从公园道一号业主维权说起：不公示公租房的开发商都是耍流氓

11月28日，在高新区公园道一号销售中心，二期4#楼业主关于公租房维权。当天发生小规模肢体冲突。Z先生作为业主代表说，4#楼七八十号业主已经进行了四次维权。这期间门也堵了，口号也喊了，条幅也扯了，现在他们也不知道下一步该怎么走？倒是开发商很有情怀的给他们指了条明路：干脆你们把我告了吧？法院怎么判，我怎么执行。Z先生说，这个不太可行，我们咨询过律师，认为我们的证据不充分，胜诉的可能性很小。

与公园道一号业主们关于公租房的维权一样，正商恒钻、鑫苑世纪东城的业主们都曾维权。不过他们的维权改变不了什么。在道德绑架和相关规定的双重挟持下，他们更多的是无奈。

从2015年12月7日到15日，二七区今年第一期公共租赁住房开始排号分配房源，每天将有200户左右的轮候家庭选到房子。而本期轮候供应房源共7个项目，分别为正商城和园5号院、盛世之都、联创佳苑、联合花园、联合雅园、正商城福苑、芙蓉花园，共计1745套房源。

这些即将入住的公租房会对以上七个小区的业主生活产生什么影响呢？公租房的成本最终是谁在承担？公租房和“豪宅”共存是否违和？后期如何管理？公租房和商品房市场能否共存共赢？

本文导读

一、从公园道一号业主维权说起！

二、谁在为公租房买单？

三、“豪宅”小区配建公租房是否“违和”？

四、公租房和商品房市场能否共存共赢？

一从公园道一号业主维权说起

4#楼业主维权的主要原因是在销售过程中，开发商没有公示公租房的位置和房源信息。而置业顾问隐瞒了4号楼存在80多套公租房的事实。这是二期沙盘。

这是4#楼层平面图。该平面图显示此楼为2T7户布局。图中所标区域为公租房区域，而Z先生就购买了B2—2的东户。

Ｚ先生说，当初买房时，自己曾问过置业顾问，小区的公租房在哪？置业顾问说二期没有。他怎么也想不到，公租房就在４＃楼。

Ｚ先生说，４＃楼是二期推出的最后一栋楼，从开盘的8700元/㎡到他购买的时候，房价已经是9300元/㎡，可以说是整个二期最贵的一批房子。对此，Ｚ先生很不理解，一般小区的公租房不应该是单独一栋吗？或者实行分区管理。

《郑州市商品住房项目配建保障性住房实施办法的通知》（以下简称通知）中规定同一商品住房项目中配建的保障性住房应按整幢或整个单元的方式集中建设,不足整单元以此由低向高竖向提供房源。

二七区住房保障服务中心工作人说从目前接手的几个公租房项目来看，基本都是单独一栋楼作为公租房，像这样两者混搭的情况还没有碰到。对于会不会分区管理。他说，这个没有规定，应该是依据开发商报建的小区规划为准。

二谁在为公租房买单？

要回答“谁在为公租房买单”这个问题，我们首先要回答公园道一号业主的困惑，为什么会有4号楼这样的混搭。因为按照公园道一号的体量配建10%，是不应该出现公租房不能填满一栋的情况。

据知情人透露,按照郑州市政府规定，新建商品住房小区中，必须配建总住宅面积10%的公租房。否则，前期土地出让、规划审批，后期房屋验收、房产证办理停止受理。因此不排除公园道一号的开发商为了在前期多出销售面积，以多卖一套是一套的目的进行这样的规划。

《通知》中规定，以出让方式取得商住和商业、商品住房混合项目用地，配建保障性住房的比例不低于地上建筑总面积10%。

某开发商的负责人说，这10%建成商品房卖出去的利润是开发商的，但建成公租房后产权归政府。虽然相关规定也制订了优惠性政策作为补偿，如配建的保障性住房享受经济适用住房的相关优惠政策；配建保障性住房对应的土地面积免缴土地出让金，享受划拨价供应。但在开发商的眼中，减免的这一部分意义不大。因为按照房地产开发的规律，房价的构成通常包括购地成本、税费、建设成本、管理成本、前期费用以及开发商的利润。如按10%的配建比率，开发商就会少了数千万上亿元的成交金额。这么大一笔成交额，开发商肯定会将其成本转嫁到出售的商品房上。

前文知情人说，因为政策优惠实在无法抵消10%公租房的成本。因为即使没有土地出让金，还有建设成本和配建公租房的装修费用。而按照相关规定配建的公租房建成后由政府回购，开发商不得用于抵押。而政府的回购是在刨除各种成本的基础上，以较低投资回报率回购，与白拿没什么区别。

因此，关于公租房的政策其实是一把双刃剑，在保障了低收入群体的住房需求的同时会造成新的不公平。开发商是商人，商人是逐利的，这10%的投入最终也会摊给余下的90%的商品房购房者来承担。

三“豪宅”小区配建公租房是否“违和”？

关于在新建小区配建公租房是否“违和”这个问题，一直是备受争议。反对者直指到社会公平，支持者上升到人文道德。

前文知情人说从开发商的角度来讲，开发商都希望自己开发建设的住宅项目在定位上比较纯粹。如果在项目中混搭配建公租房，那势必会影响楼盘的整体档次、价格。而建成后将公租房移交到房管部门的过程也十分棘手。怎么算都是一件既麻烦又赔本的买卖。

从购买者的角度来看，自己花商品房的价格才能享受的一切，要和不花钱的一起分享，本身就有违公平。再者公租房群体的素质将在日后的物业管理中存在很多隐患。

今年7月份四个新建小区（豫军长基花园、清华紫光苑、正商恒钻、鑫苑•世纪东城）公租房入住。我们随机访问了几位业主和公租房租户。在经过了几个月的磨合，他们的相处是否愉快呢？

清华紫光苑

地 址：国基路与丰庆路交叉口西南角。

租 金：一平方米每月8块钱。

物业费：是每月每平方米1.8元。

清华紫光园项目是经适房项目。公租房所在地是1号楼。1号楼高28层，其中2到28层为公租房，每层有8户，整栋楼共有216套公租房。（如图所示）

随机访问了几个业主。

问：什么时间知道1号楼是公租房？

不太清楚。因为我们买的是经济适用房，房价比较低。

问：对自己生活是否有影响。

没有啊，经济适用房小区，你还想要多好？

问：为什么？

整个小区都不太好，你看这绿化、还有物业管理都可差劲儿。先把小区整好，至于公租房什么的不重要，各住各的，没啥影响。

正商恒钻

地 址：农业路与沙口路交叉口向北800米路东。

租 金：一平方米每月10块钱，一套房月租金400到600元。

物业费：每月每平方米2块钱。

正商恒钻的公租房在1号楼。1号楼是一座高27层的深棕色独立塔楼，该楼3到27层为公租房，每层15户，共有375套公租房。该公租房与小区实行分区管理，独立出入口。（如图所示）

随机访问了几个业主。

问：什么时间知道对面是公租房？

有人说买房的时候就知道了，但是我是住进来之后知道的。后来还因为这个事情，很多业主维权。

问：你买房的时候没有问过置业顾问吗？

没有，不过当时介绍的时候没有说是公租房。

问：对自己生活是否有影响。

没有什么影响呀。各住各的。

问：如果没有分区管理，在一个院内住呢？

那业主们一定会维权的。

问：为什么？

公租房人员素质低，不好管理，比较嘈杂，会影响小区的安全性。

豫军长基花园

地 址：索凌路与博颂路交叉口向东400米路北。

租 金：一平方米每月10块钱，一套房月租金400元到600元左右。

物业费：1.37元一平方米。

该小区公租房在8号楼内，与豫军长基花园实行分区管理，独立出入。

随机访问了几个业主，大家表示在买房子的时候，开发商并没有告知，对面院内是公租房。

问：什么时间知道对面是公租房？

住进来以后知道的。

问：对自己生活是否有影响。

没有什么影响。不在一个院内，各住各的。

鑫苑•世纪东城

地 址：东风南路与永平路交叉口西南角。

租 金：一平方米每月10块钱，一套房月租金400到600元。

物业费：每月每平方米2块钱。

该小区公租房位于小区西南角，一栋22层高的大楼里面全是公租房。

问：什么时间知道对面是公租房？

住进来之后知道的。买的时候没人通知。后来交房通知了，6#号楼还维权了。

问：对自己生活是否有影响。

公租房一直没有住进来。

问：今天他们开始领钥匙，15日就住进来了。

那我们有什么办法，不让他们住进来吗？

问：你们会维权吗？

不知道呀，交房时候6号楼的维权了，不知道后来啥结果？

问：你们觉得会对自己的生活有影响吗？

一定会有的。

问：你们希望怎么解决？

希望给他们单独开个门，隔开。

通过对以上四个小区的随机街坊，我们得到两个信息：

一、开发商没有公示公租房。

二、分区管理的公租房对生活的影响不大。

一、开发商该不该公示公租房？

开发商到底有没有义务公示公租房的位置和房源信息呢！郑州市住房保障和房地产管理局要求开发商公示楼盘全部信息包括不利因素和利好因素，意在规范房地产市场的销售环节，推进销售信息透明化，尊重购房者的知情权。因此如果开发商在销售过程中没有公示公租房信息是事实欺诈的行为。

但是为什么没有业主告开发商呢？前文知情人士说，这与开发商的销售制度有关。一般开发商的销售是由代理公司完成，代理公司为了完成销售任务，存在隐瞒不利因素的事实。但开发商一般都会选择睁一只眼闭一只眼。当业主追责时，置业顾问会离职，开发商会以不知情搪塞。如果客户选择走法律途径，又缺乏足够的证据证明被欺骗。

像这样没有公示公租房的项目在新建在售楼盘中比比皆是 。比如华启•金悦府的沙盘上根本就没有显示公租房那一栋楼，很难想象当业主发现有公租房之后的心情。

二、公租房到底该不该分区管理呢？

关于公租房到底该不该分区管理这个问题的争论也是由来已久。不该分区者认为这是对人性的侮辱，是社会的不公。分区者则认为公租房与商品房在品质、户型、性质等方面存在较大差异。公租房总体上属于保障性住房的范围，主要满足基本居住需求，符合申请公租房条件的，都不是消费商品房的人群。

我们随机访问了几位公租房租户发现对于被单独隔离起来这个问题，他们更关注的是物业费太高承受不起，小区配备的幼儿园太贵上不起。

前文所述知情人透露：关于该不该分区管理，目前在国家没有明确规定，只有北京明确说不允许分区管理。而郑州的地方性法规没有明确规定。这是ZF的高明，也是ZF的不作为。

四公租房和商品房市场能否共存共赢？

我们先来看看郑州公租房的政策历程：

1

2010年

郑州提出建设公租房,当时申请收入标准是”月薪低于1700元左右”。根据郑州”三步走战略”,当时在产业聚集区和产业园区统筹规划建设公租房。

2

2011年

郑州放宽公租房收入标准,”月薪低于2000多元可申请.”同年,郑州规定新开工商品房配建10%左右保障房。

3

2013年

郑州经适房、廉租房、公租房三房合一,统称公租房,只租不售,”破除收入、户籍两重门槛”。

从这些过程中也可以看出ZF在关于保障性住房方面的也是处在摸索阶段。在商品房中配建一定比例公租房，这种做法在郑州以外的其它城市有实行，但实行下来的效果并不好。目前，在保障房体系还不是很完善的情况下，公租房配建政策不能“一刀切”。比如龙湖北区的地王窝，可采取缴纳异地移建款的方式进行置换建设。

而普通人对公租房的妖魔化也需要正确的引导。一般民众会认为公租房的住户自身素质低下，鱼龙混杂是刑事案件的高发地，这种看法过于偏激。在随机街访中遇到的几位公租房住户，他们都有正当的职业。申请公租房的人不排除部分素质低下的人员，但绝大多数都是老实本分、靠自己双手吃饭的人，只是现阶段收入低无法承担高昂房价的低收入人群而已。

哪些人有资格享受到公租房？

(1)郑州公租房申请条件之中等偏下收入家庭；

1、家庭成员中至少有1人取得本市常住户口3年以上;

2、家庭成员无自有住房或未租住公有住房；

3、家庭人均月收入低于城镇居民最低生活保障标准的5倍。

(2)郑州公租房申请条件之新就业职工

1、具有本市常住户口;

2、已与用人单位签订劳动合同;

3、月工资、家庭净资产低于相关标准（即2280元）;

4、本人及父母在本市市区无自有住房。

(3)郑州公租房申请条件之来郑务工人员

1、连续缴纳社会保险1年以上或累计缴纳社会保险3年以上(或持有郑州市居住证1年以上)；

2、已与用人单位签订2年以上的劳动合同;

3、月工资低于城镇居民最低生活保障标准的5倍，即1900元;

4、在本市市区范围内无自有住房;

附:目前正在选房或即将选房的公租房项目

二七区（房源最多，共7个项目1745套房源）

正商城和园5号院项目位于三峡路北、祥云路东。户型：两室一厅、一室一厅。水、电、天然气设施完备。

盛世之都项目位于长江路南、碧云路东。户型：一室一厅。水、电、天然气、暖气设施完备。

联创佳苑项目位于天河路东、连云路西、丹枫路南、漓江路北。户型：二室一厅、一室一厅。水、电、天然气设施完备。

联合花园项目位于南屏路北，开发路两侧。户型：一室一厅。水、电设施完备。

联合雅苑项目位于南屏路北，开发路两侧。户型：一室一厅。水、电设施完备。

正商城福苑项目位于碧云路西、长江路北。户型：二室一厅。水、电、天然气设施完备。

芙蓉花园一、二期项目位于长江路、大学南路附近。户型：二室一厅。水、电、天然气设施完备。

高新区（2个项目、218套房源，户型都是一室一厅）

裕恒花园项目位于五龙口南路9号附1号。户型：一室一厅。水、电、天然气设施完备。

红河瀛园项目位于五龙口南路16号。户型：一室一厅。水、电、天然气设施完备。

（以上公租房房源信息均来源于网络，仅供参考。）

结语

在本文完稿之时，我眼前浮现的是一张张真实的脸，感受也体会到每个人心中对“我想有个家”的企盼与渴望。

不论是公租房的租户还是商品房的业主，都应该被尊重。

开发商为什么不敢公示公租房？如果公示了，你还会买吗？

公租房最大的问题不是建房子，而是后期的物业管理问题。

ZF应该征求开发商和购房者这些纳税人的意见，而低收入群体的住房需要也要得到保障，怎样才能够制定出对大家都公平的政策还需要有关部门再好好想想。

是否配建、是否分区管理也不能一刀切。

ZF也不能完全依靠开发商配建，应该有更完善健全的机制来平衡各个主体的权益。

但关于保障性住房问题不仅仅是政府的问题，也是我们作为城市中普通一员该如何面对的问题。

最后，当你决定为一个楼盘买单时，一定要再三确认，公租房在哪里？有多少套？安置房在哪里？

（完）

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