新政 | 不限购城市首付比例低至2成/新政影响解析等

继930新政后，央行再次发布新政调整商业贷款首付比例，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。这对广大购房者和开发商而言都是一大利好。

（以下内容整合于央行官网、搜狐财经等网站）

通知全文

中国人民银行 中国银行业监督管理委员会

关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知

中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行；各省（自治区、直辖市）银监局；各国有商业银行、股份制商业银行，中国邮政储蓄银行：

为进一步支持合理住房消费，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，现就个人住房贷款政策有关事项通知如下：

一、在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

二、在此基础上，人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。

三、银行业金融机构应结合各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例要求以及本机构商业性个人住房贷款投放政策、风险防控等因素，并根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平。

四、加强住房金融宏观审慎管理。人民银行、银监会各派出机构应强化对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测、分析和评估；督促各省级市场利率定价自律机制根据房地产形势变化及地方政府调控要求，及时对辖区内商业性个人住房贷款最低首付款比例进行自律调整，促进银行业金融机构住房金融业务稳健运行和当地房地产市场平稳健康发展。

请人民银行上海总部、各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各省（自治区、直辖市）银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社、外资银行、村镇银行。

中国人民银行 中国银行业监督管理委员会

2016年2月1日

新政解读分析：（信息来源网络）

英大证券首席经济学家李大霄：

这是支持合理住房消费的利好政策，对于促进房地产市场平稳健康发展有正面影响，对于稳定房地产市场和去库存有正面作用，对于房地产股票有重要支持，对于股市稳定也有重要意义。

民生宏观朱振鑫：

去库存是供给侧改革第一要务，激发房地产合理需求是去库存第一要务。下调公积金首付后，下调一般贷款首付顺理成章，不排除进一步下调可能。未来两三年，房地产政策暖风不会停，一方面60亿库存需要去，另一方面房价整体已经几乎没有上涨风险，政策有松动空间。下一步等待：交易环节税费进一步调整（放松征收标准，改变征收方式）、住宅标准调整、保障房以租代售、组建国家住房银行等。限购放开可能性不大（问题不在京沪，连这次下调首付都没有）。

民生固收李奇霖：

央行促进资金进入实体经济的意图明显，除了房地产去库存，预期后续还有地方债加码置换、提高赤字等一系列提高资金风险偏好的措施出台，引导流动性进入实体经济。

方正证券：

供给侧改革强调要化解房地产库存。中央经济工作会议强调推进供给侧结构性改革，房地产去库存是其中重要内容。按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。取消过时的限制性措施。

中原地产首席分析师张大伟（摘选）：

1.有利于刺激房地产市场在2016年上半年继续复苏。

2.对于购房者来说，贷款利率并未降低，降低首付带来的是贷款压力的增加。对于购房者来说，新政策实际影响不大，但从心理层面看，会刺激一波需求入市。

3.这一政策各地执行力度不一，预计积极响应的主要是二线城市，三四线城市各银行放贷谨慎，预计执行的可能性不大。

4.降低首付这一政策将打击部分小贷公司的首付贷款业务，首付贷需求降低。

5.预计2016年楼市依然将延续开门红趋势。预计2016年上半年市场依然将延续上行趋势。

6.刺激政策遇到市场分化难题，目前房价涨幅居前的部分城市已经引起当地政府重视。

7.政策持续宽松，但效果依然只出现在一二线城市。

易居研究院智库中心研究总监严跃进（摘选）：

1.预计在2月3日开始各地商业银行和住房管理部门，会快速根据当地实际制定新的房贷政策。但从市场预期看，部分城市是愿意采取2成首付的做法来活跃当地的房地产市场的。

2.限购政策和一些房价上涨过快的城市，实际上对于此类政策可能是无动于衷的。中西部的三四线城市放宽后并不会出现市场交易飙升的态势，预计在春节后会逐渐显示出政策的积极效应。

历年房贷政策回顾（来源于搜狐财经）1

2014年：限购逐步松绑，调整首套房认定标准

政策：

1、对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。

2、对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再购买第二套房执行首套房贷款政策。

结果：一线城市的楼市并未因央行出手而使成交有所改善，但是已松绑限购的城市大都在黄金周看到了回暖的曙光，如南京黄金周商品房认购同比上涨48.44%。

2

2013年：”新国五条”颁布，出售自有住房按转让所得20%计征个税

政策：

1、对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

2、对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

3、各地纷纷出台细则，”沪七条”、”穗六条”及”深八条”政策要求二套房首付比例提高到70%。

结果：2013年，全国商品房市场总体运行平稳，全国商品住房建设、销售、库存、交易量都有大幅度上升。但部分热点城市和区域中心城市房价上涨幅度很大，少数城市房地产市场萎缩，交易量下滑。

3

2012年：四大行首套房贷利率降到基准线，央行两次降准

政策：

1、在基准利率的基础上根据风险原则合理定价首套房贷款利率，但首套房首付比例仍然执行30%的标准。此外，还将提高住房贷款审批效率。

2、税收、信贷等政策均达到了有史以来的”最强度”。

3、受经济下滑影响，央行连续两次下调人民币存贷款基本利率，间接刺激了住房消费。

结果：全国商品房销售面积11.13亿平方米，比上年增长1.8%，增速比上年回落2.6个百分点。2012 年1-11 月份，全国房地产开发投资64772 亿元，同比增长16.7%，这说明房地产行业的冬天已经过去。

4

2011年：国八条出台，把二套房贷首付比例提至60%

政策：

1、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

2、限购城市增加至50多个。

结果：全国投资、新开工增速高位回落，商品房销售面积和销售额再创新高，但调控效果在限购城市显现，成交量下降，百城价格指数连续三个月下跌。

5

2010年：二套房贷首付比例不得低于40％

政策：

1、对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。

2、对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。

3、4月17日国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，指出房价过高地区可暂停第三套及以上住房放贷。

结果：2010年房屋销售价格全年呈现了先扬后落的态势，全年平均涨幅9.99%，2010年全国70个大中城市新建商品住宅销售价格全年平均涨幅在13.67%，在四月份的时候达到17.3%的高点，在年末的时候回落到8.5%。

6

2009年：首付款比例调整到30%及以上，贷款利率不低于基准利率1.1倍

政策：

1、对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；

2、对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。

3、贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率.

结果：二套房首付及利率政策减少投资投机性购房，抑制部分地方房价上涨过快。但地王纪录仍频频被刷新，房价还在上涨。

（完）

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