盘点2015年单套300万以上销售：看16-17年的北龙湖

前言：

郑东龙湖CBD是郑州的名片，也是未来最显眼的名片，在名片里拥有一套房子，一直也是很多人的夙愿，但什么时候才是出手的最佳时机？里面的房子好不好卖？合理价位是多少？这是很多人关心的问题。

2015年度郑州房地产销售总价区间表总价300万以上产品销售分析

注：

1、以上表格计入了怡商会馆（宋基玉园）的数据，虽是40年产权，但买方也算是冲着居住去的。

2、龙之梦部分数据是2013年国庆节开始内购，一直到2015年签正式合同。

2、瀚海晴宇部分数据是2014年内购，2015年签正式合同。

3、建业春天里部分数据是2013-2014年的内购，2015年签正式合同。

4、建业海马九如府是2015年内购的，但未签正式合同，上述表中没有九如府的数据。

5、中牟、荥阳、新郑、平原新区的数据统计不到，所以，还有一些名门紫园、郑州碧桂园、绿城玫瑰园单套300万以上的数据没有统计。

两相抵冲，2015年真实的销售数据应该和表格中的数据大差不差。

数据小结：

1、300-600万区间，2015年一共是销售了1430套。

2、如果是乐观一些，放宽到300-700万区间，2015年一共是销售了1661套。

2、价格高过700万之后，客源就会大大受限，销售数据就很暗淡。

3、总价高于1000万的客户，一年更是寥寥无几，只有31套。

具体来看项目总价300万以上产品销售分析

1建业天筑（按单套总价降序排列）

看点：

总价300万以上产品一年销售129套，单套总价均价为506万。

2瀚海晴宇（按单套总价降序排列）

看点：

总价300万以上产品一年销售180套，单套平均总价413万。

3海马壹号公馆（按单套总价降序排列）

看点：

总价300万以上产品一年销售114套，单套总价平均342.8万。

4龙之梦（按单套总价降序排列）

看点：

销售数据中每一套的单价都是500万起步，一共销售619套，单套均价580.6万。

5鸿园（按单套总价降序排列）

看点：

鸿园2015年总价300万以上产品一共销售120套，单套均价558.7万。

6怡商会馆/宋基玉园（按单套总价降序排列）

看点：

怡商会馆2015所有销售产品中总价均高于300万，一共销售94套，单套均价483.5万。

7普罗旺世别墅（按单套总价降序排列）

看点：

普罗旺世2015所有销售总价300万以上产品，一共销售39套，单套均价903万。

以上数据汇总：

天筑129套，晴宇180套，海马114套，龙之梦619套，鸿园120套，怡商94套，普罗旺世39套。

以上项目，总价300万一套以上的房子，在2015年一共是销售了1295套，这也是2015郑州豪宅市场的主力楼盘。

郑东北龙湖待入市项目面积段和套数是多少？总价300万以上产品销售分析

1建业海马九如府

单套面积180平方起，一共394套，总价400万起步。

2国投九栋

一共是125套，单套面积180平方起。总价400万起步。

3蓝城兰园

蓝城兰园一共203套，有11栋楼 有一梯一户和一梯两户 ，户型有十几种 ，平层户型有150、203、231、258、284，复式是100多-422 。

单套面积150平起，一共203套。总价330万起步。

4正弘瓴筑

数据不详，据说一共19栋楼，有洋房、有联排别墅，以九如府为参照物（未考虑九如府5亩幼儿园用地影响），预计399户。

5永威上和院

数据不详，据说户型面积180-300平，以九如府为参照物（未考虑九如府5亩幼儿园用地影响），预计294户。

6亚新茉莉公馆

一共592套，面积130平方起，高层带装修，总价300万左右起步。

7豫农金领九如意

规划已经基本确定，由16栋6层洋房组成，一共248户，地下停车位974个，容积率1.495。

8轨道交通颐嘉园

规划已经基本确定，由12栋6-7层住宅构成，一共286户，地上规划了47个车位，地下两层一共有588个车位，容积率1.68。

2016年郑东北龙湖2500套豪宅入世总价300万以上产品销售分析

请把手机竖起来看：

正面战场的国投玖栋、亚新茉莉公馆、建业海马九如府、蓝城蓝园产品已经面世，九如府2015年已经开售，而豫农、轨道交通公司的规划也已经确定，潜在的永威上和院、正弘瓴筑也将入市，郑东北龙湖地王窝区域在2016年入世套数在2500套以上，单套均要在300万以上。

而整个2015年，郑州单套300万以上的房子一共是卖了1861套，也就是说一年也就是一个最多2000套的市场容量，除去龙之梦的619套，其它区域一共是卖了1242套，而在2016-2017年，其它区域的豪宅一样还是在卖的，其它区域按1200套计算，在2016年，整个郑州的单套300万起步的房子供应量是至少3700套。而且郑东北龙湖里面大多还都是400-500万起步的房子，在市场容量也就是2000套左右的情况之下，你们觉得，市场会乐观吗？

对郑东北龙湖的思考总价300万以上产品销售分析

12014-2016年的有钱人是多了还是少了?

1、2015年上半年的股灾1.0，下半年的股灾2.0，2016年初的股灾3.0应该是套住不少人。

2、企业经营普遍很差，老板普遍没钱了，实体经济一片萧条。

3、2012-2013年之间的郑州写字楼泡沫、商铺泡沫，一部分土豪在高位接盘，如今已经是元气大伤。

4、2012年开始的郑州投资担保崩盘，也是让很多土豪家财散尽。

5、平原新区、南龙湖、雁鸣湖、五云山等无法居住的所谓别墅楼盘也套住了不少土豪，沉淀了不少资金。

毫无疑问，郑州有钱人、敢买豪宅的人确实是变少了！而且数量剧减！这从名车服务店关门、收藏品关门、高档会所关门不难看出来。鸿园、天筑、晴宇、华润悦府大量总价很高的房子积压就是最好的证明；怡商交房半年了还有现房在售也是证明；永威翡翠城一批现房200多平的复式大户型积压也是证明。这是郑东北龙湖必须面对的问题。

2对郑东北龙湖楼盘定位的思考

据说蓝城蓝园最初的规划是230平的主力户型，但投放市场后发现最小的150平户型是最受业主欢迎的，于是重改规划主力户型为150平，这个案例说明，都在规划200多平方户型的定位只是很多地产老板的思维，并不切合当下郑州市场改善的主力需求，而目前地王窝项目里的套型面积平均都在220平以上，最小的是轨道交通公司的平均220平，最大的是豫农业置业的平均面积272平，而不要把主力户型做太大，应该是明智并正确的，比如130-180之间的户型，也许是更受市场欢迎的。当然，愿意花2.5万以上去买房的主，两房是肯定不行的，三房是至少的，而且应该是大三房。

3对郑东北龙湖楼盘出手购买时机的思考

谈出手时机，无非是考虑两个因素，一是价格够不够好？二是产品够不够好？

价格够不够好？

谈论这个问题要考虑的最主要因素，是2016年北龙湖的供地速度和地价如何？这将直接决定着产品成本和售价，我们预测在2016年，郑东北龙湖还要继续供地，因为新闻说2018年龙湖副CBD要成型，但动则1700万一亩的土地有多少开发商去接？这是需要我们去考虑的问题，未来地价不好说，也有可能会下探到合理区间，但目前拿地的开发商也都是冲着打品牌去的，也都没刻意追求利润，就像九如府的价格也让大家眼前一亮一样，而在未来，也许地价没有这么高了，但拿地的开发商却要追求利润报表时（比如你让万科去拿一块地说咱不赚钱打品牌吧，万科肯定不干的），价格说不定还没有前期拿地的售价低，但有一点可以肯定的是，在2016年，郑东北龙湖的房价肯定涨不动！2017年也一样，价格也不会比2016年高！

而政府肯定是不愿意地价下探的，政府肯定是愿意房子售价较高并卖的很好很快的，这样才能保护之前的开发商并更好的供地、并避免高铁区写字楼市场塌陷现象重演，这，其实就是一场政府和市场的较量。

产品够不够好？

说实话，目前在龙湖CBD里拿地的开发商，思想都是高度统一，不求利润，只求品质和品牌，花了1500万以上一亩去拿土地，都会用心去做，都是为了去树品牌，所以，产品上都不会差，只是谁家更好、谁家的产品更适合你、谁家的地段更佳、谁家营销更好的问题了。

好的产品永远在未来。

房地产不好的时候，才是大家拼产品、拼品牌、拼服务的时候，这时候，好的产品才会出来，而郑东北龙湖一亩1500万以上的土地，开发商都会费尽心思作好产品，不要着急，好的产品永远在后面，这不，金科地产、招商地产2016年才在郑州亮相，而龙湖地产、星河湾都没有来呢。

所以，一切还是要看自己的选择，合适的时机、合适的价格、又适合自己的需求，才是正确的选择。至少，不用太着急，反正里面的暖气、天燃气还没通。

结束：

90/70政策已经退出历史舞台。

一线房企开始接连进入郑州市场。

必须配建10%公租房的硬性政策已经可以灵活绕开。

以产品和服务赢得市场的时代刚刚到来，

而这一切，仅仅是从2015年才开始。

所以，想改善的你，2016只是改善置业产品的好转之年，也许并不是你终极改善置业的最佳时机。

（完）

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