从新天地到郑州蜻蜓广场，电商冲击下，郑州商业何去何从?

在这个温暖的冬日下午，走进一家香气四溢的咖啡馆，坐在温暖的阳光下，享受着一杯回味无穷的咖啡，敲打着键盘。

上周，发表了一篇《电商冲击下，郑州商业何去何从？（上篇）》，随后的几天里，无数的粉丝们留言说道：“O2O这个概念已经被大多数商场给用坏了。”

的确，移动互联网时代，随着技术水平的进步、消费者习惯与行为的变化，传统的消费习惯正在被颠覆着.

点击文章底栏“阅读原文”，可获取《电商冲击下，郑州商业何去何从》（上篇）

上一篇我曾说过，不到三年的时间里，郑州聚集了近50座在建及规划中的城市综合体项目，在这些项目中既有城中村改造、旧城改造，也有旧项目改建或批发市场外迁后的升级。总之，新入市的项目因种种原因，最终都定格为“大盒子”商业，亦或是再多甩出1-2条商业街，从而达到商业价值最大化。

但所有人都忽略了一点，消费者们真正想要的是什么？他们更希望商场能够真正成为一个生活场所，并让自己在这之中完成聚会、购物、休闲玩乐的综合需求。从这个角度看，功能业态更丰富、空间体验感更强、服务完备度更高的复合型购物中心，或半开放式购物广场更加符合消费者们的需求，无论是情感诉求还是消费本质。

从上海新天地，到郑州蜻蜓广场

如何成为有价值的项目？

新天地 & 1个盒子＋1条南北相连的商业街＋石库门古建筑群＋专业运营

从1997年的规划构想，到2001年的建成开业，再到现如今被亲切的称之为“市中心的中心”，新天地用了5年的时间。从最初开发商始终强调项目定位的综合性（因为当时上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物、旅游和文化等全部融合在一起，瑞安认为综合性的定位有很大的市场发展空间），到把上海新天地打造成上海市中心最具有历史文化特色的都市旅游景点，再到今天，它早已成为上海这座国际大都市“国际交流与聚会”的不二之选。

据郑州商业观察了解，蜻蜓广场在规划设计上，聘请了国际顶级设计大师王弄极，将原本一个最有可能做成盒子型商业的项目打造成为了一个峡谷式半开放商业街区；其次，在景观设计上，也延续了上海新天地的做法，同样聘请了地茂景观，对项目的细节进行了更为细腻的处理与创新设计。增强项目游逛性的同时，也为这座城市提供了一个可以坐下来休息或约上三五好友在暖阳下享受一杯咖啡的时光（在蜻蜓广场主入口，开发商引入了星巴克，并对外摆区及地踩做了深入的处理)的地方。

满足消费者需求，顺应商业发展

当所有人都在努力比谁盖出来的“盒子”最好，引入的品牌更多时，新天地根据项目地实际情况，从保护历史建筑的角度、城市发展的角度配合少量石库门建筑，用一条步行街串起了南、北两个地块。在接下来的招商运营阶段，瑞安不惜降低租金的要求，引进大量的优秀商户，聚集起了全中国瞩目的商业人气，但是项目本身远远没有达到直接盈利的阶段，瑞安还在赔本赚吆喝。在短期内确实损失了赚取更高租金的机会，但是经过长期培养之后，必然会有大量优秀商户争先支付高额租金进入新天地。而现在来看，也确实得以印证。

因地处城中村改造（东韩砦），所以项目开发商选择了生活服务型的定位，以休闲娱乐、餐饮（57度湘、巴奴火锅、肯德基、星巴克等）、生活（屈臣氏、康洁洗衣等）为主，辅以对建筑形态及景观设计的创新，2016年入市后定将一举打破郑州商业常年只有“大盒子”的现状。

“先商后住”的大局观

表面看来，上海新天地的投资高达10多亿元，但由于“新天地”的品牌效应，带动了周边房地产地价的提升，从最开始的8000～1万元/平米升至2万元/平米。“翠湖天地”自2002年6、7月销售伊始售价就高达1.7 ～2.5万元/平米，创下了上海房地产价格的新高。由于一期新天地的成功带动，翠湖天地的二手房价格比周边楼盘高出2～4万元/平米，企业天地的租金价格周边楼盘的高出3～6元/平米·天。

瑞安太平桥项目规划总建面近114万平米，后续储备土地可以支持项目未来10年以上的发展，而持有和销售物业面积的合理匹配亦有助于实现稳定的赢利。新天地的成功提高了后期写字楼及住宅的价格，而入驻企业及居民又为新天地提供了消费力的支撑，发挥了综合体效应，实现了共赢。

据郑州商业观察了解，目前璞丽中心仍处于内部认购中，预计将于2015年7月完成主体封顶，9月份正式开盘。其在开发节奏与顺序上，并未参照新天地使用“先商后住”的做法，但其对于产品的设计，以及招商成果的发布（休闲餐饮娱乐，管家式公寓）都印证了开发商对于做好这个项目的决心。

蜻蜓广场特有的室内外无缝结合

看完这张图后，主编Tony不禁感叹：高富帅本不可怕，可怕的是高富帅比你还努力。通过这张平面图，可以看出，不断的室内室外空间转换，以及在很小的尺度内演绎出更多的视角、景观与空间体验，商铺也紧紧环绕在动线四周。虽然公寓与写字楼才是室内街区的主角，但商业及空间的设计丝毫不会影响到顾客观感。

广场入口处的设计以及星巴克的引入，不禁让我联想到了上海新天地北里的主入口，以及深圳福田COCOPARK的星美乐，都是通过商业空间来改变着人们的生活。

当然就目前国内购物中心的发展阶段而言，直接奔赴“体验型”，缺少必要的过渡，理念、专业、团队、资源等的支撑，往往也会适得其反。

广场主题&公共空间

纵观近年来郑州商业的发展，把广场公共空间运用到极致的也就只有国贸360广场了，无论是芭比展、马术表演、变形金刚，亦或是广场上跑酷轮滑爱好者自发组织的表演，都无一不彰显其时尚潮流的主题定为，当然这要得益于国贸360商业运营团队的成功操盘与运营。

再来对比蜻蜓广场的设计，除了有水系、阳光顶外，还有大面积绿叶成茵的绿植与树木，其做为整个商业的主公共空间，别出心裁的主题景观不仅将营造出很好的休闲娱乐氛围，还很好地充当了客流到商流转化的过渡空间，给休憩、停留和聚会提供了适宜的环境和场所，并一定程度上增强了商业街内品牌的影响力以及客流吸引能力。

不得不说，蜻蜓广场的设计及规划，集信息传播、文化渗透、互动交流等多个复合型功能于一体，也是我在郑州见过的最靠谱、最能体现商业综合价值的一个案例。

此外，据郑州商业观察了解，该项目根据定位还引入了大量生活服务类品牌，在此给大家做个独家揭秘，相信这些品牌的到来一方面能够弥补这一区域的消费断层，另一方面也能对公寓及写字楼的使用者们提供更多的附加值。

也正如此前所思考的那样，城市越来越大，商圈越来越密，商业项目越来越多，客流越来越分散，人越来越慵懒、越来越宅、越来越精明，跟商场一起争夺闲暇时间的各类场所也变得越来越多。如何吸引消费者来购物中心并反复来，成为各个商业运营者们共同面对的经营难题。对于开发商而言，只有做出好的产品，才能引领城市商业的发展，才能真正吸引到消费者的不断光顾，才能吸引到更多品牌商家的青睐与争相进驻。电商并不可怕，可怕的是实体商业们不去面对、不去体验找到共同发展的关键因素；电商并不可怕，只是促使体验经济时代更快的到来。

正如我在商业地产领域的偶像张家鹏先生所言：商业就是要围绕人心进行研究。实体商业要用娱乐功能重构商业基因，与消费者建立情感联系，创造出无法拒绝的情感体验。而建筑载体与情景空间是舞台，场内商品与消费场景是道具，工作人员与消费人群是演员。实体商业要想完全实现自我救赎，下一步就是需要让任何人在任何时候，任何场景，均可实现情感体验。

话外篇：关于艺术与商业

在郑州商业观察看来，艺术与商业原本是相互对立的一组概念，因为艺术是非功利性的，而商业却是追求最大利益的。但K11等购物中心则通过对艺术与商业的结合，颠覆了这一原本相互对立的概念。

在现如今这个向“钱”看，向“后”转到时代，艺术已经不再是高雅殿堂里的骄子了，它被纳入了消费的范围，成为普通大众的消费品。人们可以购买古玩来装饰房子，也可以收藏字画作来愉悦心情。人们把对艺术品的消费当作一种流行趋势，当作生活情趣和身份价值的体现，术市场的蓬勃发展，鼓励了社会大众对艺术的参与和关注，以及对当代艺术的研究、展览、收藏；反过来说，太多的经济利益并不是件好事，无论对画廊还是对艺术家而言，它会逐渐影响到整个艺术区的定位。经济从来是把双刃剑，艺术家找到安静和便宜的地方，一旦形成规模，就带动了当地消费，使那个原本荒芜的地方变成了商业或者时尚的消费圈；一旦艺术家聚集的地方成了时尚热点或观光景点，他们就开始逃离。国内外这类艺术区无一例外。

从艺术的角度看待，蜻蜓广场将会提升郑州当代艺术发展的空间，而其母公司中部大观地产与时尚传媒集团的合作也让人对这一项目产生了更多的想象空间。但在现如今中国的社会背景下，艺术仍会面临着要在各种力量的夹缝中寻求生存空间的命运。因此，蜻蜓广场在未来发展注定还有很长一段路要走。