探盘海口楼市：3天24盘，河南人在海口购房如何看区域？

原创 2015-10-02 米公子 郑州楼市 郑州楼市

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先把观点奉献给懒得看分析的伙计们：

1、海口最值得你关注的楼盘是：新世界美丽沙，不管你是投资、还是自住、还是养老。

2、如果你现在就要带着孩子去海口居住，考虑到学校和配套，最值得关注的楼盘是：美林谷和紫园，但这也和你的预算有关。

3、如果你希望住在西海岸的新区，不介意等两三年、又不想去老城区添堵的话，值得关注的楼盘是：滨海新世界、中弘西岸首府。

4、如果你不喜欢离海太近的潮湿，可以看看城区大盘：南国威尼斯或观澜湖。

5、澄迈片区虽然很便宜，但不建议关注，类似于郑州的南龙湖，小开发商太多，郊区的刚需。

注：时间有限，毕竟对海口了解不深，看的盘也有限，未尽之处，敬请朋友们指正！

下面是详细分析海口楼市分析

我们在郑州买房子的痛点是什么？

1、容积率太高

2、人太多

3、空气太差、环境太差

4、好品牌不多

5、性价比太差

所以，当我们走进海南时，当我们为郑州楼市的粉丝介绍海南的房地产时，能入我们法眼并被我们推荐的一定是要摒弃以上痛点的楼盘！

我们去海南的需求都是什么？

1、仅次于往国外移民的国内移民生活。

2、给老人养老。

3、目前的投资加以后的居住。

其实以上三种需求并不互相冲突和矛盾，因为养老、投资、自住的需求根本上是一样的，就是找到一个好的房子，有未来有前景的房子。

海口VS三亚怎么选？

1、海口的教育、医疗、商业更完善，更适合长期自住。

2、三亚是典型的旅游城市，冬天比海口暖和5度，目前看，适合短居不适合移民长住。

3、而对于养老需求来说，两者都可以考虑的。

所以，对河南人去海南购房的几个刚性建议：

1、出于一个内陆人对海的强需求愿望，楼盘需要在海岸线1.5公里范围以内。

2、出于一个受够了郑州高容积率楼盘的痛处，楼盘必须要在容积率2.5以下。

一起探盘海口楼市：海口楼市分析

Day1：海口西海岸的新市政府周边及澄迈片区

第一个：海域阳光

第二个：龙光海云天

第三个：中弘西岸首府

第四个：海湾雨林

第五个：恒大御景湾

第六个：天赐上湾

第七个：鲁能海蓝福源

Day2：西海岸片区

第一个：美林谷

第二个：紫园

第三个：塞拉维

第四个：绿地海长流

第五个：天地凤凰城

第六个：天利龙腾湾

第七个：滨海新天地

第八个：晨辉帝景

Day3：东海岸和市中心楼盘

第一个：蓝色海岸

第二个：新世界美丽沙

第三个：恒大海口岸

第四个：保利中央海岸

第五个：海航豪庭

第六个：国瑞城、国兴城

第七个：观澜湖

以上楼盘在海口地图上的位置如下↓↓↓

围绕省政府的老城区海口楼市分析

占地3000亩的海航豪庭

电话：089865201111

区域里楼盘有：国瑞城、国兴城、海航豪庭，毛坯价格是现房14000元/平和期房11500元/平，是高于海口均价的。这些房子都是海口人的选择，区域里有最成熟的配套，挨着省政府，这些房子类似于郑州的中海锦苑、蓝堡湾、银基王朝等这些楼盘，有品质有地段有配套，价格也是居高不下，但是，这些房子和河南人无关，略过即可。

占地300亩的国瑞城

电话：089836609999

而对于国瑞城和国兴城都一样，区域成熟，这是海口本土人最热的区域，是和海口本土人的情结和偏好息息相关，外地人来这里买房的不多，和度假需求关系不大。

紧临老城区海岸线的保利中央海岸、新世界美丽沙海口楼市分析

占地3300亩的填海项目：新世界美丽沙

电话：089866158888

下图是沿海步行栈道左侧的一线海景洋房↓↓↓

下图为沿海步行栈道右侧的大海↓↓↓

下图为别墅↓↓↓

特价房↓↓↓

2005年香港新世界拿下的3300亩填海用地，填了10年海，投入了80亿，在今年才开始卖房子，这个楼盘有如下特点：

1、一线海景，100米以内。

2、香港新世界集团，曾参与香港维多利亚港的建设，专业填海造城。

3、会把旗下的K11购物中心复制到美丽沙。

4、会把旗下的新世界五星级酒店复制到美丽沙。

5、会和德国合作疗养医院，建在美丽沙（规划中）。

6、会建设国际双语学校在美丽沙（在建，应该是贵族学校）。

7、位于海甸岛，与海南大学、白沙门公园相邻，大的环境很好。

8、第一排12层小高层看海大户型12000元/平左右，第二排看海小高层公寓11000元/平左右，都是毛坯。别墅叠拼上下都是270平方，下叠目前有特价房410平，上叠有特价房370平，院子都不大，把院子都让给小区作了景观和绿化，别墅是现房，小高层是2015年中交房。

9、容积率很底，在1以下。

10、劣势就是离海太近了，会太潮湿，同时会在台风季受影响，也有同行提到说海水倒灌的风险。

占地800多亩、三面看海的保利中央海岸

电话：089836688938

1、整体占地800亩，一期98亩，容积率3.0，楼层是23层或30层，这已经是郑州人心中的痛了。

2、区域规划偏商业和商务化，有码头、有写字楼、有酒店。

3、地块中间是高层住宅，四角分布了四栋写字楼，居住不纯粹。

4、毛坯，均价低楼层8700元/平起，一线看海公寓12000元/平左右，二线公寓11000元/平左右。

5、位置是真心不错，只是不宜居，不适合咱河南人的需求而已，这是典型的海口当地年轻人的选择。

6、相郑州相比的话类似于银基王朝这类，偏商务和时尚，不适合老年人养老的。

紧紧相邻的是恒大海口城是40年产权的公寓项目，略过。

处于新老城区交界处的低密度社区：紫园VS美林谷海口楼市分析

占地400亩的中端品质：紫园

电话：089836669999

面积90平-180平，小高层产品，容积率1.2，主力户型偏小，均价13000左右，2016年中交房，毛坯，略显粗糙，品质不如美林谷，略偏刚需。

占地171亩的高端品质：美林谷

电话：089866676666

户型面积偏大，容积率1.0，最高8层，一期现房均价16000-17000，二期明年底交房均价15000-16000，毛坯，细节更好，品质更高，外观也更漂亮。

两盘相邻，位置相当于郑州中州大道西侧部分的郑东新区起步区域，处于老城区最先西延的区域，发展已经接近成熟，有海口知名的学校，属于学区房，区域大多都是低密度洋房社区，过了这个区域到了西海岸的市政府区域又全是高层住宅了，所以对于移民海南性质的用户来说，这个区域是不错的选择，宜居、离海1.5公里左右、有学校、配套接近成熟、交通方便，但均价12000以上的毛坯价格，是你需要考虑的因素。

有钱就买美林谷，没钱就选紫园，类似于在郑州的中海锦苑和东润泰和的区别一样，只是海口这两个开发商没有什么大差别。

海口市政府新址所在地的西海岸片区海口楼市分析

No.1、滨海新天地

电话：089868708999

滨海新天地占地500亩，容积率1.9，位于海口市政府的正北边，分四个地块开发，两栋26层的高层高区可以看到大海，一层三户，一个135平、一个145平、一个170平，户型很棒，高区均价1万，低区8500起步，其它都是18层的板式住宅，均价9500左右，仔细探盘发现开发商其实很用心，比如进口电梯、YKK窗户、SKK真石漆、大阳台、大赠送、石材使用等，这个项目是我们在新市政府片区重点推荐的项目。

在品质和细节上远胜于同区域的绿地海长流、天利龙腾湾、海域阳光等项目。

No.2中弘西岸首府

电话：0898-66538888

中弘就是三亚NB项目半山半岛的开发商，这个项目也是品质不错的，虽然外立面不太好看，但也耐看，容积率2.0，小区中央的景观区很大，不错，现房，毛坯均价9500，细节和用材也不错，值得关注。

晨晖帝景

电话：0898-36668999

小区占地204亩，容积率1.86，一共住宅一共96亩，一共1264户，河北的开发商，毛坯均价8500-8800左右，92平方的双主卧户型设计还是有创新的，小区配套了四个游泳池，两个儿童两个成人，小区绿化也不错，有钻井温泉配套，品质也不错，应该是仅次于滨海新天地、中弘西岸首付的第三选择，一期准现房，二期明年交房。

龙光海云天

电话：0898-68686666

海云天位置就很靠南了，离海估计有2-3公里之外了，占地80多亩，容积率2.0，均价8500左右带装修，底价7800起，好位置的价格要10000元，离公园较近，虽然位置靠南不占优势，但公司比较专业，整体探盘经历感觉很不错，户型设计不错，尤其是每个房间全飘窗设计，客厅的飘窗+阳台的双设计值得我们学习，应该是海口本地人购房的一个不错的选择，性价比不错。

下图为海云天样板房的图↓↓↓

海云天价格↓↓↓

天地凤凰城

电话：0898-65699999

开发商天地控股，就是香格里拉酒店背后的公司，按说是一个很牛的公司，这个项目本身应该是一个很不错的项目，位置很不错，带装修均价9500左右，但小区规划了很多一室一厅的小户型，73亩地一共1548户，注定楼盘与改善和养老无缘了，容积率3.5，河南朋友们就放弃吧，这是海口本地刚需年轻人的一个不错的选择。

绿地海长流

电话：0898-66189999

本来对绿地海长流抱有很大我希望而去了，因为有两个同行都极力推荐了该项目，但实地探访之后很失望，不推荐河南的朋友们关注。

项目占地300多亩，分五期开发，均价8800毛坯，容积率3.6，密度太大，在郑州的高密度都受够了，就这一条就已经可以pass了，这个项目是海口本地刚需购房者的选择，项目还是有亮点，就是阳台真的够大！

图为绿地海长流的大阳台设计↓↓↓

海域阳光

电话：0898-68728888

这是河南本土开发商东方鼎盛开发的，就是在东区开发东方鼎盛御府的开发商，其实地块位置是相当好的，算是二线海景的，一期当时卖的很贵，正好是海南房产最高位的时候，一期目前现房带装修是20000的价格，二期毛坯是10000左右的价格，但看细节的话你会发现品质真的不行，先不说品质，容积率也在3以上，100亩的地块有接近3000户，和宜居、改善、养老需求无关的，该楼盘已经成了区域竞品楼盘的挡翦牌，拿着海域阳光的高价格、高容积率来衬托其它楼盘的性价比，建议河南朋友们忽略。

天利龙腾湾

电话：089866678866

这个其实是典型的一线海景房，但开发商的不专业实在是让人无语，按说吧海口的会展中心是他们建设的，但这个盘是现房了还是没有卖完，毛坯，户户可以看海均价11000-12000左右，绿化和细节真是够糟糕的，产品设计也是很多问题，看之前很心动，看过后就果断放弃了。还有这个需要首付一半只能贷款10年，但又说是70年产权，不理解。

海岸塞拉维

电话：0898-68700666

这个和绿地海长流隔壁的楼盘，是整个片区的负面案例，海南也是有垃圾盘的，这个就是，但售楼中心人气很旺，为啥？因为在搞零首付，为什么要搞零首付？因为卖的不好。品质很差，售楼人员乱承诺，售楼员之间吵架争客户，问题回答不清楚，但总是有很多刚需的购房者冲着价格或低首付前往，殊不知，当他们决定的那一刹那，不祥的征兆已经降临，这一点，和郑州的很多追求低价的刚需购房者是一样一样的。

澄迈片区、盈宾半岛片区海口楼市分析

从区域价值分析来看，澄迈相当于郑州的南龙湖，盈宾半岛相当于雁鸣湖（比雁鸣湖价值好一点，但又比象湖价值差一点）

鲁能海蓝福源

电话：089867688888

鲁能这个开发商太NB了，在海南都是大片大片在黄金地块拿地，盈宾半岛居然一半土地都被鲁能拿了，有5000亩，一线海景。

如图就是这个在海口西部可以两面看海的盈宾半岛↓↓↓

NB的鲁能还在文昌淇水湾拿了7万亩、在三亚湾拿了1.5万亩，唉，人家这关系真不是盖的。

鲁能在盈宾半岛开发的海蓝福源项目位置是没得说，但目前周边还是不成熟不完善，小高层产品毛坯6600元，带装修7600元，联排别墅毛皮12000元，面积区间150平-180平，双拼别墅13000左右，面积区间180-220平。

别墅已经卖的不少了，但没有人入住，主要还是配套没有起来，这是硬伤，目前没有酒店、商业、医疗等配套，虽然价格便宜，但我们还是建议河南朋友们暂且放轻这个，更多关注西海岸新市政府片区或市区沿海岸的楼盘，西海岸还不有成熟，这个还要靠西，因为时间我们真的等不起。

恒大御景湾

电话：0898-31639999

下图为恒大御景湾的价格↓↓↓

占地360亩，带装修6000左右，最低有5400的房源，价格不高，和郑州的恒大金碧天下属于一个级别，但虽然价格便宜，依然不建议河南的朋友们关注，我们认为处在郊区位置的澄迈离养老和宜居还很远，朋友们要相信一分价格一分货，不要贪图便宜而跟风买个所谓的海南房子，既然打算来海南养老，一定要选择一个可以满足养老需求的房子。基本上，所有澄迈的房子，放弃即可。

天赐上湾

电话：0898-66668588

这个也是河南本土开发商宏光开发的，也处在澄迈片区，其实户型设计的不错，售楼员给说的价格是高层带装修8000左右，洋房带装修1万左右，我们认为还是严重透支了，买天赐上湾还不如考虑鲁能海蓝福源，但买海蓝福源又不如考虑新市政府片区或新世界美丽沙。

海湾雨林

用这个盘只是想告诉大家，你在河南听到一些说均价5000的海南房产时，估计也就是这样子的，在一个鸟不拉屎的地方，大片大片的楼盘，不知道要卖给谁，也不知道谁来住，反正，谁买谁坑，这个盘4880起步，均价5000左右毛坯，就在恒大御景湾隔壁，不要图便宜，苍蝇也是肉。

下图为澄迈遍地的低价小开发商↓↓↓

另类大盘：高尔夫主题的观澜湖

电话：0898-68633333

站在13层的酒店位置俯瞰小区：

一层110平方再送一层需要自己搭建的别墅：

旁边有一户业主正在施工搭建第二层：

观澜湖不临海，占地3万多亩，建设有12个高尔夫球场，是深圳观澜湖的老板开发的，基本是在售别墅就是卖院子送房子，一套110平的别墅送400平的院子价格600万左右，在售高层带装修13000左右，小区规划的有五星级酒店、免税店、酒吧等，但基本上还是不建议河南的朋友们太多关注，但除非你不喜欢临海，这里的环境更接近内地，不会太潮湿，这里的绿化也很好，养老也是可以的。

下图为观澜湖展示的pm2.5↓↓↓

看完观澜湖天已经黑了，当天没有来得及看南国威尼斯，不敢乱言，但应该是介于观澜湖和海航豪庭之间的项目，待从三亚回到海口探盘回来再完善该盘的分析。

未完待续

海口探盘暂告一段落，文昌、月亮湾、博鳌、香水湾、清水湾、乐东、三亚、陵高等地楼盘分析陆续奉上，敬请期待！

之后回复“海南楼市”都可以看到我们所有关于海南楼盘的分析文章。

（完）

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