郑州南区房地产市场硝烟弥漫：万科/招商/康桥/奥马/绿地等

曾几何时，正商是南区当仁不让的霸主，航海路沿线都是正商的大本营，总部也扎根于此。目前来看正商的地位正不断受到外来房企和本土崛起房企的双重挑战。

外来房企万科、招商、绿地、路劲，本土房企康桥、亚星、绿都，都在使出浑身解数希望在硝烟弥漫的战场获取更多的市场份额，这种贴身肉搏的“暗战“并不比北区逊色。二七新区作为郑州市城市未来发展的重要区域，让地产名企纷纷挥师向南。

此外2月初，有关二七区“三区融合”发展战略的消息不胫而走，一时间成等为人们热议的焦点。

什么是“三区融合

1、何谓三区融合？

所谓的“三区”即高密度的中心城区、中密度的城市新区和低密度的现代田园生态区。

2、三区范围规划如何？

高密度的中心城区：中心城区东、北、西均至二七区界，南至南水北调干渠，面积约35平方公里。主要包括二七特色商业区、高端医疗服务区两个板块，要加快有机更新，以文化、时尚、商贸、电子商务、医疗服务等高端业态，实现存量提档升级、增量高位起步，激发主城区活力。

中密度的城市新区：主要包括二七新区（北至渠南路，西至侯寨西环路，南至绕城高速公路辅道，东至二七区行政边界），和马寨产业集聚区（西、北至二七区行政界线，东至尖岗水库一级水源保护线，南至绕城高速辅道），总面积约65平方公里。重点打造南部城市次中心，植入文化产业、时尚、娱乐、购物体验、互联网金融、食品加工等都市型产业，成为郑州中心城区南部功能完善的复合组团。

低密度的现代田园生态区：二七区城市建设用地以外的西南农业生态区域，面积约57平方公里，是现代生态田园城，美丽乡村建设示范区，郑州市近郊游首选地，构建以乐居、乐活、筑游、生态为主的西南部生态绿谷，实现生态生产生活高度融合。

3、规划的总体发展目标

通过制度创新与发展方式转变，实现“产城融合、城乡一体”发展，实现“高端商贸门户•创智田园二七”，保障居民生活的改善、社会文化的繁荣与城市地位的提升。

区域项目情况

借着三区融合的东风，2月15日二七区10个项目集中开工。分别是盛润运河城国际广场、郑州绿地国际会议中心、金博大城商业中心、花花牛年产40万吨乳制品生产线、解放新村改造、西陈庄改造、天地和苑、兴华街第三小学、长江东路第、三小学滨湖花园实验小学。

此外，外来房企、本土房企纷纷向南抢占市场份额，这种贴身肉搏的“暗战“并不比北区逊色。

万科来了

万科百荣的合作公告，宣告万科又一合作项目的落地，万科在郑州四环外开发可谓是四面开花。万科和百荣合作能走多久，万科和天伦能走多久，会不会重蹈美景的覆辙，这一切都是未知数。

万科进入一个区域将会给周边房价和房地产市场带来极大的影响。目前在郑州相继开发了万科美景龙堂、万科城、万科美景魅力之城，以及2016年刚入市的万科紫台、万科兰乔圣菲，此次万科又联手金源百荣，战略布局郑州东南西北，据了解市中心项目也在稳步推进，深耕郑州市场的决心杠杠滴，这种品牌渗透杀伤力巨大。公告显示现售楼中心暂时关闭施工，想必是售楼部重新装修，换成万科的元素，几乎要和万科城走同样的道路。

先来看看原来百荣新城的规划。

百荣新城总投资约260亿元，总占地面积约3000亩，总建筑面积400万平方米。整个百荣新城一共由4大部分组成，百荣世纪城，百荣世贸商城，百荣娱乐城，酒店及写字楼等。建成后是集商贸、生活、酒店、餐饮、休闲、办公等多重生活为一体的大型城市综合体。百荣世纪城总建面120万方，目前推出一区和二区。

一区鸟瞰图：

1区共11栋楼，占地114亩，总建筑面积34.5万㎡，住宅建面22万㎡，容积率2.989，停车位2543个，其中地上车位239个，并非人车分流。

二区鸟瞰图：

二区占地98亩，总建筑面积29.34万㎡，建筑密度15.29%，住宅建筑面积 17.9万㎡，容积率2.997，停车位2156个，其中地上停车位93个。

原来百荣规划建设的是毛坯房，包括78-82平两房，89-131平三房，160平四房，前期认筹交5千抵3万，现在万科接盘，那么问题来啦，会不会继续走精装修？会不会房价拔高？之前排卡的客户咋处理？

招商暗度陈仓也来啦

招商地产的进入，老牌四巨头 “招保万金”正式聚首郑州。

从工商系统查询得知，2015年年底股权才完成变更，由原来的河南天地新居置业有限公司变成河南招商天地有限公司，国企天地置业和招商地产走到了一起。

2015年1月22日河南天地新居置业有限公司以75762万元摘得郑政出[2014]166号（网）的土地使用权，地块位于二七区南宏路南、嵩山南路东，占地176.19亩，容积率2.98，计容面积35万方，折合地价430万元/亩，楼面价2150元/㎡。该地块为2015年郑州市区出让面积最大的住宅地块。

招商地产进入郑州也是四处找地，然天不遂人愿，单独竞拍土地无一所获，转而寻求合作开发。据了解先后参与了多宗热点地块的竞拍，尤为激烈的是招商、碧桂园阻击康桥竞拍管城区郑政出【2015】92号（网）地块。

招商天地和苑项目拟建总建筑面积505031平方米，其中地上建筑面积350031平方米（其中公租房35240平方米），地下建筑面积155000平方米。地上建筑包括住宅326291平方米、商业用房面积8500平方米、物业及配套设施12000平方米、12班幼儿园3240平方米。

康桥稳扎稳打原本就在

康桥在二七区先后开发了康桥金域上郡、康桥溪山御府、康桥悦岛等项目，2015年11月在二七新区再斩获新地块，成交价27065万元，容积率小于3，折合地价279万，楼面价1394元/㎡，康桥康城项目即将面世。据了解康桥在二七新区另一项目也将于今年面世，目前土地还未进行招拍挂。

康桥康城项目容积率为2.99，绿地率33%。拟建总面积274342.74平方米，其中地上建筑面积193459.58平方米，地下建筑80883.16平方米。地上面积包括住宅180214.24平方米，物业及配套设施13245.34平方米。

奥马置业是什么鬼？

目前奥马置业目前唯一项目就是奥马投资大厦，2015年1月22日以70317万元摘得郑政出[2015]164-165号（网）土地。

住宅地块案名奥马和园，位于向荣路南、四季路西，该项目土地使用权面积59543.22平方米，绿地面积20900平方米。容积率2.994，绿地率35.1%。拟建总建筑面积254800平方米，其中地上建筑面积178300平方米（其中公租房17863平方米），地下建筑面积76500平方米。地上建筑包括住宅159430平方米、商业用房面积14200平方米、物业及配套设施4670平方米。

商业地块案名奥马广场，位于向荣路南、嵩山南路东，该项目土地使用权面积47275.25平方米，绿地面积14230平方米。容积率4.199，绿地率30.1%。拟建总建筑面积264269平方米，其中地上建筑面积198509平方米，地下建筑面积65760平方米。地上建筑包括商业用房196209平方米、物业及配套设施1500平方米。

绿地拿地谁敢争锋

2015年11月13日，绿地旗下河南老街坊置业有限公司一口气摘得侯寨乡罗沟城中村改造用地郑政出【2015】72-84号（网），共13宗土地，发24亿囤地856亩，成为郑州2015年名副其实的“地主”。据了解项目案名为绿地城。同时绿地滨湖国际城项目也在稳步销售中，二七双塔区域地标的位置仍无人撼动。绿地出马谁与争锋！

鑫苑南区三盘联动

鑫苑名城区位图

项目于2015年1月5日摘得郑政出【2014】151-152号（网）地块。2016年1月15日摘得郑政出【2015】118-119（网）地块，四宗地共计162.47亩，花费74650万元。

项目新哥特式的建筑风格还是很赞的，户型有77平两房、89平小三房、119-130平三房，均价8000元/㎡左右。签约了省实验小学，响当当的学区房。项目整体来说还是很不错的，自身产品配置也不错，价格与绿地相当，只是周边配套缺乏，便利之处是距离高速路口较近，走绕城高速非常方便。

同区域的鑫苑鑫家位置就差啦，远在南四环外，加上南四环高架、大型批发市场，项目整体来说不太宜居，所以说价格都没有突破8000。还好项目面世的早，14年周边项目较少，要赶到16年扎堆入市，隔壁还有个万科，那真是生不逢时。

鑫苑十里铺改造的地块将于2106年2月挂牌出让，届时鑫苑在南区将三盘联动，面对诸多大牌房企的客户分流，看鑫苑使出什么招数来破解。

盛润巨无霸项目启动

2月15日二七区10个项目集中开工，其中盛润运河城国际广场是此次开工建设的重点项目之一，项目由盛润集团投资开发，总投资70亿元，将建设350万平方米的复合型生态城市综合体，集甲级智能办公、大型休闲健康商业公园、高端居住区等综合业态为一体，将成为郑州最具影响力和代表性的总部经济产业集聚区、低碳生态示范区、商业聚集区和绿色生活区。

说到盛润，大家能想到的就是盛润小城之春、盛润锦绣城这俩房地产项目，这两个项目也真是挑战了我们对于垃圾项目的认识底线，看过盛润的楼盘之后，升龙业主居然长舒一口气，房子真的没法说、也无力再去吐槽。盛润房地产板块有一定缺陷，但是在其他领域，尤其是金融领域盛润做的是风生水起。包括东区的颐和医院也有盛润的股份，盛润2016年会就是在颐和医院召开的。

据其官方网站介绍：盛润集团注册资本8.5亿元，目前总资产接近150亿元人民币。集团业务遍布河南省内，其核心业务分布于房地产、电力能源、城市基础设施、交通、纺织制造、医疗服务、商业服务等领域，同时参股中原银行、郑州银行、中原信托等多家金融企业。重要的子公司有河南盛润置业集团有限公司、郑州市郑东新区热电有限公司、郑州颐和医院、郑州市郑汴热力有限公司、平顶山平临高速有限责任公司、平顶山太澳高速有限责任公司、郑州市四棉纺织有限公司。为啥其他领域搞的还不错，房地产板块就不能给力点呢？