日销3亿的郑州火车站服装商圈：租金、体量、经营现状的盘点

前言:

火车站服装商圈，在郑州，就是神一样的存在，以前是，现在还是。对社会大众是，对我们这样浸淫郑州房地产市场十来年的从业人士也是。对商圈商户是，对在这个商圈耕耘的银基、中部大观、豫发、肯同更是。

到底有多神？现状怎么样？未来怎么走？

这是今天要说的问题。

郑州火车站商圈的过去

神一样的郑州火车站商圈是由四个商圈组成：

最北边是传统的的二七商圈，盘踞着北京华联、市百货大楼、大商等老一代零售巨头，也有万象城、大卫城、大上海城，以及暗中推动的国贸360太康路店。中间就是前几年号称“火车站最后一块地”的万博商城和它为伴的小商品市场。最南边就是科技市场之外的另一个通讯器材集散地。

我们今天重点来说的是火车站服装商圈：

如上图所示。

上图所示，1.5平方公里的土地上，却集中了100万方的商业体量，近3万商户在此，每年销往全国各地的服装高达10亿件，日均营业额3.3亿，占到郑州GDP快1/5了（数据是否准确，请大家帮我们一起核实）。

这就是郑州服装行业对外的商贸名片—–郑州火车站服装商圈，和广州白马、杭州四季青、北京大红门等并列成为国内主要服装流通市场，虽然郑州不是主要的服装原产地，但因为其“流通枢纽”的战略地位，这里也是全国服装市场晴雨表之一。

区域内以批发为主的服装商户，占到总商户数的50%以上，而各服装品牌总代理、总经销商占到了总商户数的30%左右，另外有8%左右的商户为厂家直营点。覆盖河南全省，以及周边的山西、山东、河北、安徽、湖北等城市，货物最远销售到新疆、西藏、内蒙古等地区。

一张看图懂上述各大服装城的现在

再来看看主要市场的经营情况：

银基：

锦荣：

天隆：

恒泰：

在原来的火车站商圈中：

1、银基是当之无愧的老大！租金也是最高的！而且基本满租！

2、世贸一直看不起锦荣，并想超越银基，可惜现实很残酷，自己的定位现在也很尴尬。

3、恒泰虽小但是童装的世界却不含糊，不过世贸、银基的童装市场也很稳定。

4、其它天隆、金城、钱塘等虽然都有自己的定位，在整体上就要靠后了。

5、地一大道、德化新街虽然也想在批发市场中分一杯羹，但是限于体量、展示功能和自身配置配套的缺失只能做旁观者，所以建业凯浦最终被边缘化了，毕竟做专业市场类商业胡大师没那么多经验和精力。把重心放在针对年轻人的餐饮、休闲等零售配套应该是他们最好的机会，毕竟德化新街是1、3号线的最快通道，也是零售商圈和批发商圈的最快通道。

在整个火车站商圈，原来最大的问题就是以下几个：

1、银基、世贸、锦荣、金城、天隆等几个大市场加起来的正式停车位不足800个。

2、所有的老市场的硬件设施都较差，主要体现在电梯配比、内部人流动向设计、外部车流人流动线设计上。

3、均没有酒店、会议、物流通道等的配套，让每个市场看起来都是非常的杂乱无序。

4、各种堵是目前无可争议的事实，经陇海高架桥从高铁站过来不到10分钟，可是从钱塘路下了高架没有30分钟别想到火车站南广场，“一堵俩小时”绝对是常态。人太多、车太多、小推车横行是区域的一大景观，暴露的还是片区的管理意识、管理能力的不足。

5、展示、看货、打货、物流、交易都在这一个小圈内解决，现代物流解决方案急需引进，不然堵车、堵人的节奏会持续吧。

不堵车的时候，下图为郑州楼市在2015年6月份航拍的火车站商圈图片：

看图猜一猜，正常行驶中的机动车数量是多少呢？

堵车的时候—2015年10月拍摄的火车站服装商圈:

虽然说生意是堵出来的，但也不要这么堵吧？三轮车、占道经营确实该清理清理了。

伤不起的市场外迁

每过一段时间，就会看到“狼来了”的市场外迁：

2014年的时候，就市场外迁问题，我们就发过一篇文章：

郑州楼市眼中的市场外迁：哪些市场值得迁？承接地都靠谱不？

我们当时就认为，零售型业态、低端批发业态、非行业性市场是不具有外迁可能性的，要不迁不动，要不就迁死。特别是以前吃信息不透明红利而存在的一些批发市场，在互联网信息化时代，更是不具有未来价值。

汽车类、建材类偏仓储的市场具备外迁可能

服装类、小商品类偏消费的市场不具备外迁可能

当时我们就说，银基商贸城这类业态，外迁是行不通的，但区域脏乱差的现状确实需要改变、原有商场不能满足时代需要也是事实，最好的办法就是原地升级！

火车站商圈的未来

作为财政税收的命根子，管城区和二七区自然不想让这些商户流失，2012年开始管城回族区就走访商圈各大市场，并到杭州、武汉考察，最终在2014年6月22日，区域升级的愿景规划通过了专家评审和市规划局的认可。

图为目前区域最为高大上的升级作品大观国贸：

据说大观国贸去年的时候一平方售价在3-5万之间不等，而且卖的不错。当然，一多半的客户来源的都是周边的商户，他们也许很清楚这是当下最佳的选择，而，仔细了解，大观国贸恰恰也是直指着老旧市场的软肋而去的：

1、3800个停车位

2、7000平方的物流卸货平台

3、3000平方的T台秀场

4、有写字楼办公配套

5、有餐厅、咖啡、院线、会议厅等员工及商用配套

6、签约设计师、配套专属楼层

7、更加合理先进的外部动线、内部动线设计

8、更方便的电梯配套

9、签约阿里，重视电商

大观国贸能否达到大家的预期，依然未知，毕竟除了硬件条件和理念领先，服装行业的运营能力、招商能力、管理能力也是极大的挑战。

明年中，大观国贸就要开业了，我们拭目以待。

而锦荣，也是规划要拆掉重建：

看起来也挺好，应该也会就市场目前的存在问题做出很好的升级与解决，但问题是，作为升级和承接地，50万平方米的大观国贸无疑问占了先机，当优质客户都到了大观国贸之后，锦荣的姗姗来迟会有点尴尬，如果商户没有了，未来在哪里？

结束：

过去是：银基、世贸、天隆、金城等老旧的市场

如今是：大观国贸、德化新街、德化无限城、万博

未来有：银基广场、大观国贸、锦荣时代等

期待大郑州的火车站商圈未来更美好！

（完）

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