北区大规模城改整装待发，40多个项目谁能笑到最后？

前一段有媒体报道陈寨、刘庄、庙李、张家村等北区较大的城中村都将于今年年底拆完，一时间城中村租户和房东人心惶惶。有句玩笑话，小编觉得还是挺有道理的，在这与大家分享下：城中村拆不拆看房东加盖房子不，如果突击加盖就赶紧找新的住处。此话虽然不是很绝对，但也反映出城中村改造的乱象和改造的困难之大。

谈到城中村不得不提的是“郑漂一族“，40万郑漂该何去何从成为关注的焦点。各路开发商为了这40万“郑漂“可是煞费苦心，各种逼格的出街广告出现在街头。最近走进城中村发现还是如往常一样的热闹，郑州的“小香港”和“小澳门”到晚上还是车水马龙，但这种热闹的场面会持续多久，没有人能给出确切的答案。目前郑州四环内的城中村正在一个接着一个的消失，城中村改造是不可扭转的发展趋势。

走进城中村要么是密密麻麻的“接吻楼”和“拉手楼”，要么就是一片废墟和附近低矮的简易安置房，大郑县就像一个拆迁工地，拆完等待建新型的城中村。郑州太大，东西南北中各区域都分布城中村，今天重点说说北区的城中村，该区域城中村分布密集，城中村面积大，改造的难度也大，这里无疑将是各大开发商逐鹿的战场，谁能在各自的势力范围内把城中村改造成标杆项目？谁能在群雄逐鹿的战场笑到最后，我们翘首以盼。

从上面这张大致的规划示意图上看，目前北区所涉及的城中村有二十里铺、张家村、路寨、高皇寨、刘庄、杓袁、柳林、沙门、邵庄、东弓庄、杲村、金洼、杨庄、毛庄、固城、苏屯、下坡杨、木马、东赵、西黄刘、马庄以及胖庄村、贾河村、杜庄村等。

目前已经确定的城中村改造项目有：

1、二十里铺—名门地产—名门翠园

2、杲村—锦艺集团—锦艺金水湾

3、苏屯—锦艺集团—锦艺四季城

4、固城—城开集团—城开菩提祥域

5、东弓庄—正弘置业—正弘澜庭叙

6、东弓庄—建业富力易居—案名未定

7、金洼—建业集团—建业花园里

8、杨庄—美景集团—美景麟起城

9、木马—碧源控股—碧源月湖

10、毛庄—民安置地—民安北郡

11、东赵—万科、天伦—万科紫台

12、西黄刘、马庄—正商地产—正商林语溪岸

13、高皇寨—和昌地产、康桥地产、海亮地产—和昌悦澜、康桥朗城、海亮link时光

不完全统计在售或未来面世的项目如下：

1、建业花园里

2、锦艺金水湾

3、正弘澜庭叙

4、保利海上五月花

5、永威迎宾府

6、迎宾路3号、铭今公馆

7、千鹿山

8、天地湾

9、正商林语溪岸

10、锦艺四季城

11、美景麟起城

12、碧源月湖

13、民安北郡

14、建业富力弓庄项目

15、城开菩提祥域

16、天伦庄园

17、建业运河上院

18、蓝城运和小镇

19、怡丰森林湖

20、和昌新庄

21、正商玉兰谷、思念果岭国际社区、清华忆江南

22、九锦台

23、汇金玫瑰园

24、名门翠园

25、万科、天伦的东赵（据说案名：万科紫台）

26、康桥朗城

27、和昌悦澜

28、海亮link时光

29、绿地高皇寨

30、瀚海思念城

31、邵庄、杓袁、刘庄

32、瀚宇张家村

33、庙李、陈寨

34、柳林

35、天河置业的下坡杨

等等

据悉11月16日瀚宇集团与金水区政府签署协议，拿下张家村城中村改造项目。其他城中村改造也是各种传言，从之前就听说保利要参与刘庄、杓袁、邵庄的改造，恒大改造庙李，绿地拿下高皇寨、沙门被国基相中、安阳的昊澜集团改造柳林（已退出）。两三年过去了还是在传言中。

从以上各村的情况来看，目前拿地在开发的都是本地的和基本上算本地（锦艺）的开发商，外来的开发商想打进来看来难度较大。看着这么大的蛋糕硬是啃不着，让外来的房企情何以堪，郑州的土地邪门不服不中。

话题扯的有点远，还是来说说城中村改造，目前已在售的项目米宅上都有很详细的分析和专业的点评，这里就不在详细说明。

下面重点说说名门翠园、锦艺四季城、城开菩提祥域项目。

三个项目相距1公里左右，对客户的争夺将会非常激烈。名门翠园（易居、泰辰）、锦艺四季城（盛励机构）、城开菩提祥域（恒辉），郑州市场上四家主流代理公司将使出什么招数来破局值得一看。

1锦艺四季城

项目整体规划图：

锦艺四季城项目为惠济区苏屯村改造项目，项目容积率2.18，占地约2300亩，总建面290万方，项目分多期开发。项目不仅规划有住宅还有将近40万方的商业。北区商业集中爆发，如何实现逆袭，再造锦艺国际华都的商业盛况。这次，四季城打出的旗号是锦艺“首个文旅复合地产项目”，也算是捡了万达的漏。从锦艺的宣传中我们能看到，后期可能会有海洋馆，可能会有薰衣草婚礼庄园，可能还会有书画展览中心。总之，会是一个让你周末可以去游玩的地方。之前还有消息说麦德龙可能入住，但听说已经搁浅，锦艺四季城的宣传中也并未提起。

苏屯改造用地规划图：

项目南边临着贾鲁河有一片较大的公园绿地，这就是占地400亩的贾鲁河滨河公园，项目周边还有一个约125亩的体育公园。

从规划图上看，南北向的天河路、项目内部东西向的新苑路、滨河路和石苏路，都打造有景观长廊。还有一个南北向的中央景观大道（图中的中央西路和中央东路），从天元路贯穿至滨河路，这将是以后项目内部最主要的景观带。在苏屯路和中央西路的东南角是一个占地约44亩的法式中央公园。

项目区位图：

地块主要位于连霍高速和贾鲁河以北，天河路以东，固城路以西，项目北侧挨着格力的厂区，挨着工厂总是让人觉得不舒服，高新区的格力毒工厂在民众的强烈抗议下而作罢，但这个格力工厂却先建，后期会不会受影响谁也说不准。整体来说，四季城这个项目的区位是很不错的，现在天河路和京广快速路已经打通，后期可以从北四环直通南四环，而且与连霍高速也建有互通立交闸道，后期的交通非常便利。

项目产品：（一期规划图）

项目延续着锦艺国际华都、公园道1号的产品特色，项目一期主推户型有：高层主要为72㎡的两房， 85—88㎡的小三房，约118-126㎡三房和约142㎡的四房。洋房为137-140多的四房，洋房一层赠送地下室和南向花园，二层赠送北向花园。

目前项目正在进行排号认筹，预计月底将开盘，均价估计会在8500元/㎡左右，商业规划不错，容积率2.5左右，项目整体来说值得期待的。

2名门翠园

二十里铺城改控规及指标：

名门翠园是金水区二十里铺改造项目，项目总体占地约600多亩，总建面约200万方，是三全路上的又一个城市综合体项目。项目分多个地块，多期开发，目前项目土地还未走正常的招拍挂。

一期地块鸟瞰图：

该地块由6栋高层、5栋洋房构成，高层产品约1600多套，洋房200多套，高层主力户型有44-60平一房、66-77平两房、87-89平两房、105-125平大三房；洋房有130平左右三房、16-0-175平四房。

项目最近将启动内购，据透露价格在7800-8200元/左右，名门在南、北两大城中村同时启动改造，魄力挺大。前一段时间听说名门员工工资都拖欠了数月，想必是比较缺钱吧。在复杂的市场环境下，名门能否一战成名呢？

3城开菩提祥域

目前项目已启动，一期占地70多亩，容积率3.5，总建面将近17万方，目前项目和名门翠园一样，还未对外开放。项目和锦艺四季城一路之隔，同样紧邻贾鲁河，三个项目就地段相对比较，城开项目不占优势。

来看一下固城改造的控规：

可以看到固城的城改容积率要在3.5左右，而四季城大多在2.5左右，从建筑密度上来说四季城要更好一些，但固城因为不临大路，如果能作好品质，对于追求安静的朋友来说，也许也会是一个惊喜。

但之前城开的项目做的可就一般了，城开绿园一开始是和绿城合作，案名为城开绿城绿园，作了两期这后，项目也打开了局面，第三期就踢开了绿城，案名也改成了城开绿园，自己操盘玩了。。。中间还闹出绿城物业要退出的事件，业主不愿意去维权，因为当初可以冲着绿城两个字来买的，后来估计是城开又让了步，绿城物业又回来了，其中内情，就不知道了。

结语：

北区的市场竞争将越来越激烈，开发商们在角力，代理公司也会上演营销格斗，硝烟弥漫的战场上谁能笑到最后？

小编觉得未来北区应该是房地产的标杆区域，本地房企建业、永威、正弘、美景、民安、锦艺、正商加上外来的万科、万达、保利、绿地、海亮、和昌、富力等，考验的不光是营销能力，更是在考验开发商的品质、物业服务以及给客户带来的尊贵感。

谁有好品质、好服务，谁就能赢得市场！你让客户笑，客户让你笑；你让客户哭泣，客户就找你维权。真心希望某龙不要掺和这一区域，还一个区域的平静。

（完）

———————分割线

未经许可，禁止转载，经许可后转载请在开始处按以下格式注明：

转自微信公众平台【郑州楼市】【微信账号：zzloushi】

—分隔线—

总编微信(88371392) 长年为大家服务，欢迎投稿：[email protected]

未经允许不得转载：郑州商业观察 » 北区大规模城改整装待发，40多个项目谁能笑到最后？