沙口路沿线4个刚需新盘：豫森城/兴隆城/豫棉联盛/美好城邦

京沙快速作为郑州市区南北交通大动脉，沿线小区和在建楼盘在享受便利交通的同时，也在忍受着噪音和汽车尾气污染，所以这个区域注定不是改善型客户和高端客户的理想居所，没办法，这区域只能留给刚需族了，如果刚需族都嫌弃，那这个区域真的就彻底完完了，目前还没有坏到那种程度，毕竟沿线不断有新的项目出现，开发商不是傻子，敢在沿线开发，肯定是权衡过的。

那今天我们就来说说黄河路以北到北三环这一段沙口路的情况。这是一个刚需项目聚居区，目前已启动的项目有豫森城、谦祥兴隆城和即将启动的亚新美好城邦、豫棉联盛项目和已经交房的正商恒钻（买二手房可以考虑），北三环附近的新北环财富广场建议直接忽略，利海托斯卡纳三期迟迟不能交房，雁鸣湖一号封盘，一地鸡毛的项目直接无视，那么亚新美好城邦、豫森城、豫棉联盛项目和谦祥兴隆城该如何选择呢

先分别说说这四个项目：1豫森城

开发商：豫森地产

项目位置：农业路南，沙口路东

项目占地面积：一期占地209亩，二期约200亩

容积率：整体5.19

建筑形态：高层

项目规划：一期地块由A地块、B地块、C地块、D地块、E地块、F地块、G地块、J地块及酒店地块共计9小地块组成。其中C地块、D地块、E地块为居住用地，A地块、B地块、F地块、J地块为商业服务业用地，G地块为绿化地块，酒店地块由大孟砦村集体自行开发并所有。二期为中核302仓库，啥时候能够开发估计还得在等等。

项目配套：一期地块将配套建设两个6班幼儿园和一个24班制小学。

项目动态：年初进行过内部团购，价格较低；景观示范区开放后搞了不少活动，还请了外国政府首脑来参观，活动搞得响，就是不见项目有证件。

2亚新美好城邦

开发商：郑州新和润置业有限公司（亚新集团下属子公司）

项目位置：农业路北、沙口路东

容积率：上限3.5

限高：80米

建筑形态：高层或高层+洋房

项目占地面积：59158.4平方米

项目规划：项目拟建总建筑面积252102.82平方米；其中地上建筑面积206462.82平方米；地下建筑面积45640平方米；地上建筑包括住宅197294.57平方米、商业用房7270.25平方米。

需要注意的是：住宅建筑面积中包括90平方米以下住宅78917.83平方米，占住宅总面积的 40%，（其中公租房面积20706平方米）；90平方米以上住宅118376.74平方米，占住宅总面积的60%。项目已脱离了“9070”政策的束缚。

项目动态：暂未启动。

3谦祥兴隆城

开发商：谦晟祥和置业有限公司（谦祥集团下属企业）

项目位置：沙口路东，兴隆铺路南

项目占地面积：286亩

总建面：103万㎡

容积率：4.49

项目规划：项目分四期开发，目前启动的C地块，共12栋高层。层数33F/34F，2T5、2T6户型设计

主力户型：68-70平两房，89-90平小三房，115-116平三房，123-127平大三房

项目配套：商业：约4万方社区商业；教育：项目内部规划有2所幼儿园、1所小学、1所中学。

项目动态：8月16日营销中心开放，目前在前期咨询中。

4豫棉联盛项目

开发商：河南豫棉联盛置业有限公司

项目位置：博颂路与铁东路交汇处

占地面积：20673.59平方米（约31亩），总建筑面积97855.95平方米

容积率：3.46

限高：80米

产品：高层

项目规划：地上建筑面积71482.41平方米，地下建筑面积26373.54平方米。地上建筑面积包括住宅61658.38平方米（含公租房9061.05平方米），物业及配套设施2820平方米，商业7004.03平方米。

项目动态：还未启动。

综合评析

看位置：

1、豫森城在金水区农业路以南、京广快速路以东，临近两大主干道，和亚新美好城邦都在二环内；谦祥兴隆城和豫棉联盛项目挨着北三环，从这点来讲，豫森城和亚新美好城邦项目位置占优。

2、四个项目距离铁路均很近，这一点半斤对八两，都好不到哪去。

看地块：

1、占地面积：

豫森城在这四个项目中占地是最大的，一二期合起来有410亩，但是地块分布很散，而且安置区也是一大片；

其次是谦祥兴隆城项目，占地286亩，项目有四个地块，相对齐整，安置区和商品房也进行了分割，比豫森城略好。城中村改造用地都是大手笔啊，松松的几百亩土地；

接下来就是亚新美好城邦了，占地88.7亩，单独一块地；

豫棉联盛项目占地31亩左右，也是一个完整地块。

2、容积率：

相比较之下，亚新地块最优质，容积率3.5也不太高，要不然当时网拍的时候也不会有诸多房企参与，亚新最终竞价236轮才拿下，折合1072万元/亩，楼面价4595元/㎡；

其次是豫棉联盛地块，地块虽小但容积率不高，而且限高80米，还是相对不错的。

而豫森城和谦祥兴隆城的容积率偏高，住着不会太惬意；

而且最大的不同之处在于，亚新和豫棉联盛项目都是经过正规的土地招拍挂拿的地，豫森城和谦祥兴隆城为城中村改造项目。

这年头把土地实实在在的握在手里才踏实，不要像某些项目前期大肆的以超低价进行内部团购，结果到了土地拍卖的时候，发现自己的窝被别人端了，想起来就很可笑。购房的亲们别再傻了，看清开发商在买房，跟着一个靠谱的开发商是多么幸福的事情！

看开发商

1、豫森城是豫森地产进军郑州的首个项目，之前主要在平顶山、漯河、开封等地开发有项目，与同是平顶山籍的大地集团相比，景观示范区做得不赖，但项目上来就低价搞内部团购这一点让人觉得不爽，看来是很缺钱，而大地集团的天誉华庭项目则明显比豫森大气的多。

2、亚新美好城邦是亚新集团转战金水区的重要项目，之前亚新主要盘踞在二七区和郑东新区，亚新在郑州开发的项目较多，开发经验还行。

3、谦祥兴隆城是谦祥集团开发的，谦祥集团作为福建企业，开发了谦祥万和城项目，还将开发谦祥钱隆城、谦祥江山城项目。

4、河南豫棉联盛置业有限公司，兴隆铺项目应该是该公司的首个项目，开发商开发实力还有待观察。

综合来看，亚新集团应该位列第一，虽然也有业主维权（在郑州没有维权的项目正常嘛？），但总体来说还是靠谱，应该不会出现烂尾楼，如果这块地都能烂尾，那真是好地都让猪拱了！其次应该是谦祥集团，其他俩个开发商自己掂量吧，这里不再细说。

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结尾：

这个区域没有高端的基因，所以不要幻想会有多么出彩的项目出现，这四个项目应该都会主打刚需产品，但刚需也有尊严，希望开发商在开发的时候也考虑下业主的尊严，让业主住的有面子，不要等交房了势如水火。

（完）

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