从恒祥百悦城说起，看看一个好地块是如何被糟蹋的

先说说恒祥百悦城的区位和概况。恒祥百悦城位于郑州市金水区经七路以东、红专路以南、经五路以西、红旗路以北，是胜岗城中村改造项目，实际建设用地约131亩，总建筑面积大约72万㎡。

虽然几乎每个项目都声称自己的区位优越，但是恒祥百悦城所在的区域是货真价实的黄金位置，距离文化路、黄河路、花园路等主干道都很近。根据测算，距离2号线和5号线交汇处的花园路黄河路站大约800米，距离5号线和7号线（规划中）交汇处的黄河路文化路站不到1000米，如假包换的双地铁盘，而且这个双地铁还是以后会最快通车的两条地铁线。

除了交通便利，它的区域氛围也非常好。它隶属经八路街道，算是行政区的一部分，周边很多省厅家属院，居住氛围浓厚，附近的医疗、商业、教育资源都非常丰富，除了周边的经五路、经七路、红旗路都是单行道、开车稍有不便以外，几乎没有其他的缺陷。但是，这也是它的优点。我一直认为，好的居住区就应该离主干道不能太远，但也不能太近。

综上，不管是从位置还是居住氛围，还是地块本身的面积来看，这个项目天然就应该被做成一个偏高端的改善型住宅。实际上呢，我们都知道这是不可能的。作为一个寸土寸金的城中村改造项目，它最终呈现出来的样子，早就跟市场需求没有太大关系了。

在早期的胜岗改造规划上，我们能查到这块地的容积率为6.0左右，为什么会出现这种情况？这个项目实际建设用地约为87857㎡，光胜岗村民的安置回迁面积就有约25万平方米，也就是说，光安置房的面积就能做到2.9的容积率，你让开发商怎么赚钱？

最后，在政府、开发商、拆迁村民的利益最大化诉求下，它最终是个什么样子呢？

不靠谱的定位：大体量的商业综合体

我们先来看看恒祥百悦城的规划。整个项目包括7栋高层住宅，2栋公寓（写字楼），1栋酒店，被住宅、公寓和酒店合围起来的，是一个5层的购物中心，在临街的楼栋下面，还都设置有底商。

恒祥百悦城鸟瞰图↓↓↓

我们再来看下各种物业的面积。根据网上各方面查询到的消息，恒祥百悦城的地上建筑面积大约53万㎡，其中纯住宅大约23万㎡，公寓（写字楼）和酒店大约13-15万㎡，纯商业面积大约15-17万㎡（这个数据应该是包括了购物中心和底商）。

上面我们提到了，这个项目光安置回迁面积就有25万方，也就是说大部分的住宅（还有一栋公寓）都会作为回迁安置房。所以，为了赚钱，它被规划成为了一个带着超大体量商业的综合体项目，也是郑州大多数城改项目的最终归宿。

15-17万方的商业体量到底有多大？我们熟悉的国贸360广场还不到4万方，华润万象城一期的纯商业面积大约13万方，去年开业的大卫城，带上地下一层，纯商业面积也不过是23万方左右。

何况，这附近根本不缺商业。成熟的花园路商圈距离这里近在咫尺，丹尼斯超市、家乐福、大商百货、国贸360广场、正道中环，高中低档应有尽有，而且它们的地理位置更好。在离此项目不到 800米远的黄河路经八路附近，还有非常成熟的社区型“小而美”商业——大约4万方的建文新世界，有影院，有KTV，各种时尚餐饮，人气一直很旺。

在这样的重重包围之下，恒祥百悦城的五层购物中心准备怎么突围？

据说，这里将被打造为“更加关注周边常住居民的日常生活需求，是集餐饮美食、时尚购物、休闲娱乐、生活服务于一体的精品生活休闲和服务空间。”通俗地说，就是社区类体验型购物中心，要多做餐饮，多做娱乐，多做接地气的东西。

这个想法倒是没有问题，可惜，有时候是“有心杀贼，无力回天”，理想和现实的差距总是巨大的。在客观条件不足的情况下，主观能动性或者说是美好的畅想到底能不能实现呢，这个谁也没法打包票。

要知道，最早发布出来的效果图还是这样酷炫的呢↓↓↓

而案场置业顾问的说法则是，1到3楼会引进大商百货，4、5层会引进奥斯卡IMAX影院。这些，都姑且听听吧。毕竟，大商新玛特的国贸店离得这么近，建文新世界也还有个奥斯卡影院呢。

再说写字楼，这附近需要写字楼吗？花园路和文化路上都不缺写字楼，老的新的，高端的低端的，啥样的都有，比这里的位置也要好太多。而在恒祥百悦城之前的宣传语中，还号称要打造甲级写字楼，“可作为国际品牌驻郑办公区、产品研发中心、品牌客服中心、会议中心，为创新办公提高集群空间。”

事实是什么样子呢？恒祥百悦城年前进行了一次内购，卖的是公寓，都是四五十平方左右的，3.7米层高，单价不高，还不到1万块钱。奇葩的是，这次卖的公寓都是北边和东边的，而南边的据说是还要做成办公区域，都是100㎡左右的，目前还没有对外销售。

年前内购推出的公寓↓↓↓

还有不少客户说，这个公寓做成3.7米的层高有点鸡肋。做成一层太浪费，做成两层估计上面人都站不起来。其实，这栋楼本身应该就是写字楼，估计也就是开发商之前要打造的甲级写字楼。如果原来就准备做公寓的话，开发商是绝对不会做成这个层高来浪费的。可惜的是，现在郑州市场上，写字楼还卖不过小公寓，于是就被拆成小公寓卖掉了。

年前内购的小公寓平层图，南边的都是办公区域↓↓↓

你就算是做成一个纯刚需住宅，也不至于给周围群众添堵。一个半死不活的商业，一栋又一栋密集的公寓和写字楼，才是真正给区域添堵。

不靠谱的开发商：恒祥实业有限公司

再来说说这个项目的开发商——河南恒祥实业有限公司。这家开发商来自安阳，先安阳开发了不少项目，有住宅也有商业，近两年正在打造的一个城市综合体项目叫恒祥·文峰汇，位于安阳市比较中心的区域，也是有商业，有住宅，有写字楼。这个项目的商业体量不小，野心也很大，据说是要以成都宽窄巷子为蓝本，打造为安阳首家4A级商业景区，还要成为“区域内国际化精品百货标杆”。

野心大当然是好事情，但是地市开发商自己捣鼓出来的商业项目，不管占据着多好的位置，基本和住宅都是一个套路，那就是一卖了之（可能会留下少数自持），顶多在业态规划上稍作限制。

大概是过往的这些开发项目给了恒祥实业很大的信心，觉得像胜岗这样的城中村改造项目，自己是完全可以吃得下的。我们曾经说过，地市开发商进入郑州，一般都有两个短板，一是缺钱，二是缺经验，恒祥实业两个都占了。更何况它手里的这个项目，这还是个极其费钱的市中心城中村改造项目，没有强大的现金流根本无法支撑。

据媒体报道，“自2012年7月16日开始，历时一个月的时间，（胜岗）全村772户居民全部签订了拆迁补偿安置协议，村内所有房屋全部搬空，协议签订率和资金兑付率均为100%。”可见，这个项目从一开始，开发商就大出了一次血。接下来，还得先盖回迁安置房。这钱都从哪儿来？于是，从2013年开始，恒祥百悦城就开始了内购，交20万，价格8000多一平，价格确实不高，但也可以看出开发商的缺钱程度。

年前，恒祥百悦城的公寓又进行了一次无证内购，价格9000多，也不高。也就是说，从2013年开始到现在，它的证件基本上也没有什么进展。至少在郑州规划局的官网上，现在连它的规划证都还查不到。从这个方面来说，它不仅资金紧张，而且政府关系应该也不到位，也不知道当时是怎么拿到这个项目的。

有米宅网友透露，恒祥实业在安阳的信誉也不好，经常不给供应商结款。大家应该知道，安阳在2010年左右的时候受民间借贷的影响非常大，本地的几个大开发商例如超越集团都已经破产，所以恒祥实业也有可能受到了不小的冲击。

现在，从网上还能查到2012年有一家顾问公司为恒祥实业做的这个项目的顾问报告。从这份报告中我们能看出，当时此项目是准备销售80%的商业，而最终计算出来的投资利润率高达47%左右。

虽然这个报告里面的很多数据都做不得准，因为后期很多规划都改了。但是，起码我们能看出来一点，那就是，这个项目对于商业销售的依赖程度有多高，而在当时的市场环境下，大家对于郑州商业的未来是多么看好。

而这一点，应该是支撑恒祥实业拿下这个项目的最大动力吧。

楼市点评：开发商你亏了吗？

虽然只是一个小小的恒祥百悦城，却折射出了郑州房地产发展的两个纠缠共生的顽疾。

1、谁能玩转城中村改造？

城中村改造的难度就一个字，那就是钱。一方面要给赔偿款，一方面还要先建安置房，哪里都需要钱。村民开发商又各有利益诉求，拆迁艰难、时间后推几乎是必然的事情。大部分开发企业在大量资金占用的情况下，随时可能出现资金断链的风险。恒大、金地这样的开发商都在城中村改造时触了霉头。因此，如果你资金不充裕，又没有深厚的政府关系，最好还是不要碰城中村改造。

正是由于钱的问题，城改项目几乎快要变成一种反人性的存在。容积率超高，建筑密度大，光照、绿化率在规划上的要求也比正常的小区要宽松。比如正常的小区要求大寒日满足日照2个小时，而三环以内的城改项目只要满足1个小时就可以了。

还是因为钱的问题，拆迁安置房占据比例太大，开发商用来出售的住宅产品十分有限，为了增加利润，就不得不多建造商业、街铺进行销售。

这也就引出了我们的第二个问题——

2、商业严重过剩的年代里，出售的大体量商业还有活路吗？

购物中心只能自持，只要销售就是死路一条。这已经是郑州楼市这几年来一直在强调的一个常识。纵观郑州目前人气比较旺的购物中心，无论是万达广场，还是国贸360，还是现在火爆的大卫城，无一不是由开发商自持。像曼哈顿占据着那么好的黄金位置，一旦出售，如今也是惨淡经营。郑东新区的宝龙广场，二七区的升龙商业广场，都是血淋淋的前车之鉴。

在商业严重过剩的年代里，在这样的变革之路中，没钱又没有招商运营能力的开发商就请不要轻易碰商业。这真的不是你们能玩的起的。

在恒祥置业之前的规划中，是预备出售80%的商业的。现在看来，这种美妙的设想应该要落空了。如果恒祥百悦城的商业全部或者大部分自持（我们姑且不评论它的招商或者运营能力）的话，我想知道，恒祥实业还能赚到多少钱？

终：

这块地初看之下像块肥肉，是因为它处于郑州市区的黄金位置。而从它的土地规划指标来看，这绝对是个棘手的项目。当然，在2012年甚至更早期的的恒祥实业眼里，是不会这么觉得的。

一个来自地市的不靠谱的开发商，参与了位于郑州市黄金位置的、难度极大的城中村改造，还准备在一个商业林立的区域里，做出一个和万达广场体量差不多的购物中心，恐怕万达自己都没有这个胆量吧。这种集各种奇葩因素于一体的案例，这种“人有多大胆、地有多大产的”的项目，估计也只有在郑州地产狂飙突进的这些年里才会出现了。

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