提心吊胆600天：私下交易买了没有房本、只有合同的二手期房

风雨买房路（个人最新购买二手房实战经历）

可能每个人的经历不尽相同，我所经历的事情或许正在你身上发生，本文可作为最新二手房买卖教程，也可以做为收购处置不良资产的一个案例，这次经历对我来说，不能算是成功，因为经历了许多的困难，只能说做为处理不良资产的案例，算是成功的，希望可以给朋友们一些启发与帮助，本文的目的就算达到了。

楼市按：

本文案例中所购二手房，是一套一年多之后交房，二两多才能拿到房本的二手房交易案例，其中买方所经历的提心吊胆、资金安全等问题，可见一斑，也算是对很多咨询过没有房本的房子能不能买的一个回答吧。

一

从买房说起，之前买卖过几套房子，跟许多大侠专家或是中介比起来，不能算是经验丰富，但也比小白鼠强点，随着高层的越来越多，电梯是个大问题，一层带花园的房子必然是稀缺的，我现在住的是20多层的房子，电梯也是三线永大的最便宜系列，每天上楼都有些哆嗦，总害怕自己会成为可怜的不幸之人，现在的房子是12年买的，嵩山路繁华位置，主要考虑离老人近方便，高就高吧。

也就12年初那个时候，认识了茶城一个87年的小兄弟小A，经营茶叶起家，年轻气盛，自信的不得了，后来才得知是靠高息吸引投资，说自己认识领导，主要替领导承揽一些工程挣钱，茶叶变成副业了，只是偶尔消遣。那种强大的自信心极其罕见，应该是忽悠住了部分人，当时我也是站在帮忙的角度，借给他几次钱，后来他开始做大圈子，准备进军豪华汽车分期。我觉得他步子迈得太大太快了，要了数月，才把我的几十万要回来，有些利息也作罢了。

就在那时，他告诉我他买了北区一套房子，一楼带花园，还带100多平的地下室，我知道那个楼盘，也是我一直向往的房子。可惜当时刚买过房子，还正在装修，再买这样一个大房子是不敢想的事情，后来我和他联系不多了，他偶尔会打电话想借钱，我也没有再借，是我真的没有钱了，借给他的钱都是信用卡刷的，那个时候银行没有怎么收缩额度，一打客服，临时额度马上就提了。

数月之后，12年年底，一个认识的朋友告诉我，他在小A那里放的钱收不回来了，小A把房子抵帐给他了，让我帮忙看看有没有朋友要买，我听了怦然心动，不过我的资金并没有太多好转，于是推荐给了一个要好的朋友，结果他去了没有看上。

过了段时间，周末我拉上媳妇顺便去看了一下，除了窗户有些偏小，200平方的房子，房间只有三个，但是房子可塑造性极强，增加房间不成问题，除此之外，南北双花园加一个下沉花园，还有赠送100多平的地下室，对我极有诱惑力，这个房子基本上已经接近了我对好房子的向往，买个别墅也无非这么多内容，上下三层，娱乐生活工作都可以安排空间，完美！

于是跟朋友表达了想要的愿望，但是资金不够，朋友说他来想办法，因为我有公司，恰逢一次机会，有家银行可以批大额信用卡，耗费了一个月时间，后来终于下卡，批了一百万，可是还不够，朋友给我计算的成本是房子原始价格加上每月还款的按揭款，共计110万左右，后来我又把我一个小户型低价给卖了出去，这其中是有冲动行为的，现在看来不太理智。

二

因为房子房本没有下来，只能选择等待，我找了律师签了协议，约定原房主（为小A亲戚代持）签字，我朋友作为担保人，约定：如最终出现问题，朋友双倍赔偿，在房本没有下来之前，我承担每月一万多的按揭款，就此，买房事情告一段落，在13年的春节，房子交付，因为手续没有变更，我也没有选择装修，一直空置至今。

接下来就是漫长的等待期，因为每个月会有收入，所以基本上还贷不成问题，加上我自己的房子和车贷及消费，不够的时候，会选择信用卡（有风险须慎重），反正就这么撑着吧，就期待房本过户可以多贷款还掉原来欠信用卡的钱。

结果天有不测风云，14年中的时候，我的大额卡当时托人办理的，因为银行客户经理出事，牵连着我了，银行要求我必须在24小时内还清，当时极尽崩溃。这事情和我无关，但是为了不给客户经理添麻烦，还是决定还款，于是到处打电话，很感激那个夜晚帮助我的朋友，虽然后来因为某些原因，有些朋友变的陌路，但是依然感动，加上自己的积蓄，连夜凑够了一百万，终于还上了。

进入了痛苦时期，压力一下子无比巨大，我除了要还朋友们的钱，还要还按揭，还信用卡，我又用我哥的身份证申请了数张信用卡，就这么倒腾，加上自己对外投资项目失败，我自己都不知道怎么支撑，自己生意的欠款也是催款多次不见动静，很多时候我对自己的这次失败投资产生过质疑，真是顶着压力逆风而行，家人也不是太支持我这个决定，但是已经签有协议，现在我在履约期，无法反悔。

我只有在盼星星盼月亮中数日子，期间也托人尝试过作废合同，但是折腾两个月也没有成效，赶上房子进行二次测绘，作废失败，继续等房本，期间因为测绘误差，退了12万块钱，被持有人的父亲取走了。（用他的理由说，房子他中间付了一年的按揭，现在房子没有了，钱应该他得到，我欲哭无泪。）

因为房子还在别人名下，更加深了我对这套房子不可控的风险，这笔钱本该我得到的，可是现实是不会给你讲道理的，我跟朋友说了此事，赶上他当时资金正好充裕，给了我五万块钱，剩下的等小A出钱，也算有点欣慰，不管怎么说，我现在话语权弱，不想对立，已经到了这副田地，怎么都要坚持下去，等待拨云见日那一天。

三

房子在15年的春节前做了面签，剩下的就是等待房本，我充分发挥自己的社交能力，认识了售楼部几个不错的销售员，一方面也帮他们推销他们楼盘的房子，也让他们帮忙打探房子的消息，好让我能第一时间知道房子手续的进展，靠着不错的人品和运气，他们也很帮忙，我又打听到了房子的贷款行，想办法联系到了客户经理，房子房本出来后需要银行去房管局领，他们领到后再返还给开发商。

在这期间，我还不断的公关房主的父亲，没事就跑到他茶馆里找他喝茶聊天，帮他推销他代理的产品，为他以后的生意出谋划策，不懂装懂，凭着自己对金融的了解，告诉他以后怎么从银行拿到贷款，因为房主年龄不大，很多东西都听老爷子的，没有他老人家发话，他一个字都不签，从签协议到最终拿到房本，我不知道跑了多少趟茶馆。

确定房本可以领之后，我通知了老人，在老人领房本之前，还让我写了保证书，保证在我负责还按揭的这一年多里，没有给孩子征信造成不良影响，第二，在过户之前尽可能多的给孩子办理信用卡，因为以后估计老人也不会买这么大的房子了，凭着这个固定资产，这是唯一的机会了。于是我托付银行业的朋友们在十五天内给房主办理了数十张信用卡（其实我可能有一两次逾期，不过影响不大），总额度有几十万，过招了数次，老人终于把房本取回来交给了我。

从签协议到看到房本，多少个日夜，这只是成功最关键的一步，接下来的事情还是非常复杂的，因为在这个时候，转让给我房子的朋友因为生意繁忙无暇顾及我的问题了，我没有办法，不到万不得已，不去麻烦他，自己的恶果自己咽下，一切靠自己。房子在4月底出的本，在跟老人过招两个多月后，我在7月才拿到房产证。

四

接下来第一步也就是最重要的一步，联系贷款行，申请提前还款，解押房产后才能过户，又放大招施展能力，跟客户经理沟通，但是按照他们的约定，钱需要一次性存入扣款卡之后，他们才写申请，然后一个月之内扣款，这个不敢等，一百多万找来不是儿戏，都是借朋友的，打了无数次电话，又跑到他们支行，到客户经理办公室说有情况，把自己的经历一五一十的说给她听，时间长了不扣款，钱不在我名下的卡，在房主名下，风险是极大的，终于博得了同情与支持，答应只要钱一存上，立即申请扣除款项。这一步确定之后，马上筹措资金，赶在七月一个中午12点把钱存上，就坐在银行不走了，坐等扣款，直到一点半银行成功扣款后，松了小小的一口气。

开始第二步，说服客户经理帮我在两天内就是周五拿到他项权证和解押委托书，从还款到拿到他项权证，正常至少需要15个工作日的事情，我在三天搞定，这一步有的朋友可以借鉴，如果不懂也不急的情况，也可以按照银行程序来，我只是风险太大，不敢马虎。

提前在一个商业银行申请了二手房按揭贷款，做了评估报告，也是托中介办理的，贷款手续走的很快，房主虽然是婚前财产，但是已婚，在银行签协议还需要夫妻双方签字及双方证件，房主爱人老家远在豫南，需要户口本原件，但是原件拿不回来，怎么说都不行，都想自己开车去取，后来给中介说明情况，同意使用复印件才解决问题，因为前期我已经承担了所有费用，即使贷款下来，钱也是付到房主卡上的，前期把他的卡密码及网银都由我设定，就这还是有一定的风险，但是只能这么做了。

在抗战小长假结束第一天，我约了房主（提前去他店里买了他们代理的产品，以示好）去房管局办理解押程序，这一天人真的很少，我一大早就赶到了东区房管局，他还迟到了，九点多排上号，本以为很快可以搞定，结果查出来他身份证有问题，一问说还有一个，在家里，心急如焚，立即下楼开车去毛庄那里（好远呀），一路飞奔，恐怕还有什么闪失，心惊肉跳地取回身份证。

返回房管局的时候，已经十一点多了，人少就是好，又排上了队，结果办理的时候，换了工作人员，这次说银行给的证件不符合要求，需要银行人员重新备案才可以办理，我争执了好久。最后他们主管领导都过来解释了，还是说不行，心理极度崩溃，如果银行重新备案我估计至少要耽误三天，这还是快的情况，但已经是中午，没有办法，只好让他先回去，我再托人想办法，其实这是很简单的事情，银行已经出具了文件，问题不大，但是新政策出来，苦的还是大众。

午饭后，抱着试试看的心理，再次返回房管局。等到上班，我托人问了内部的工作人员，告知确实不行。万般无奈的情况下，抱着侥幸心理硬着头皮去了第一次办理的窗口，告诉老师身份证取回来了，还有其他问题没有，他说没有，真是喜出望外。赶快通知房主过来，焦急中等来了他，上楼不到五分钟就办好了，这一天的心情真是从低谷到高峰，起浮不定。

送走房主，找了黄牛（黄牛真伟大），需要加急归档，否则需要等两个工作日以上才可以过户，第二天上午十点告知归档完毕。于是十一点叫来房主，在房管局办理税务缴费，让人惊喜的是有中介朋友的帮忙，我的交易费用省了不少，比预期的预算少了许多，一个下午就办完了。

这期间需要继续找黄牛排号（真心累，没有办法）交契税，一切和时间赛跑，能加急的坚决不等，当天税务与维修基金（也要排号,晚了就没有了）变更完毕，继续拖牛牛们加急处理网签合同，这个网签合同是需要提前托中介做的，很多中介都有这个系统，可以锁定房源不会再被二次卖出，房管局在购买人交完契税、营业税等费用后几个工作日内完成网签合同批复，批复后才可以过行房产过户手续办理，正常为五个工作日或者更久。

我等了两天，搞定了网签合同，安排原业主过来办理过户手续，过户也是要排号的，房管局打击牛牛排号也是措施一堆，不过总有办法，很顺利的办完过户手续。

拿到了领证通知单，继续加急房本（两天），拿到房本后申请加急归档，这个归档最耗时间的，我了解的时间是15个工作日以上（不找黄牛的情况），不知道具体的详细时间是多久，我是等不了，每一个加急的程序基本都要500以上，我也不知道最终付了多少了，没有算过，跟整体费用比，这个小钱是值得的，三个工作日后归档完毕。

马不停蹄地联系银行工作人员去办理抵押，当天就抵押好了（200块黄牛号, 不过这个没有必要，因为等就行了），继续加急他项权证，拿到他项权证基本上过户就结束了，这个费用是1000块左右，我在9月15号左右抵押完毕，因为银行工作人员有固定的取证时间，但是也抢在月底之前23号拿到了贷款，因为钱是放到原房主卡上的，我找了朋友的POS机，在贷款下来十分钟后就刷走了。

我的这一次耗时20个月的房产交易才算宣告结束，不能说成功，因为我认为从投资角度，不算有太大的收益。

在过户之前有次卖的机会，我犹豫了一下，当时可以卖330万左右（含我后期买的车位），现在形势不好，房子升值有限，只能算是保住了自己的投资，房子买的直接成本在275万左右，不算自己付的利息和耗费的大量精力，房子面积差退的12万多我只拿回5万，剩下的钱也要等伙计经济好转的时候再考虑要，经历了这个事情，每个人都可能会遇到难熬的阶段，能坚持不放弃，我经历了09年的一次买房，也是坚持下来了，这也是我最后一次这么折腾自己去买房。

五

在我收购这套房产过程中，有些人一直在看笑话似的的观望，伙计处理不良资产算是成功了，把包袱成功甩给了我，放在很多人身上，或许都不会考虑。如果在今天让我再去选择，我也会选择放弃，因为这个事情有很大的风险。

如果业主在这期间有诉讼或是经济纠纷，他的房产都有可能被冻结，在如果在你不知道的状态下你冒然去解押，也无效，房管局是不会为你办理解押手续的，我对原房主有充会了解，加上有担保人（自己伙计）既便这样，替房主解押的时候，我还是偷偷查了一下，确定没有诉讼后才去银行办理的还款手续，但是我所经历的肯定在有些人身上也会发生，朋友们可以登录淘宝司法拍卖，有很多的法院拍卖的房产都是有合同没有房本的，都要经历这个没有房本的艰苦时期。

如果有一天，这种资产处理的事件发生在你身上了，记住第一时间去房产所在地的法院申请财产保全，这是最保险的，像我这种原房主因为某些原因不想配合或者不配合你的，只有在房本下来之后，你可以去申请委托交易，这样在后期的手续中，他就可以不用再出现了，具体可以查相关资料。

我所经历的，只是在财产保护和拯救过程中选择了这样的一系列方式（包括找黄牛）加速整个交易进程，二手房交易流程还是蛮复杂的，大部分人买房子都会考虑按揭，如果是全款房-交税-网签-过户-申请二手房按揭贷款-取房本-抵押-他项权证-放款，如果对方也是按揭房，就会涉及原房主的解押问题，会多一道程序，正常如果所有的程序不选择加急的情况，一套房子过户下来应该在2个月左右。

如果你不想操心也有时间等，完全可以选择郑州楼市的二手交易平台（米宅网），很低的费用就可以让双方无忧过户了，如果你和我一样的情况，倒是不妨试试我做的事情。

在整个15年度，经济形势放缓的情况下，尽量保存实力，未来两年会有不少优质资产被做为不良资产拍卖，今年地产价格基本上是稳中上行，也有不少做优惠促销的，除非硬性刚需，改善的房产购置，我觉得可以再等等。

由于忙于处理房子的事情，本文前后拖了两周才算写完，仓促中不免会有差错，请各位朋友见谅。

猫咪于2015.9.24于郑州