郑州房产VS海南房产，如果条件允许，该出手时则出手

提起郑州地产，作为长期居住郑州的人是一个永远的痛。当我们询问大家在海南置业的主要原因时，大家都会异口同声的说环境和雾霾。如果有一天郑州的环境好了，没有雾霾了，还会有人去海南置业吗？估计计划在海南置业的人80%的人都不会去了，但是已经在海南置业过的人估计80%的人还会选择海南置业。为什么会出现这种情况？所以米宅团队才会选择亲身去体验海南地产。跑完整个海南，我们团队一致意见，即使郑州没有了雾霾，海南房产仍然比郑州更值得购买。

首先对比几组基础数据

容积率

郑州：容积率小于3的楼盘占比10%，容积率小于3.5的楼盘占比48%

海南：容积率小于3的楼盘占比超过90%，容积率小于3.5的楼盘占比将近94%

绿化率

郑州：绿化率高于35%的楼盘占比不到45%，绿化率高于40%的楼盘占比仅仅24%

海南：绿化率高于35%的楼盘占比超过90%，绿化率高于40%的楼盘占比将近75%

海南楼盘的高绿化率主要由于环境决定的，空气湿润，处于热带与亚热带的纬度，植物比较容易生存，所以绿化成本较低。

装修

在海南，70%以上的楼盘（所有楼盘）都是精装修，如果只统计洋房和公寓，这个比例会更高。而郑州精装修的楼盘两只手都可数过来，二者压根没有可比性。

功能

从功能上讲，由于郑州需求量较大，所以大多数项目在交房之前就全部销售完毕，又因为是省会，租房需求量也较大，因此郑州本地的房子兼居住和投资两方面的功能。而海南房产因为环境的原因主要满足度假养老，所以需求量有季节性因素，需求量相对较小，所以海南房产以居住为主，近几年海南供应量大幅增长，导致供需不平衡，很多项目卖了好几年仍然没有卖完，几乎所有项目都是现房在卖。

产品

由于客户的需求不同，导致郑州房产和海南房产产品有很大差别。

◎户型

要说郑州哪个户型卖的最火，一定是89平方的小三房，少收1%的契税，满足了一家三代的需求，将来即使自己不住，也容易出租，因为总价不高，也容易二次交易。所以从这个角度来看郑州产品以刚需为主；而内地的海南置业者，需求点是度假或者养老，非第一居所，在海南置业主要考虑生活品质，所以产品设计会以宽敞、舒适为主，所以很少能看见89平方的小三房，但是经常能看到120多的两房和70多的一房。另外以度假和养老为主的需求，居住的频率或人数相对较少，所以户型面积结构成葫芦形，90以下的一房和两房占比较高，然后就是120以上的三房占比较大，而90-120中间的户型较少。

◎产品类型

海南房产别墅产品占比相对较大，尤其是创新型的小别墅，60平方、90平方、100平方等200平方以下的别墅占主流。而在郑州内地，200平方以下的小别墅还是比较少见的。

◎得房率

郑州高层得房率正常是75%左右，加上赠送的阳台和飘窗得房率也很难超过80%。而在海南很多楼盘得房率都超过了100%，“得利”于较大的赠送面积。

性价比

关于价格没有太大的可比性，产品不同，位置不同，配套不同，价格都不一样，那么我们举个例子看看海南的楼盘性价比相对于郑州如何？比如：新世界美丽沙

开发商：新世界中国地产有限公司(新世界中国地产)，香港股份代号: 917，为香港四大顶级发展商——新世界发展有限公司的内地物业旗舰，新世界中国地产为国内最大型全国性房地产发展商之一，集团上市41年，拥有40年的资深开发经验，是香港恒生指数成分股之一，与周大福同出一门，也是香港维多利亚城市神话的主要缔造者。

项目简介：项目定位于建设滨海游乐观光、休闲度假和高档居住为一体的社区，并结合中高档住宅的建设，发展旅游地产，成为海口市的标志性地段，并引入一种新的海岸线生活方式。项目占地3300亩，该项目分六个组团：第一组团别墅，旁边有国际疗养中心，有健身中心；第二组团别墅和洋房；三四组团是高层看海公寓；第五组团，是商业，有249米酒店，有k11购物中心；第六组团是精华，内海别墅，以灯塔为中心做了四块地，像一个面向大海的蝴蝶。项目内配套3幼儿园，2个小学，1个中学。

区位介绍：该项目位于海南美兰区的海甸岛，海甸岛与一水之隔的海口市中心似连非连，似断非断，一衣带水隔江相望。四座大桥（世纪大桥、人民桥、和平桥、海新桥）把海甸岛和海口市的滨海大道、长堤路、新埠岛连接在一起，使海甸岛成为一个既与市中心交通来往方便又相对独立的地区。旁边是白沙门公园，背后是海南大学，岛上有实验中学，二十五小学，中医院等成熟配套，保证了项目既可以享受项目内部安静的环境，也能够享受到项目外成熟的配套，真正实现入可静，出可动

在售产品：主要是8-12层的洋房，面积覆盖范围较广，有66-85㎡的两房，也有98-160的三房。有精装修和毛坯两种，精装修标准是1800元/㎡。

讨论：对于这样的产品，大家觉得单价应该卖多少元合适？如果是放在郑州这样的产品和这样的位置，又能卖多少？新世界美丽沙洋房目前对外报价：精装修均价12500左右。那么你觉得这个价格如何？

总结

从下图可以看出，除了环境的天然优势之外，在容积率、绿化率、得房率、产品线、居住属性这几个方面都优于郑州。

如果条件允许该出手时则出手

其实从购房者的热情可以看出，海南房产无疑是可以购买的，除了环境的天然优势，产品品质、服务、绿化等等都要优于郑州，但是现在有没有必要购买？其实在11月8日听了海南置业讲座的粉丝应该知道，如果条件允许该出手时则出手。

◎海南已经暂停海景房（距离海岸线200米）用地的审批，海景房源量是有限的，卖一套少一套。

◎三亚停止报建80平方以下的小户型，也就意味着想在三亚买房，以后只能购买80平方以上的户型，其实也是变相的控制三亚的人口，因为海南是全中国的海南，全国的人口都会涌入海南。

好的产品越来越少。随着政府对土地、项目等的控制和监管，海南的房源供应量会逐渐减少，好的产品本身就是稀缺性，并且随着政府一些政策的干预。好的产品越卖越少。

◎再回到最根本的地方，那就是环境，家里的老人、孩子随时受着雾霾的侵害，不妨去医院儿科看看，焦急的家长排着长长的队伍，咳嗽、流鼻涕、呼吸道感染、肺炎，几乎都是这些病，医生看病也简单了很多，就是复制吗。

看看郑州和海南11月16日实景拍摄对比：

▼10：02am拍摄于郑东新区CBD

▼8：40am拍摄于东区龙子湖

▼9：50am拍摄于三亚迎宾路

▼10：45am拍摄于石梅湾

▼11：00am拍摄于海口新世界美丽沙

其实大众消费者眼睛是雪亮的，从米宅11月8日线下活动现场就能看出来，大家对海南购房的热情，在此再次感谢米宅和郑州楼市的粉丝，感谢大家对米宅和郑州楼市的信任，同样米宅和郑州楼市也不会辜负大家的信任，近期将会确定海南行的详细流程，确保粉丝购买到最合适的产品。

还是那句话，郑州楼市可能无法保证粉丝能够占多大便宜，但是绝对不会让粉丝吃亏，我们的宗旨就是：信米宅，最最优惠，最最正确！

米宅海南俱乐部活动持续报名中，加入俱乐部米宅会在近期组织会员登岛看房，并为会员争取到最大的优惠。

（完）

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