2.25土拍 |城开固城改造（菩提祥域），国信洛达庙改造

前言：

郑州是火车拉起来的城市，郑州的房地产也是城中村拆出来的市场，今日成交的土地依然是城改项目包揽，城开固城改造（目前案名已定：城开菩提祥域）尘埃落定，国信洛达庙改造正式启动。真是拆了一个村，再来一个村……

郑政出[2016]19号-20号（国信洛达庙）2.25土拍（网）

1竞拍结果

全部底价成交，城中村改造的土地挂牌无论是网拍还是现场拍卖都是这个样子，毕竟城改项目容积率高且“水深”，房企轻易不敢碰。

2房企情况

从企业信用信息公示系统查询得知，河南国信乐达房地产有限公司是河南国信房地产有限公司的子公司。董事长郭丛拔也是一个“传奇人物”，和建业胡葆森、正商张敬国这些地产大佬一样，都是离开政府部门，然后“下海创业，然后与房地产行业一路前行。

郭下海的第一份工作是在一家衬衣厂，从一名小会计升到厂长，偶然的机会他接触了房地产，他开发的首个项目位于政七街给河南某出版社盖家属楼，首次尝试尝到了房地产开发的甜头。1987年，郭丛拔进入河南国际信托投资公司下属的河南国信房地产有限公司，正式进入房地产领域。

先后开发了海燕出版社家属区、办公楼，省建行住宅区，省投行办公区，城北路小区，丰产路棉麻公司，关虎屯小区，金国大厦，英特大厦，海特大厦，中州都会广场，非常SOHO等项目。

2005年，国信房地产改制后，又先后开发非常国际、非常旺角、紫檀华都等项目。

3指标情况

楼面价不高，但是最大容积率可以达到“5”，这就是郑州的城中村改造项目现状，不管能不能居住，不管居住舒适度如何，只有让开发商赚钱才能引进房企开发。因此，仅仅从高达5的容积率来看，这个项目也高端不到那儿去。

4地块位置

5公共配套规划

6项目点评

此次国信地产进军中原区洛达庙城改项目，开发版图进一步扩张，不过该区域也是地产项目扎堆，中原区销冠和昌湾景国际、颇具情怀的昆仑望岳、迟迟不动的领航新中原、还有占据核心地段及保利入股的上品新天地，综合国信房产开发近几年开发的项目，项目产品中规中矩，鲜有亮点闪现；加上项目5.0的容积率，也做不出啥高端产品出来，只希望别太糟蹋一块好地。

郑政出[2016]21号-22号（城开菩提祥域）2.25土拍（现场）

1先看土拍现场

一如既往的“0”溢价，毕竟安置房都已经开始搞了，这都是板上钉钉的事情。

2房企情况

郑州大有永固置业有限公司的背景还是很深厚的，有开元房地产和百瑞信托在背后支撑（现在郑州市场上哪家房地产不跟信托和基金合作呢），同时也是河南省城开集团的下属子公司，城开集团实力强劲，不仅在郑州市场开发项目，还走向省外开拓市场，董事长赵凯也是郑州房地产市场的风云人物。城开集团下属房地产板块有河南康城实业有限公司、开元房地产、郑州大有永固实业等开发企业。

据官方网站显示：集团公司及旗下企业累计开发商品房面积已逾100余万㎡。自1995年以来，先后成功开发了东三街“开元公寓”、南阳路“开元安居小区”、 “开元新城”、“开元公寓“、”开元安居小区”、”元怡景园”、“开元丽城”、“开元银榕”、兴华北街“桃源洋房”、卫生路“怡景苑”、京广南路“开元丽城”、陇海路“金碧华居”、嵩山路“香榭丽舍”、南阳路“林荫大道”、“威尼斯水城”、“康城棕榈泉”、“城开祥和里”、“城开幸福里”等10多个楼盘。

3各项指标

这个容积率还是需要点个ZAN的，毕竟容积率的大小是和居住舒适度挂钩的，超过5的城改项目真实不敢恭维，即使在5左右的容积率，居住舒适度也大打折扣。

4地块位置

5项目简评

此次斩获惠济区两宗土地，地块为惠济区固城城中村改造用地，为城开菩提祥域项目建设用地。

2015年7月17日，郑州市大有永固置业摘得郑政出[2015]37号地块，占地32.11亩，容积率3.0，建筑面积6.4万方。当时拿地时项目负责人透漏该地块将全部建设成安置房。

此次城开拿下这两宗地，标志着城开菩提项目将正式启动，毕竟有了土地才好踏实去开发，不用担心地会被撬走。但江湖传闻的城开资金链紧张是否属实？如果真的属实，固城改造如今土地正式成交，真实有点“赶鸭子上架”，如果真的属实，着实为城开的固城改造捏一把汗。

项目的面世有点生不逢时的感觉，前后左右外围别一圈竞品项目包围，西有锦艺四季城、南有名门翠园、东有锦艺金水湾、美景麟起城、北有民安北郡、碧源月湖公园，外围还有万科紫台、建业花园里、瀚宇天悦、和昌项目、正弘澜庭叙等项目。

结束语：

2016年注定是北区惨烈的一年，年刚过完这种紧张的气氛已经在北区蔓延，2016年北区会有几个项目突破10亿，谁能直面挑战万科？如何抢到客户？如何在类似去年“抢占花园路”的战役中取胜，郑州楼市陪你一起关注。

（完）

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