建业海马九如府卖多少钱？你猜中了吗？

前言

11.15日建业海马九如府在会展中心轩辕堂内部选房时，现场管的很严，没能成功混入，卖了多少？售价多少？一直是个谜。

而九如府的售价和去化速度，是郑州房地产行业都在关心的一个事件，这直接关系着龙湖CBD区域里的土地价格、拍地节奏、市场走向、竞品定位和销售节点设置等问题。

建业海马九如府长什么样？

占地：95.6亩

容积率：1.51

产品：联排别墅、叠拼别墅、大平层洋房三种产品

是典型的新中式风格。

九如府在哪里？

由于亚新10.14日拿地位置离地王窝略远，同时离一附院东院有点近，先略过，再一次聚集地王窝：

这些地王项目的成本如何？售价应该是多少？

成本计算标准：

资金成本：15%

税费：8%

管理和营销费用：5%

建安+配套费：普通楼盘4000/平方、豪宅6000/平方

所以，大致上的保本售价就是楼面价*1.3+6000。

可以看出：

1、九如府的保本售价是23329元

2、而豫农地块（案名金领九如意）的成本最高，高达28152元

3、相对来说，在整个地王窝里面，九如府的成本并不算是高，反而是安全的，低于永威、正弘、国投、豫农地块。

但是，可但是，但可是：

我们听说，九如府在拍地时并不知道有个幼儿园，因为这个幼儿园占了5亩地，直接占去了本该有的1个亿销售额，沟通许久也没办法，幼儿园还是要建，所以，九如府失去了1个亿的业绩，还搭进去了至少半年的搁置期，开发商也不容易啊，来回一算，至少1.5个亿没了。

所以，九如府的成本价要比这个高，按实际的最终规划容积率1.51计算的话：

成本价是25509元，而事实上，加上异地配建公租房、幼儿园不能出售等，成本价可能还要在这个之上。

我们再去九如府探盘时拿到的报价：

是的，你没有看错，售价22283！因为当天并没有下定，估计下定和签约还会有其它优惠。

确实我们也没有想到！

当然，我们计算的是临路的房源价格，里面的价格没有让销售顾问计算，粗略的看了一下大致在28000左右。

多方打听出当天的销售数据如下（不确保准确）：

共计推出房源总套数：226套

当天成交套数：205套

去化比例：90.7%

选房金额：15亿

均价：洋房22000-33000、别墅45000-50000

九如府为什么售价并不高？

1、前有龙之梦，后有正弘、永威，谁跑的快谁才是王者！必须实现快销，这才是王道！

2、毕竟证件还不全，但又必须通过内部选房来锁定客户，怎么办？只能折中，选择让利来锁定客户！

3、马上年底了，胡总一定是在年初就给九如府制定了业绩指标的，不赶紧卖，怎么交差啊？

值不值得买？

龙湖CBD里面的房子没有什么值不值，值不值不重要，你口袋里有多少钱最重要，反正郑州只有一个8000亩湖面的龙湖，郑州也只有一个建业，现在很多人手上拿着500万走遍郑州找不到合适的改善型住宅也是事实，龙湖CBD给了这些终级置业客户的唯一选择。

而且，对于豪宅来说，产品已经不是最重要的，在龙湖CBD的地段价值都差不多的时候，品牌和物业就是最重要的因素，无疑问，建业在地王窝里面还是有优势的。

问题是：

在建业海马九如府22000的售价面前，后面的永威、正弘、豫农、国投该怎么玩？

这是一个大问题！

（完）

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