经济大变局下，郑州哪些房地产会贬值？哪些会保值？哪些会增值？

前言：

当下中国经济的大变局，《郑州楼市》的理解主要有以下几个特征。

1、人民币贬值，使得人民币计价资产价格压力很大。

2、国家反腐之下，公款消费锐减，社会风气去浮夸化，回归大众消费。

3、固定资产投资减少。

4、互联网+对经济结构产生深远影响。

5、知识经济取代制造业、房地产成为经济亮点。

6、投资理财趋向多元化，不少海外资产非常有吸引力和投资价值。

经济在以上六大特征变局中，我们冷静分析今后郑州哪些房产会贬值？哪些会保值？哪些会增值？

关于升值、保值、贬值，考虑到货币增发及通涨因素：

年收益可以达到8%左右，我们认为是升值。

年收益达到5%左右，我们认为是保值。

年收益在2-3%左右，我们认为是贬值。

收益包括升值+租金的双重收益。

一、哪些会贬值1商铺

郑州在2011年以后购入的街铺和专业市场的商铺均可能面临贬值，原因如下：

（1）2011年以后商铺价格是在2010年住宅限购后，产生的一波资金推动性上涨。大约上涨100%—200%左右。如今，资金退潮使得商铺价格下跌。

2015年6月，正弘蓝堡湾三期贵人街6折促销商铺。金水万达商铺在中介转手，每平方业主降3000元—6000元/平方，比比皆是，无人问津。

（2）官银全面退出商铺市场，参入的投资者减少，导致价格下降。

官员资产登记申报在很多方面全面铺开，这使得有购买力的官员全面从商铺撤退。其实以前商铺顾客中有官员背景的占40%左右，目前这部分客户在市场上已经消失。

（3）租金回落，导致商铺售价下降。

郑州商铺从2014年6月份基本停止上涨，2015年一直有下降趋势。除非前期在较低租金合同中，约定了年租金上涨幅度的。

（4）商铺的使用功能趋向单一。

在没有电商的时代里，售卖商品是商铺的重要功能之一，而目前这种功能在电商冲击下，正在锐减。

（5）餐饮业的萧条，商铺最大使用者在减少。

在这轮去公款吃喝的过程中，餐饮受到的影响非常大。郑州十多年的丹尼食府已经关门，许多大店不得不降低身价卖大众餐。大店重心下移，使得一些小店压力大增。郑州餐饮价格高过长沙、武汉、济南等地，很大程度是高租金导致，所以郑州在这轮餐饮店洗牌的过程中，必然会因减少使用者而降低租金。

（6）新商铺租不出去，空租严重。

蓝堡湾三期、恒大名都、东区鑫苑鑫城、西区高新区等都有大量商铺空租。

（7）专业市场招租也困难。

凤凰茶城、唐人街茶城、银基服装城、小商品城、东建材、郑汴路金泰城灯饰城、科技市场、淮河路灯城，都出现空铺，这在以前是没有出现过的。

（8）商铺供给过剩。

从2011年郑州商业地产一哄而上，作为开发商当时不多盖几间商铺，都不好意思跟业内人士打招呼。本来应该建围墙的也盖成商铺，这导购郑州商业地产严重过剩，万达商业也在全国范围关店转型。

（9）商铺交易税高达36%左右，这使得商铺几乎无法交易。限制了其商品可流通属性。

基于以上九点，郑州商铺价格全面下跌已是必然。所以大量商铺将会贬值。

2单价过高或位置过偏写字楼将会贬值。

（1）单价过高写字楼主要有绿地千玺广场、绿地中心、美盛中心、绿地之窗、兰德中心、正弘世玺中心。

以兰德中心和正弘世玺中心为例，2013年销售的正弘世玺中心主流价格是14500—15000元/平方，如今万达中心也是15000左右，建业凯旋广场也是内购14000元/平方。这两个位置和品质均超过世玺中心，所以其实世玺中心14500元—15000元/平方就是在贬值。绿地千玺广场原价转让也无法卖出去、绿地之窗当初18000左右购入的现在原价也无法转出，其实也是在贬值。高端写字楼由于其处在高价不具备转售的流动性，如果出租不火爆其实就是贬值。

（2）位置较偏的写字楼一定贬值。

比如棉纺路的锦艺写字楼、科学大道的广告产业园和升龙又一城写字楼、航海路诸多写字楼等，虽然价格不高，但其不具备很好的商务环境，周围经济又较差，所以贬值是必然。

3位置偏远，容积率高，小区管理差的住宅。

比如绿博片区、雁鸣湖片区、平原新区、南龙湖片区、西四环、南四环部分小区；北四环以北部分小区；紧邻快速路高架桥的房子；小区容积率超过4.0的小区。

这部分住宅一般周围配套差，在未来5—10年周围配套均无法得到很好改善，并且房子本身品质也差，再加上小区管理不行，未来一定也不值钱。不少房子就是目前按原价出手都困难。未来出售也困难，所以必然贬值。

二、哪些房子能够保值

三环以内和郑东新区、高新区有特点的楼盘，但要具备以下几个条件。

1. 房龄在10年以内，（超过10年高层电梯房一般比较难实现保值功能）。

2. 房子周围配套还可以，有不是很差的学校。

3. 物业管理完善。

4. 小区绿化尚可。

5. 交通便利，公交方便，最好离地铁要近，不临快速路，噪音不是太大。

6. 容积率低于3.5，户型不能太差，最好人车分流、双气社区。

具备这六个条件，一般具备可售可租。租金的年回报率应该达到3%左右，自然增值约4%左右，所以可以达到保值的功能。

案例1：桐柏路与棉纺路交叉口锦艺国际华都，100平方3房，2012年交房，高层电梯，精装修。

目前售价约1.1万/平方，租金2800元/月左右。

未来3年该小区每年平均上涨300元—500元/平方，应该是没有问题，因为该小区是西区位置和品质尚可小区。租金每年3.3万左右，并且租金每年上涨5%应该也没问题。

案例2：银基王朝三期91平方，2010年交房。

目前售价13000元/平方，总价约120万。精装修，出租价格约3500元/月。

未来3年该小区每年上涨400元/平方，租金保持5%上涨也没有问题。

案例3：永威五月花城，80平方，2016年交房。

单价12200元/平方。毛坯，高层电梯。交房后出租够呛，或租金很低。但随着龙子湖商务区建设，每年每平方上涨400元左右，还是可以期待的。（仅较乐观看未来3年左右，此时期是龙子湖热度升温和地铁一号线延长线带来上涨）

案例4：高新区正弘数码港86平方，8200元/平方，2017年交付。

毛坯房，开始出租没有什么价值，但随着商业完善和学校等西区资源的落实，每年5%的收益应该没有问题。因为该小区是郑州中学和郑中附小学的学区房，并且高新区人口呈明显净流入态势。所以可以保值。

三、什么房子会增值？

确保小区能增值的几个要素：

1、后期物业、配套是小区能否增值的重要保障

2、新学校如果后期成为区域名校则能成为小区高增值的重要保障

3、地铁修通、双地铁通车会成为未来增值的保障

4、好的物业、好的划片学校、好的后期维护是小区增值的重要保障

5、好的环境也是小区增值的重要保障（东区就是案例）

6、小区不能太大，要不二手房供应量太大的话会影响升值

1金水区核心学区房

郑州吸引地市人来此安家的最大优势就是教育。金水区名校周围是人口持续快速流入状态。金水区名校周围，如果跟地铁、商业、写字楼再结合到一起，房龄低于10年的，物业管理尚可的，那房价年增长肯定超8%。

案例：英地天骄，目前二手房均价14000元—16000元/平米，可以上文化路一小、省实验中学。地铁2号线，2016年9月左右开通。

万达、建业、正弘四期商业和商务楼投入使用，使得该小区无论租金还是二手房都有持续上涨较大动力。88平米朝南两房，目前售132万左右，租金3500元/月。2016年房价应该在140万，租金4000元/月，所以收益率超8%。但也仅限未来3-5年时间，时间再长也不太乐观。

2郑东新区环境较好、同时物业、学校方面没有硬伤的小区

比如瀚海晴宇、海马公园这类楼盘，是较好区域的稀缺在售资源，同时区域正在加速发展中，学校配套和商业配套、区域商业写字楼开始入往等各项正在逐步完善，对于产品增值和出租收益都可以期待，以上小区里部分户型会增值、部分会保值。

3其它高潜质区域楼盘

A、大北区诸多楼盘，因为居住环境较好，北区一直也是我们推荐关注的区域，而且区域楼盘众多，供应量大，缘于竞争关系，价格不会过高。

B、郑东新区北部区域，龙子湖北区环境也不错，作为龙湖边缘楼盘，目前签约金水第二实验小学，环境也好，当龙湖日渐起来之时，区域价值了跟着放大。

但龙湖北区就不行了，因为小开发商众多，不靠谱系数增大，详请回复“郑东新区北部区域”了解

C、白沙区域，缘于郑州向东发展的不变趋势，白沙肯定可以发展起来，只是时间长短而已，而且区域规划比其它的新区更加高大上，可期待，但目前区域好楼盘太少，大开发商不多，区域优势没有被显现出来。

但问题是，这些区域的楼盘现在都大幅涨价，已经逐步在透支未来，这是两个月之前写的稿件，但现在，也许要更加多一些思考了，比如花园里据说下次开盘要9300了，鸿园的高层现在要9400，多层要1.3万了，其实已经和之前的价格涨了不少。

四、广大粉丝提出的具体案例分析

1.高新区公园道1号40平方V公馆，均价7000元/平方，如果购买属于哪类？

答：属于贬值。

原因：

（1）商业用地，交易税费36%左右，基本无法交易；

（2）开始租金约1300元/月——1500元/月，年租金收益约5%左右。

2、中州大道航海路阳光城，均价8600元/平方，如果购买属于哪类？

答：属于贬值。

原因：

（1）品质一般，刚需盘；

（2）交房后租金85平两房在2200元/月左右；

（3）小区太大，二手房供应过大，溢价空间小；

（4）未来5年单价超越1万非常困难。

3、高新区祝福红城均价7700元/平方，如果购买属于哪类？

答：属于保值。

原因：

（1）刚需盘，品质一般，但学校好，可以有效弥补其它不足；

（2）交房后，出租困难，租金基本忽略；

（3）未来在二手房市场溢价能力差；

（4）如果装修后自己住几年，折上装修费没有什么利润。

4、富田丽景花园，多层二楼，138平方，目前128万左右，如果购买属于哪类？

答：属于贬值。

原因：

（1）房龄超过10年，建筑质量一般，老化比较厉害；

（2）人车不分流，无划片好学校；

（3）未来3年房价超11000元/平方，几乎不可能；

（4）目前此房租金约2500元/月。

5、郑东阿卡迪亚，133平方，共6层在5楼，售215万，如果购买属于哪类？

答：属于贬值。

原因：

（1）阿卡迪亚属于地铁加学区房，但后期周围无其它利好提升房价；

（2）阿卡迪亚开发商撤退后，物业水平下降。在后续没有开发商再支持的情况，小区的维护是问题；

（3）房龄已在10年左右，多层无电梯的五楼，楼层太高；

（4）该小区房价持续上涨动力已经很弱。

6、农科院家属院东院2室1厅，56平方80万，1997年，共6层在3楼，如果购买属于哪类？

答：属于贬值。

原因：

（1）此房卖80万，全凭农科路小学和得房率高过高层电梯房；

（2）有这个价格不如英地天骄华庭一期，小学文化路一小，中学上省实验中学，房子比这个新了15年，产品完全不是一个时代；

（3）该房价格进一步上涨空间已经很小。

8、金沙湖高尔夫观邸，127平方，单价9750元/平方，如果购买属于哪类？

答：属于贬值。

原因：

（1）位置太偏，完全无出租收益；

（2）接近1万单价，已是太高；

（3）未来5年单价难过13000元/平方。

9、经五路纬一路瑞园，60平方，78万，共16层位于5层，如果购买属于哪类？

答：属于保值。

原因：

（1）该小区划片八中和纬一路小学学区房；

（2）该小区品质实在一般；

（3）该小区离地铁1号线2号线换乘紫荆山站比较近；

（4）该房目前租金2800元/月左右，并且好租，13000元/平方，单价属于适中，还有进一步上涨空间；

（5）该小区离未来香格里拉酒店很近，受益较大。

10、万科城三期小三房89平方9200元/平方，在未来几年也只能保值。

原因：

（1）位置太偏远、供应量太大；

（2）万科品牌和物业较有保证；

（3）万科城太大，万科城后期推盘价格会微涨；

（4）高新区整体泡沫出现，万科城达到9000以上已经偏高；

（5）未来二手房对手太多，不容易产生溢价，并且装修同质比。

11、正弘澜庭叙110平方购买价9780元/平方的三房，在未来几年最多能保值。

原因：

（1）该小区应建多层，大平层洋房，阴差阳错做成刚需小高层；

（2）该区域生活便利性、暖气等，未来改善需较长时间；

（3）该楼盘受制于正弘系，整体品质在走下坡路；

（4）未来到龙湖和杨金产业区较方便；

（5）建业花园里体量很大，会持续销售几年，对该片区整体二手房产生压制，持保值看法。

12、海马公园，139平方三房，14300元/平方，在未来几年能保值。

原因：

（1）未来几年高铁区人口净流入会较快；

（2）该小区太大，二手房房源充足，大比例升值不现实；

（3）该小区太大，物业管理一般；

（4）该区域生活配套尚不成熟；

（5）周围学校一般，尤其缺乏好的初中，大户型客户群体减小，所以持保值看法。

13、英地金台府邸86平方，12300元/平方，2号楼8楼，持保值看法。

原因：

（1）国企开发商，建筑质量有信心，物业也比较有保证；

（2）该区域未来几年人口净流入，地铁3号线离小区不算远；

（3）周围小学较方便；

（4）英地景观一直做得不好，据说金台府邸有一定提升；

（5）小区大小较合适，不过有公租房，未来看管理吧，持保值看法。

14、锦艺金水湾，8750元/平方，未来持保值和贬值之间看法。

原因：

（1）该区域未来五年新楼盘供给较大，大幅升值不现实；

（2）该小区被连霍高速分割，居住体验感一般；

（3）周围配套不成熟；

（4）锦艺在锦艺国际华都后面几期品质下滑厉害，对该楼盘信心不足；

（5）该楼盘临地铁7号线较近，但7号线估计10年以后的事了。买此楼盘不如买建业花园里，持保值看法。

15、绿都紫荆华庭89平方三房，8780元/平方，持保值看法。

原因：

（1）南三环整区位价值一般，只对该区域原来居住人口有吸引力；

（2）地铁2号线对楼盘产生积极带动；

（3）周围环境和人文教育在郑州均欠佳；

（4）该楼盘品质尚可，三层地下设计，带储藏室，还是不错，是刚需盘中较好的楼盘；

（5）该小区占地400多亩，未来二手房较多，持保值看法。

16、中海锦苑，89平方小三房，13180元/平方，持保值看法或增值看法。

原因：

（1）金水区三环内非城中村改造项目，具有稀缺性；

（2）区域成熟，学区房；

（3）中海建筑品质有保证，物业也不会差；

（4）目前该价格稍偏高；

（5）未来二手房不多，旁边东润泰和以大户型为主，二手房竞争不会多，持保值或偏增值看法。

郑州楼市观察与分析

1、郑州房产如果以年收益8%计算，能实现增值的房产不超过10%，保值的不超30%，60%左右属于贬值，这其中还有甚至要亏本钱的。这也就是地产界说的房产投资黄金十年已经过去。

2、我们普通老百姓，不可以用过去10年经历房价上涨的思维，去展望以后的房价。

3、郑州之所以保值增值房产比例这么少，这与我们城市环境、管理水平、房产品质、物业管理水平也息息相关，郑州太缺乏品质楼盘和好的物业管理楼盘。

4、郑州地价会稳中有升，新房价格可能会进一步走高，但不一定意味着你手中二手房一定增值。未来开发商会降低毛利率，提升品质，建造的房子跟你的二手房形成差异。

5、再次重申，冷静审视你手中商铺。租金的重估，必然导致价格重估。现在有些店铺，就是不要租金，能否养活员工还是一回事。

6、银基商贸城、小商品城、国香茶城、东建材市场、百脑汇等专业市场，过去火爆得一塌糊涂的日子，也一去不复返，以后任何专业市场商铺都将面临新考验。

7、刚需大盘的核心用途只是自住。能实现保值已经非常不错，因为未来二手房的供给太大，又没有稀缺性，郑州三环内大量的城中村拆迁后建起来的房子那么多卖给谁还是个大问题。

8、单价15000元/平方以上的写字楼，如果投资建议慎重，很可能成为贬值资产。

9、过去十年其实增值最快的是类似中方园小区，1000元/平方涨到目前7000元—8000元/平方；21世纪社区从1200元/平方涨到目前9000元/平方。这种上涨是土地重新溢价的结果和最普通购买力推动结果，未来肯定不会这么简单的重复。

10、如果手里有余钱，非要买这个房子投资，建议选好卖、好租的房子，因为这样的房子有用，才会比较安全。

11、从全国任何大城市二手房价来看，好的学区房保值增值一般都不错。

12、如果使用银行按揭，租金1年半以内收回装修款。比如买100万的房产，贷款70万，如果是第二套房，利率上浮10%，那么70万每年还利息4.2万。需要房子年上涨4%才可以抵消一年的银行利息。如果房价上涨6%，那么会有2万利润。这样对应30万首付款，收益率为7%。如果再算上后期租金，在装修款收回后，带装修和契税投入，收益率约10%左右。

结尾：

房产投资黄金十年已成历史，郑州目前房地产也正处在想提升品质，但还没有找到路子的青黄不接时代，品质楼盘太少太少，如果真的想改善一下居住条件，选一处理想的租下来，不满意就收拾东西走人，或许是更幸福的生活。因为大部分房子均不再有年超8%的增值空间。

当我们在整理稿件时，在思考未来可以确保升值的小区时，脑海里高速运转，但也只能有为数不多的几个楼盘可以闪现。也许，未来的房地产市场并不太乐观。

（完）

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