密，稿件就是这么来的。

开始找房子：

CBD的都知道，丹尼斯1天地到7天地是吃饭最方便的，因为CBD东半边的商业几乎全死了……

CBD的都知道，目前地铁出口步行5分钟之内也就这个区域。

这两张图已经告诉你目前哪几栋写字楼最受欢迎了吧，接下来就是选择品质了，在整个西半边的写字楼扒个遍，众意西路以东的不要。

其实大部分的楼都不怎么样，最垃圾的莫过于像伟业财智、龙湖大厦、五行嘉园等类住宅办公楼。其它像商会大厦、上东国际等也是电梯、大堂、过道等真的不行，与外观实不相符。

能称得上品质的只有三栋楼：

1、世博大厦

2、民生银行大厦

3、中信银行大厦

中信银行的问题是电梯配比不太好，大门开在了楼的背侧不显眼，1-7楼是中信银行，去办事的人太多，电梯占用很严重，不太理想。

相中了民生银行大厦：租金4.5块左右，没有房子。

相中了世博大厦：租金4块左右，没有房子。

等了整整两周多的时间，没有空房子。

无奈的选择：

其它楼里面都有空房子，我们不想屈就，但找了一个月之后，还是屈就了自己，因为自己相中的没有空房子，我们选择在离地铁口1000米之内找了一个楼，但这个写字楼最大的问题是两个：

1、楼下的商业很低端，直接拉低了整个写字楼的档次，你要知道，楼下开了烟酒店、小吃店的写字楼永远不会成为企业总部的首选！

2、物业和安保很一般，当时写完升龙天汇广场的车位维权稿件时是凌晨4点，我下楼回家，楼下大门敞开，50多岁的高龄保安爷爷在呼呼大睡，我就想，这TMD有个毛线的安全感啊。

所以，这个楼的租金也就是3块见顶，达不到世博和民生银行大厦的高水准，因为这个楼的开发商就是一个项目型开发商，老板早已移民了，前段时间还说要把这个楼的物业转售，要价200万转让费，你看，碰到一个不靠谱的开发商之后，你就是人家手中的一枚棋子而已，什么上帝、什么大客户，都是扯！

从这儿也可以看出，对于当初在CBD投资写字楼的客户来说，有很大的运气性，谁也不知道东半边的商业会死，谁也不知道地铁口最先是在南边开通，而丹尼斯和地铁口的拥有却成了最大的优势。

从这个经历，我们可以看出，什么是写字楼未来租金回报的最大保障？

1、地铁口

2、就餐的配套

3、商务氛围

4、负责任、有招商运营能力的可托付的物业

5、真正的品质（管理、空调、电梯）

6、其它才是锦上添花的好

对于写字楼来说，物业一定是项目的二次生命，所以，开发商和后期物业服务非常重要！项目再好，开发商和物业不靠谱的你一定要坚决放弃。

什么写字楼不能投资？

1、也许真的好，但价格过高，透支回报的，比如高于15000的要慎重，高于2万的就建议要放弃（如看上去很美的绿地中心、绿地新都会、楷林中心、楷林IFC）。

2、与居住区配套的写字楼不买（如宏光协和城邦、利达国宾中心、升龙又一城、雅宝东方国际、锦艺国际中心）。

3、无既往成功品质楼盘、或非品牌的写字楼要慎重（真正的品牌也真不多，目前在售写字楼有品牌背书的有万达系、建业系、绿地系、楷林系、华润系等）。

4、正开发着垃圾住宅楼盘的开发商的写字楼不买（垃圾是有惯性的，不要期待惊喜）。

5、有太多维权负面的开发商的写字楼不买（如升龙、盛润、亚星、鑫苑）。

6、实力不强、不知来头的开发商的写字楼不买（太多类似这样的，比如高铁区烂尾的上上国际中心就是警示）。

7、眼看着老板全部卖完就拉倒，以后有事找不到人的楼就不要买（其实大多都是这样，所以，要尽量找一些有自持比例的项目，比如自持酒店、商业等的写字楼，比如万达中心自持酒店、建业凯旋广场自持商业、永和中央广场自持酒店和商业，这些项目的未来就会好一些）。

8、起步区的写字楼不要买，你等不起（如二七新区、南龙湖、郑开大道、港区、中原新区）

9、有政府免费办公室或大量小产权办公楼竞争的区域写字楼不要买，因为你的租金上不去（如高新区、杨金片区）

10、得房率低于60%的写字楼就放弃吧，实在伤不起（如绿地中心得房率55%左右）

11、出售车位的写字楼也要坚决放弃！（如目前所知的建正东方中心、绿地之窗、升龙广场，其中建正东方中心的法人还是建业老胡，汗。。。）

（完）

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