小户型楼盘整理：明天世纪/嘉辰丽景苑/宏江中央广场/东韩里/

庙里陈寨又放出年底拆迁的消息了，不管消息真假，但用来作为涨房租的理由是够了。无情的拆迁一次又一次的给梦想负重。抱怨归抱怨，转起身来还是要面对残酷的事实，房价下降应该是个小概率事件。

但是目前政策确是绝好的，在短期看来利率是很低的，用公积金还能20%首付。一边是无情的拆迁，一边是温柔的诱购。

于是乎，有购房计划的加快了购房的脚步，许多原来没有购房打算的也无奈的加入到购房大军之中。但环顾主城区逼近万元的房价，倍感压力山大。在决算之中艰难的平衡，一些朋友无奈的把目光盯上了小户型。

选择小户型就是它无可比拟的低总价优势，购房压力小，例如海马公园的66公社，虽然单价可以达到12000左右，但总价也只有50万，10多万的首付和不超过2千的月供，比起90平左右的户型，动辄20多万的首付和三千左右的月供，购房压力自然是大大的减少。在理想和现实之间小户型不失为一种折中的选择。

为了给有小户型意向的朋友们一些更多的选择，我们盘点了目前郑州市区在售的和即将入市的含有小户型产品的楼盘，以便大家在购房时有更多的衡量。

今天整理的这些楼盘，并不是在向大家推荐这些楼盘，只是对市场上的小户型进行一下盘点。

一、明天世纪

原小铺村改造项目，可售物业工程进度已出地面4、5层。

项目暂无预售证，在售3号楼（4梯10户33F2层底商，东边六户3-25层为公租房）双铺路北侧塔式住宅，（毛坯）均价在10000左右。

小户型产品为49-59一房、76两房。

塔楼的缺点也很明显，尤其是在北方。通透是不可能的，光照也会大大折扣，尤其是西北户。但不临干道东风路沿线，老城核心还是有一定的区位优势的。

点评

明天世纪容积率5，典型的刚需盘，小开发商，位置是非常不错，挨着金水区政府，所以，小区肯定没有什么品质，卖的就是一个地段。

二、嘉辰丽景苑

临广电南路8号楼（22层3梯10户）住宅式公寓在售，项目基本封顶。

均价14000-15000，—精装修标准1200元/㎡（蒂森克虏伯电梯、西门子电气开关、箭牌厨卫用具）单间一台空调，一房两台空调，两房三台空调。

小户型产品为38平单间、58平一房、61-72两房。

一样的塔楼，缺点不用多说，就是户数少了一点。不临干道经三路沿线，区位不错，精装修可以拎包入住。开发过的嘉辰时代公寓还不错，不过这个项目近1.5万的均价还是很高啊，毕竟是塔楼。

点评

嘉辰开发商之前的楼盘还行，时代广场在农科路上也算是小户型产口的标杆了，做的不错，所以，对这个楼盘也相信不会太差，只是感觉价格太高所以一直没有推荐过，因为15000的价格我们有太多选择了，比如海马、比如金悦府、比如中海或东润、比如刚开盘的天筑，而且这些项目都不比这个项目差，一个农科路小学也不至于卖这么高啊。

至于一个容积率4.36的小区带装修小户型卖到15000，为什么要卖这么高？这就是典型的小开发商价格不一定便宜的原因，因为小开发商没有太多土地储备，项目是要赚钱的，不会太多的追求高周转或快速去化。

三、宏江中央广场

国棉五厂改造项目，位于中原区棉纺路与嵩山路交汇处，老城区核心地段配套完善无需多说。但是17号楼3梯10户和东西朝向的设计实在没啥优点可说。

目前无证团购，团购均价8500-8600元。

16号楼瀚苑7号也将开盘了，到现在也基本卖完了。比起17号楼也算有良心，但是两梯八户，电梯还是有点少。

小户型产品为52、60平一房和75-78平两房。

除了地段和配套也就没啥了，17号楼东西走向，3梯10户，和学生公寓差不多。16号楼摆正朝向还算一般，至少比塔楼要好。

点评

容积率到6了，出奇的高，已经肯定和舒适无关了，位置是不错，都是环内的好位置，南阳开发商，不算大开发商，证件一直不全，内购一直在进行着，操盘能力肯定很一般，其实一直不怎么看好，也从未敢推荐过，至今观点依然如此，不推荐。

四、东韩里

原东韩寨改造项目，6号楼（6梯22户33层，东西朝向）前段时间内购了。

项目暂无预售证，按揭均价在9500左右。

小户型产品为37平一房、67-78两房。

比起宏江广场的公寓是有过之而无不及，思念作为本土比较前卫的开发商，其作品向来可圈可点，这样的产品也只能说明城改水太深。思念当然相对靠谱，但进来频频内购还是让人不由心惊。

点评

位置肯定是一级棒，金水核心区，区域价值是没得说，但一个证没有的内购总是让人很揪心，据说现在规划还在改，如果能顺利建设并交房，前期内购的客户倒是很值得，但是，可但是，万一呢？

五、天誉华庭

11月21日首次开盘，推出共计402套房源，截止当天下午6点实际认购325套，均价8600元/㎡。

3号楼（2梯5户，东单元27层，西单元28层）都是小户型产品，78-80平的两房，47平的一房，而且采用了连廊设计使得中户的通透性有所改善。这家来自平顶山的开发商倒是很用心的做产品。

在什么塔楼、多梯户公寓楼面前，这个算是良心之作了。地段还算可以，产品比较棒。

点评

上周开盘的天誉华庭，开盘价格8600左右，价格不高，可以关注，毕竟容积率3.5，在环内也是稀缺了，但大地集团毕竟不是开发商出生，一个做水泥的来操盘的第一楼盘，未来到底如何并不确定，至少，现在还可以看到开发商的用心和努力，但现实也是很残酷的。

对于那些小户型近乎售罄的项目：

海马66公社、公园道一号、开祥御龙城、天宏咖汇、昌建誉峰、万千世纪城

和卖了好多年都卖不完的项目：

翡丽公馆以及经开区的富士康定制项目：冠达V8公寓、晶诚花园（烂尾）不再一一介绍。

看看这些项目的小户型产品，往往都有着傲人的地段和易承担的总价，但是作为一个项目中最容易被牺牲掉的产品类，小户型往往先天不足。

大多都是高梯户比，朝向不好，通透性和采光性都是几乎最低标准，甚至还有和公租房混搭。

梯户比是个很严重的问题，不像采光和通透那样不明显，郑州现存的小区有下楼下半个小时的也很多，当然物业管理不善和住户的素养不是太高也有一定原因，什么都往电梯里塞，例如电动车上楼太常见了。

所以最直观的感受，能解决的问题只有买梯户比高的。所以选择低梯户比的要有心理准备。

话外，对于搞内购的项目，慎重吧。虽然价格上会有更多的让利，毕竟此时对地产来说也是多事之秋，利海都破产了。

（完）

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