北龙湖大佬暗战、闽商家族崛起、一线房企奋进

壹

北龙湖的江湖

一位长期镇守北京火车站的老警，在向诸弟子传授多次成功抓捕嫌疑人经验时，曾一再言及：看看上胸口袋是否有两支钢笔。此公教导凡有此奇特表征者，不是惯于一网打尽片甲不留的空空妙手，便是久在边地牢狱服刑之前重犯。

前者好解，次者则非老辣的社会心理学者不能轻易领会。长期隔绝于正常社会，一旦复归，无论是期满还是脱逃，该类群体总喜欢强化普通人司空见惯的物件，以宣示自由的到来。

从两支钢笔的特殊表征心理，再到2015年北龙湖的几家住宅开发商，似乎也具有类似的表征心理。

1胡葆森插在胸前的第一支昭示性钢笔，是源于创始于2014年的嵩山会

该会是由建业胡葆森，海马集团景柱，白象方便面姚忠良，辅仁药业朱文臣，天明集团姜明，每人拿出5000万发起成立。嵩山会成立了，这总得有点实际动作吧，否则，还不让其他武林门派耻笑！胡葆森和景柱一拍大腿，先怼地王！于是两家联合体斥资14.443亿摘得龙湖副CBD中的95.6亩土地，2015年该项目面世，案名曰“建业海马九如府”。在大佬的世界里有时颜面比科学计算利润，预测市场更重要！

胡葆森插在胸前的第二支钢笔是，建业许久以来深耕河南。然而随着河南地市及县区人口进一步向郑州集中，地级市和县城房地产萧条。建业深耕河南地市及县城的发展策略，也因此受到严峻的考验。2014年被胡葆森称为重返郑州之年，所以不惜代价搞得北龙湖地王，大有王者归来之势！也宣布建业重返郑州市场！

胡葆森两支钢笔插于胸前，昭示性效果达到，然而建业海马九如府的开盘及销售却并不轻松，先是开盘时间一推再推，开盘前胡葆森又亲自为九如府项目“站台”。九如府开盘出现底价22000元/平方的房子，远低于市场预估等，均说明背后建业在北龙湖项目上困惑重重。

建业海马九如府

叹曰：“拟把疏狂图一醉，对酒当歌，强乐还无味。衣带渐宽终不悔，为伊消得人憔悴。”

2正弘李向清力排众议，2015年斥资16.54亿夺北龙湖96.8亩土地。

此次正弘勇夺地王，业界普遍认为，李向清别在胸前的第一支钢笔是，李向清向河南地产界发出声音：正弘是未来郑州地产五虎最有力的挑战者。这位一向从不在媒体上露面的低调地产大佬，在从农业路花园路正弘国际公寓，到迎宾路九郡弘，再到正弘山，正弘旗，正弘一直在郑州房地产市场上伴演着小兄弟角色。2008年李向清接盘蓝堡湾后，正弘进入快速发展通道，正弘置业开发的正弘中央公园，正弘数码港，正弘澜庭叙等项目都在郑州产生了较大影响力，随着实力的增强，李需要拿块地王，向胸前别上一支钢笔，告诉郑州地产界：正弘未来在郑州市场将要取得极其重要的江湖地位，今天拿块地王闪闪各位的眼！

李向清拿地王别在胸前的第二支钢笔是，先前李向清在郑州起家项目无论是农业路花园路的正弘国际公寓还是九郡弘别墅，还是正弘山，正弘旗都是以“品质立身”，但从蓝堡湾二期到正弘数码港，到正弘中央公园再到澜庭叙，正弘这种“品质地产”的标签早被消费者撕掉，在现在众多年轻购房者心目中，李向清无非也是“刚需盘”开发商。他也发现早年跟着他一起到处买房的业主都早已另觅新欢，这一点是李向清万万都不能接受的，这等于动了他起家的根基。于是2015年李向清对自己职业经理人队伍下重手清洗，并力排众议，放弃西开发区现在“恒大翡翠华庭”地王，不计成本勇夺北龙湖地王，龙湖7号地块案名暂定：正弘翎筑 。

李向清需要在胸前插上这两支明晃晃的钢笔，背着手，抽着中华烟，一如既往的沉默寡言的晃荡在郑州房地产市场上。昭示性的效果容易达到后，但摆在正弘置业前面的困难依然重重，前建业海马九如府，后有永威上和院，计算后利润寡薄，这些都暗示未来正弘在北龙湖的路必然坎坷。

蓄势待发的龙湖7号地块：正弘翎筑（用地规划许可证已下发）

叹曰：“暗想当初，有多少业主佳会，岂知聚散难期，翻成雨恨云愁！”

3永威置业李伟也在2015年急需在自己胸前插上两支钢笔。

于是斥资12.5亿，经过67轮竞价，搞得北龙湖地王。业界普遍认为李伟此番出手，不顾及原本就沉重的资金压力，其插在胸前的第一支钢笔是，永威想庆祝自己10岁生日，老板需要在公司10岁生日收获一份大礼。

插在胸前的第二支钢笔是，2015年久跟的老鸦陈项目被升龙夺走，永威在郑州下步发展须要重新缕缕思路。李伟本想利用永威在郑州10几年来从永威翰林居，到永威东棠，到永威翡翠城，到永威五月花城积累的口碑。下一步多参与郑州城中村改造项目，因为永威的品牌可以在市场中获得溢价，不断复制如永威城那样的热销，收获其他地产商在城改项目无法企及利润空间。

但老鸦陈项目的出局，李伟需要再次重新思考永威未来在郑州发展的道路，这条道路或许是“品质城市开发商”，也就是多做非城改项目，用品牌获得溢价。但这条道路需要更大的资金投入，这会让原来饱受诟病的永威资金压力再次要面临更大考验。

2015年11月27日永威在北龙湖地王项目动工，按照15470.64元/平方楼面价，按照楼面价*1.3+6000（建安成本）=26111元/平，即使卖到2.7万以下肯定是顾不住本的。

永威上和院奠基典礼

“十年梦，屈指堪惊。凭阑处，疏烟淡日，寂寞下新密县城。”

4国投地产是郑州国企地产商中较有潜力的一家

2014年8月6日，国投斥资5.24亿搞得北龙湖地王，国投地产原本属于郑州天然气公司，利用郑州天然气公司一些闲置土地开发房地产，后郑州天然气被华润燃气收购，郑州天然气房地产改名为国投地产，其先后开发了丰庆华府，昆仑华府，梧桐新语等小区，已经居住在这些小区的天然气系统内以及其他系统外业主，评价还都不错！

业内普遍认为国投插在胸前的第一支钢笔是有政府意愿的。北龙湖的地价政府自然有自己成本，低于成本，政府肯定也不做赔钱买卖，2014年房地产冷清，动不动起价1500万元/亩土地，一般开发商肯定不敢冒然杀入，“打仗亲兄弟，上阵父子兵”做为国企的国投被推到前台，自然也在情理之中。

国投拿北龙湖地王插在胸前的第二支钢笔是，国投自认为自己有别于像轨道交通，豫农等项目型国企，这两个公司在市内其他地方没有楼盘，而在郑州所有国企背景的开发商中，国投还是偏品质、口碑不错的，国投在郑州北龙湖搞的地王可以对自己品牌产生提升，在政府的强推和自己的半推半就中，就别上两支钢笔登台露面了，目前该项目名曰“国投九栋”。

国投九栋

从郑州近五年销售统计数据来看，郑州年销售住宅约8.5万-10.5万套之间，其中300万以上占约1.8%，总价500万以上占比1%，也就是说300万以上住宅郑州一年约售出2500套左右，这2500套住宅基本是河南省顶级有钱人的年购买能力，北龙湖目前已拍建业95.6亩、豫农67.7亩、国投56.6亩、轨道交通56.51亩、天宇47.6亩、佳田80亩、万众47.6亩、合景泰富25.9亩、永威71.4亩、正弘96.8亩，也就是待入市项目面积约630亩左右，按该区域规划容积率1.7计算，待售面积630亩*1.7*667平方米/亩=72万平方米，按北龙湖每套200平方计算，待售套数约为3600套，以全郑州的300万豪宅都在北龙湖购买也够卖1年半。信合置业龙之梦从2013年入市，2015年全年备案也就400套，这其中包含2014年部分销售。2016年政府会持续加推北龙湖供地，所以北龙湖销售所面临的压力以及后期是否有较大涨价预期，大家自己慢慢品品吧！

武林上以“挟刀揉手，刀刀不离咽候”来衡量招式的杀伤力；商界以“赚钱盈利，做强做大”来考验一个企业家的经营功夫。但在北龙湖四地王中，无论是建业、正弘、永威、国投，这四家房企目前插在胸前的两支昭示性钢笔，均看不出这四家的四个地王，项目纯以“赚钱盈利，做强做大”的经营理念。

昭示性，宣示性或许是企业拿北龙湖地王的主要动机，但未来北龙湖大量等待入市的1万多亩土地，又有多少地产公司多少枭雄是如以上四家企业的心理和动机呢！

有些真相需要时间的冰刀反复刻画后才能浮出水面。历史越久远，真相也越清晰。在北龙湖建成的时候，或许我们能对这四个房企当初拿地王的行为，才能给出更好的解释。

或许十年后的一天夜里，“龙湖夜放花千树，更吹落，星如雨。宝马雕车香满路。风箫声动玉壶光转，一夜鱼龙舞。蛾儿雪柳黄金缕，笑语盈盈暗香去。众里寻他千百度，蓦然回首，那人却在灯火阑珊处。”

贰

异军突起的福建地产商

闽商，作为国内外商界劲旅；它的历史可以追溯很远。“缘起于汉唐，鼎兴于宋元，绵延于明代，微式于晚清，重振于开放，勃发于当今”。闽商往往在商业竞争中有以下特点：

“善观时变，顺势有力，敢冒风险”等特点，在2015年郑州房地产福建房地产扮演了重要角色。

1郑州城中村改造专业户——升龙地产

升龙地产是2006年进入郑州，从曼哈顿开始，先后参入的城市村改造项目有燕庄曼哈顿（建设83万平方，安置房40万平方），小李庄升龙国际（建设120万平方，安置60万平方），大岗刘、小岗刘、王砦、黄家门、西耿河的中原新城（建设180万平方，安置100万平方）。凤凰台村的升龙凤凰城（建设180平方，安置60万平方）、洼刘村升龙又一城（建设120万平方，安置60平方）、齐礼闫村升龙城（建设150万平方，安置100万平方），以及升龙天汇，升龙汇金等大型项目，升龙2015又拿下北区老鸦陈项目。业内普遍传老鸦陈村中城改造项目前期是永威在跟进，后正弘介入，最后老鸦陈地块内有400亩绿地，永威和正弘因老鸦陈须安置量太大，除去绿地后可用土地少，无法实现其计划利润而退出，在最后阶段升龙斥资50亿拿下该项目。

升龙进入郑州的10年中，其迅速成为郑州最大的地产商，郑州最大的城中村改造专业户，也是郑州城中村改造103号文件核心起草者。但其在2015年里在郑州也遇到前所未有的压力。业主维权、物业打人、资产处置年风波、业内质疑其欲退出郑州市场、高管离职等都令升龙在2015年里面临重重压力，在郑州的口碑和品牌大大下挫。

观察升龙在郑州10年来发展轨迹会发现：

①升龙从不进入远郊楼盘，比如港区、南龙湖、平原新区、白沙等片区，甚至连离升龙城很近的二七新区也不进（在具备可以拿地进入的条件之下）等。

②升龙的房子都能办下房产证、土地证，以及没有收了钱建不起房子。

③无论什么村中村改建，升龙最后总能搞定各种问题，安置完毕，并使自己项目实现销售完毕。

以上特点，往往也值得河南本土开发商和外来一线开发商思考的。

但升龙在郑州10年来最大问题是：

（1）升龙坚持以遵守法律为企业的行为准绳，其实法律仅是最低要求。升龙的有些做法不违法，但不是行业内和购房者能认可的标准。

（2）升龙在规模化大量建房时没有掌控好标准化的建设和管理流程，盖的房子不少，但并没有建立起自己的产品体系、团队、品牌。

（3）升龙在郑州的房子建设管理和服务水平基本都处于越来越差，并不是越来越好。

（4）未来升龙想在郑州走品质路线基本上已经没有可能性，品牌想被大众再接受并认可也是不可能之事，这是升龙本身最大的悲哀，很多机会，丧失了就真的丧失了，这也给当下的诸多开发商留下的警钟，请珍惜你现在的楼盘和客户，你想以侥幸心理蒙混过关，但一旦事发，以后想翻牌，将是不可能之事。

2锦艺地产

锦艺地产2015年在郑州动作不少，除了南龙湖继续做锦艺城以外，在北区新开金水湾和锦艺四季城，2005年锦艺才开始进驻郑州，他们重组了郑州国棉二厂、一厂、六厂，并将这三个厂搬迁到新郑龙湖。在原几个老国棉厂地块上建设锦艺国际华都。锦艺国际华都在整个西区也算是品质楼盘。但放在整个郑州最多算是改善型楼盘。

陈锦焰开始进入郑州或许正是看中老国棉几个厂的稀缺土地。

虽然，收购原来几个老国棉厂后，陈锦焰在南龙湖建成投产了郑州第一纺织有限公司，郑州宏业纺织有限公司和郑州瑞龙纺织有限公司，但近几年在纺织行业不景气，郑州房产火爆的大环境中，锦艺将整个重心往房产倾斜，在2015年郑州房地市场中，锦艺占有重要位置。而在2016年的大北区，旗下两个千亩大盘，锦艺也将扮演重要角色。

3公园道和万和城的投资商

公园道和万和城是高新区两个重要楼盘，公园道开始对外一直宣称是锦艺投资，其实和锦艺关系不大，其投资商应该是陈锦焰亲戚，早年这几个人跟陈锦焰从事房地产开发，后以锦艺名义在高新区拿地自己开发，公园道应该算是高新区较规矩的开发商，其与郑州外国语合作的朗悦外国语，也将于2016年对外招生，但招生政策也一定是约束很多，非公园道书面承诺，建议购房者不可轻信任何置业顾问的承诺，因为朗悦外国语学校入学业主每年只占一定比例。

万和城的核心股东也是福建人，应该是陈锦焰组建的福建商会的成员，万和城在西区位置不错，品质一般，但在2015年高新区算销售不错楼盘。凭得的是比较接地气的价格。

福建地产商升龙是郑州开发量和销量的总冠军，超任何房地产公司，升龙在郑州和福建商会没有什么交集。其他锦艺、公园道、万和城等则是相互帮衬较多。

万和城背后的谦祥置业，在2015年布局了谦祥兴隆城、谦祥钱隆城、谦详江山城，都是上千亩的大盘，在2016年的郑州楼市中，一样也是有份量的角色。

当然，还有万和城背后股东相互瓜葛的汇泉西悦城。

2015年下半年，福建融侨的融侨城又杀入郑州，这位在中国房地产排23强的房地产公司来到河南和同为闽商的升龙、锦艺、公园道、万和城成为郑州房地商市场上最强的外地商帮。

福建开发商在郑州市场上最需要拿出的态度是对郑州购房者的真诚！

叹：“纵豆蔻词工，青楼梦好，难赋深情。金水河仍在，波心荡，冷月无声。三环周边城中村拆迁，年年知为谁盖。”

叁

一线地产商在郑州渐入佳境

1万科地产

万科地产自2013年进入郑州市场，其万科城开盘销售数据如下：

2013年11月9日推出1903套，成交1871套，

2014年3月22日推出1518套，成交1499套，

2014年5月17日推出588套，成交579套，

2014年7月12日推出652套，成交638套，

2014年11月29日推出832套，成交807套，

2015年万科城以8900元/平方左右价格，依然热销，万科城不仅带火高新区，也一举拿下2014年万科全国销冠大奖。

2015年港区魅力之城也在港区取得不俗业绩，2015年龙堂和万科城交房在郑州收获很好的口啤。业内传2015年万科东进绿博片区，并且北四环项目应该也会启动，这样万科在郑州港区、绿博、北四环，分别在郑州东南西北同时开战。

2金地地产

金地格林小镇在中原西路于2015年开盘，由于位置处在荥阳及前期宣传不扎实，并未形成火爆开盘局面，销售平平，但金地依其品质和一流设计，已经成为郑西片区最值得购买楼盘。2016年位于航海路上金地铂悦将面世，该项目将同时推出精装和毛坯两种配制，相信金地未来在郑州也将有更多收获。

3保利地产

保利2015年在郑州持续销售北区的海上五月花，中间又传言保利退出花园路刘庄拆迁项目，但保利在郑州的道路也很不顺利，目前只能跑到临近京港澳高速的经开物流园区拿了一块并不大的地，将和碧桂园在同一片区在2016年形成竞争。

4恒大地产

2015年，恒大在洞林湖、经开区、高新区、平原新区的项目，均取得不错的销售业绩。但在不错的销售业绩面前，恒大在高度重视速度、销售报表的同时，不可避免的忽略了最重要的品质和服务，而虚晃一枪的“恒大无理由退房”更是被行业诟病，从恒大绿洲到恒大翡翠华庭，恒大在片面追求速度的同时，要求景观区、水系、会所必须最早开放畜客，而来不及挖地下室，所以所有恒大一期楼盘都面临一个问题就是：一期楼盘没有地下停车场！这其实牺牲的是业主的共同利益，希望业主和恒大都能引起高度重视！

5碧桂园

碧桂园，2015年在洞林湖首开，郑州公司也凭骄人业绩获得全国销售大奖。随后碧桂园在平原新区也业绩不俗，但碧桂园一直以远郊盘打江山的模式，目前又和保利一起在经开区临近京港澳高速的地方拿了地，但在2016年郑州市场上可能受到挑战。因为可以确定的是：2016年郑州远郊楼盘一定遇冷。

6中海地产

中海地产在2015年以信息学院路文劳路的中海锦苑开盘，开盘价13500元/平方左右，但依然取得不俗业绩。这位在业界以“成本之王”为郑州开发商上了精彩一课，但这个成本之王的背后就是中海自己的楼盘居然不用自己家的建筑商中建，而是采用更便宜的其它承建商，而且业主还爆出发现中海锦苑的外墙保温层一点就着，并不能阴燃，并一度维权，目前中海是如何回复和处理结果？我们还不知道。

谁都不是救世主，没有谁是神一样的存在。

肆

扑面而来的2016年

2016年郑州地产也是困难重重：

1、美联储加息，给整个中国房地产发展带来阴影，郑州亦难独善其身。

2、2015年郑州地产行业首付分期，严重透支了2016、2017、2018年三年市场。这种涸泽而渔的销售方法，只增加了金融系的风险，对市场健康发展损害很大！

3、北龙湖高端地产未达预期，前期村改项目开始入市，郑州市场充满不确定性。

4、整个国内经济不景气，对房地产产生抑制。

5、2014年郑州写字楼、商铺售价和租金两降；2015年郑州住宅租金出现滞涨，有的出现下降，这会对住宅价格产生风向标的暗示。此条非常重要！

6、郑州交通、物价、空气等不利因素，使得郑州高校毕业生留郑意愿急降，同样也使得改善型业主需求也同样下降。

结尾

2015年北龙湖面世项目销售未能达到预期，地产商信心受挫，购房者观望，北龙湖伴着郑州的雾霾未来发展充满不确定性。从郑州房地产发展阶段来说北龙湖房价，也没有任何可能性复制十年前郑东房价走势的奇迹。那个时代永远的成为了历史，只留存在回忆里！

房子剥掉保值和增值这层金光闪闪的外衣后，购房者立刻会失去浓厚的兴趣。这是一个买涨不买跌的时代。

2015年北龙湖片区把土地供应，开发商，购房者三者僵持在那！

2015年福建商帮在郑州继续攻城掠地，但交房后往往是一地鸡毛！

万科、金地、中海等一线开发商虽好，但一直在远郊晃荡，进不了郑东新区和三环内金水区，这就像在猫所不能及的地方悬一条鱼，散发着腥味让猫寝食难安！

2016年郑州房地产种种迹象均表露出，并不是让人乐观的一年。但这或许对于有置业想法的人来说是件好事，因为在“萝卜快了不洗泥”的时代里，没有人会发挥匠人精神的把房子建好，只有在市场下行或萧条的时候，精品才会出现，买方市场的时代才会真正到来！

（完）

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