郑州市城中村改造，最早开始于20世纪90年代。1995年，河南华诚房地产开发公司取得位于郑州市东太康路附近的杜岭街道张砦村约103亩土地，由于缺乏开发经验等原因，这块土地在其后长达六年的时间内一直被闲置。直到2001年10月，沪资郑州长江置业有限公司与华诚公司达成合作协议，2003年7月份，双方联合开发的郑州大上海步行街正式动工。 2003年9月，郑州市政府出台《郑州市城中村改造规定（试行）》，标志着郑州市城中村改造正式启动。2007年5月，几经周折的“大上海步行街购物中心”一期正式开业，这也成为了郑州市第一个建成完工的城中村改造项目。
2015年，将是郑州迈入城改的第十二个年头。截至目前，郑州市总共228个自然村有170个自然村已经获得批准，其中103个自然村已经实施拆迁。
2015年将动工的城中村改造项目（上）
大树置业&东关虎屯村改造
郑州素有“雄峙中枢，控御险要”之称，为历代兵家必争之地。民国十六年（公元1927年），当时的国民政府修筑了一条开封至京水（今郑州市惠济区花园口镇的一个村子）的土公路。后来，这条公路向南延伸，穿过关虎屯村并把村子分成了东西两个部分。于是关虎屯村便慢慢地分成了东关虎屯和西关虎屯两个自然村。
据郑州商业观察调查发现，2014年7月从东关虎屯村拆迁起，共有逾58家媒体（电视、电台、报纸、网络、自媒体）进行了报道与新闻转载，这一区域之所以受到如此强大关注度，一方面得益于其处于未来郑州市副中心的“金水CBD内，另一方面也得益于一路之隔、因城中村改造而名气大噪的西关虎屯村（新田置业于2005年开发改造的郑州国贸中心项目）。
东关虎屯村于2014年7月启动拆迁工作，拆迁范围东至政七街，北临农业路，西临花园路，南至丰产路合围区域，总建筑面积约85万平方米。改项目由大树置业有限公司（河南兰徳置业有限公司旗下合资子公司）开发。
据为该项目担纲策略顾问服务的RET睿意德策略顾问部总监石俊东介绍：东关虎屯项目将改造成为一个开放式主题公园的商业项目，引入的是一种全新的思路和模式，虽然也包括商业、公寓和写字楼等，但商业却是另一种呈现方式。
他说，目前国内的众多商业中心都是在室内，这样一来一些大的品牌商店在扩大规模的时候便有了很大的限制，“传统的商场就像一个盒子一样，顾客在里面转的时间长了也会容易烦闷。而未来东关虎屯在发展的时候，就会摒弃这种传统的模式，在建设公寓及写字楼的同时，建设一个开放式的购物公园，通过精彩的妙的设计手法将自然、阳光、水流、植物等景观引入商业设施，将整个商业设施打开，形成一个开放式的购物公园，为消费者提供一个愉悦的购物环境，让环境改变心情，心情带动消费！”
目前该项目已基本完成拆迁，正在进行紧张的施工前准备工作，预计将于2017年面世。
美景集团&陈砦一期大观音寺改造
陈砦，作为目前郑州规模最大的城中村，承载着南来北往近15万外来人口。每天伴着朝阳，他们心怀梦想从熙熙攘攘的街道里出发。这里，曾经是与现实初步妥协的记忆。
2013年10月，随着美景集团与郑州市金水区人民政府就“陈砦大观音寺区域”项目改造正式签约，国基路以北、渠东路以东，占地约200亩的陈砦大观音寺改造项目正式启动。据郑州商业观察了解， 该项目的改造对于陈砦村的经济结构调整、产业升级、文化产业发展意义深远，对于金水区的城中村改造尤其是陈砦、庙李两大重点村的改造工作也有着极大的促进作用。
大观音寺中原文化聚集区项目是一个依托大观音寺打造的具有浓厚中原文化特色的高端商业街区项目。项目以大观音寺为依托，通过观音祈福文化街、中原文化聚集的国际化商业街、中原首家文化主题星级酒店及高端会所、中原最具特色和品质的禅意居住空间四大功能版块构建，将逐步呈现出一个涵盖特色餐饮、时尚休闲、文化娱乐、精品零售、高端会所、主题酒店为一体的郑州新的商业名片及河南省最具特色的文化聚集区。
当前，在地产行业内，住宅地产的的发展已经到了一个新的高度，竞争日趋白热化。受国家政策的影响越来越明显，同时土地资源的日益稀缺、住宅地产发展的不可持续性、经济效益的不可持久性等让越来越多的地产企业将开发触角伸入到了商业地产领域。毋容置疑，商业地产将不可避免地成为房地产行业未来发展的主要趋势之一。大观音寺项目做为美景集团的首个商业地产项目，不仅将为美景集团未来商业地产的开发提供宝贵的经验，而且将为长远发展提供长久可持续的经济、社会效益。
据郑州商业观察了解，美景集团成立于2002年5月注册成立，是一家以主题房地产开发、红酒产业、通用航空、金融服务、健康管理为核心业务的多元化发展的集团公司。先后开发了美景鸿城、美景菩提、美景花郡等标杆型住宅项目。2012年12月18日，美景集团与万科集团正式签订战略合作协议，标志着美景集团从此迈入了新的历史发展阶段，美景与万科的合作影响和改变了中原地产格局，成为中原地产界的引领者和风向标。
中部大观地产&押砦改造
2013年，押砦村正式启动拆迁改造。根据地方志记载：在押砦村形成初期，在此居住姓押的人占多数，所以叫押砦村。并且在村东头有一座关爷庙，已有300多年的历史。
该项目位于中州大道和农业路交汇处西北角，紧邻此前由中部大观地产开发的“苏荷中心”项目。总占地面积160余亩，建筑面积25万㎡，户数190户，人口650人，该地段位于郑州传统中心城区与郑东新区的结合部，与郑东新区ＣＢＤ遥相呼应。
据郑州商业观察了解，该地块由中部大观地产开发改造，做为本土地产新贵，含嘉仓项目规划为城市综合体，规划面积60万平方米，包含住宅、写字楼、商业、公寓、精品酒店，将是中部大观地产旗下首个综合体项目，未来将与苏荷中心一起，成为助力中州大道农业路周边区域蜕变的重要力量。
做为本土地产新贵，中部大观地产成立于1995年，是一家外资企业。前期由新加坡投资商投资开发旅游度假区，后于2003年底由香港恒盛国际集团有限公司收购控股，2007年9月黄河大观公司全资控股河南金智置业有限公司，成立中部大观地产股份有限公司，注册资金9900万美元。2008年2月1日，中部大观地产在新加坡成功上市，募集资金约1.139亿新加坡元。
2011年11月21日的《国家外汇管理局综合司关于新加坡上市公司中部大观地产有限公司退市操作有关外汇管理问题的批复》文件显示，国家外汇局批准了李伟（思念食品董事长）、阎涛（时任中部大观地产执行董事、CEO）以人民币购汇汇出不超过22600万新加坡元，专项用于中部大观退市所涉股份回购。至此，于新加坡上市三年后的中部大观地产宣告退市，完成私有化。
未完，待续…
郑州商业观察认为：面对现如今愈发高涨的拆迁难、拆迁贵、赔付高等问题，参与城中村改造的开发商们更希望在保证利润的前提下，再实现“开发出好产品”这一愿景，因此在规划阶段，即便是部分商业自持经营，也都希望在未来变现的时候可以卖个好价钱。但如果大规模的集中商业成为城市综合体中难以消化的鸡肋，那么对于参与城改项目的开发商们而言，利润将很难被保证。
据郑州商业观察统计，金水区已经公示的城中村改造项目中，有多达24个村的开发商均规划了涵盖多种物业形态的中型或者大型城市综合体。随之而来的问题即：谁来经营？谁来管理？谁来消费？而这些问题，也将是城改项目在未来运营过程中面临的最大难点。如何规避这些？首先需要政府在每一个城改项目立项之前，要更多的考虑区域总体规划控制的条件，尽量避免3公里内多个10万㎡以上商业同时存在的尴尬。
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