深度解析恒大、绿地、正商及华润的补充协议都写了什么？

1月16日，绿地滨湖国际城的业主因为商品房购房合同补充协议维权。当我们看到这份补充协议的内容，我们笑了。这份补充协议与恒大的“霸王附加”不仅有一拼而且神相似。

本文就将江湖上有名的恒大、绿地、正商及华润这四家的补充协议拿出来亮一亮，扒一扒这些补充条款里都写了啥？背后深层次的原因又是为了啥？

先了解什么是补充协议

补充协议是对原来所签合同的细化、修改、变更，是对合同没有的内容补充和增加。一般要明确约定，如果补充协议条款与原合同不一致或发生冲突时，应当以补充协议为准，但原合同中明示不得变更的条款，则补充协议中对该项条款的变更不发生法律效力。

为什么我们签了标准合同会有补充协议呢？

有两个方面的主要原因：

第一：标准合同中对一些项目的具体情况没有进行责任约定，比如如果贷款手续办不下来，双方的责任约定；房屋产权证办理的时间；宣传及广告资料的法律责任；关于退房的责任约定等，所以需要签一个补充协议。

第二：第一条是很官方的说法。从补充协议的内容基本可以总结出最近两年维权的重点。开发商将未来风险的防范补充到协议当中，所以补充协议才是对开发商具体项目、具体情况的约定，并体现了其真实的目的。结果就是因为怕维权，反而迎来更大的维权。其实背后深层次的是人性，是房地产行业的失信积怨，是开发商被维权吓怕了。

那么，补充协议有没有必要？答案是肯定的。

我们签署合同格式内容是比较简单的，双方往往只需填空，存在很多未尽事宜。合同具有普遍性，补充协议具有针对性。按照法律的规则，补充协议是更加具有法律效力的。很多问题，比如绿化、车位、公共面积等应该在补充协议里面体现，所以补充协议是很有必要的。

但是这里面的矛盾在于，我们现在所签署的补充条款都是由开发商一方拟定，协议内容成了开发商怕担责任，规避违约的工具，成了单方的霸王条款。并且绝大多数的补充协议是在签订之前没有公开、公示的，很多人签完了都不知道补充协议的内容。

恒大的霸王补充协议

（为方便阅读，文中出卖人和买受人分别以甲方和乙方代表）

恒大的补充协议总共十五条，其中包括四条合同条款变更，十一条合同条款补充。

请注意看前言：据签过恒大附加协议的一位业主说，当时置业顾问就一直催，他指哪儿签哪儿，根本不知道都签了啥。没人给我解释过补充条款。

楼市点评：

关于这一条请看一位粉丝的留言：

第一次买房不懂规矩，那天签合同，置业说开始签吧？把手伸出来我指那你按那，然后就是不停的按，恐怕按的不显不圆，老婆还在旁边嘟囔，按好点。终于弄完了，本子一合，这就好了，你们回去等银行电话通知你们按揭吧！我和媳妇高高兴兴的走了，好开心啊，签合同了，今天拿着仔细一瞅……

请看第二条第2、3点，如果贷款批不下来，乙方必须继续履约。

楼市点评：

两个问题：

第一，大部分选择贷款的人应该都是没有办法一次性付款的。

第二，之所以说恒大是霸王条款，因为通篇的格式是这样的：首先本条是对合同第X的补充，乙方应该（很多责任，自行脑补），如未能履约，乙方按照合同约定承担10%的违约金。甲方同时享受以下权利：主要是索赔、任意处置房产、不退已交房款等。甲方无需征得乙方的同意。

潜台词就是乙方可能会房财两空！

请看第四条：为什么是《竣工验收意见表》，不是《竣工验收备案表》，确切的说就没有“竣工验收意见表”这个文件。所谓的意见表，其实是《竣工验收备案表》中关于各方竣工验收意见，只是其中的一部分。

楼市点评：

恒大这样堂而皇之的写进补充协议里，“并约定业主不得以未取得竣工验收为由拒收房，甲方不承担违约责任，与合同不一致，以本条款为准。”《商品房买卖合同》为了保护双方合法权益，特约定商品房交付需取得《竣工验收备案表》，一句以本条款为准，从内到外都透着霸王的气质。

请看第五条：本条为合同第九条补充条款，乙方赔甲方不管什么原因都是10%，甲方赔乙方最多赔付不超过2%。

楼市点评：

按照合同法的规定，合同双方当事人的法律地位平等，因此处罚力度合同双方当事人也应是对等的。

请看第六条：这一条的重点在后面，除上述提到规划变更外可不通知乙方，也不承担违约责任。

楼市点评：

这里面存在一个“度”的问题，但这一条里面没有约定。另外本条提到了乙方因甲方原因提出解除合同，同时乙方需配合甲方办理合同解除手续，而解除合同的相关费用由乙方承担。这一条怎么读都违背合同的最基本原则：过错方有责。

请看第七条：书面通知乙方交房日期，若乙方没有在这一天收房，视为已经交付乙方。

楼市点评：

按照本条的约定，办理没办理交房手续和交房没有关系。假设某天恒大的一位客户收到一个快件并签收，然后就收楼了（也就是交房了）。

请看第八条：因甲方原因，甲方承担相应的法律责任，对因此给乙方造成的损失赔偿只字不提。

楼市点评：

注意这一条的前提是债务纠纷，潜台词是将来的补偿可能涉及到债务纠纷的另一方承担。

请看第九条：恒大的潜台词就是可以更换、维修，但就是不承担违约责任，不赔违约金。对于给你造成的损失，自己看着办吧！

请看第十条：本条的核心就是不承担违约责任。

请看第十一条：罗列了6点乙方应尽义务，重点是甲方不承担责任。

请看第十三条：本条的重点是未计入公摊的公共部分和公共房屋使用和处分权归甲方。并且先入为主的把约十项内容定义为未计入公摊面积，那么请恒大提供未计入公摊的证明（比如，停车场、架空层），否则这一条的依据是什么？

请看第十四条：本条为其它约定，也就是《商品房买卖合同》没有相对应的条款。请看第1点黑体字。什么意思呢？撇开“存在差异之类”等无关痛痒的话，潜台词就是样板间只是样板间，以实际交付为准。

请看十四条第4点：甲方针对楼宇所做的销售资料及宣传资料不作为合同邀约，置业顾问在销售过程中给你口头的表示和意向也不作为合同内容。

楼市点评：

《商品房司法解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。（所以和电视上飘柔、麦当劳、康师傅红烧牛肉面的广告是一回事，你的头发不会一洗就可以甩啊甩，那个鸡腿真的没有那么大，牛肉面也不是真的有那么大块牛肉。）但是，我们还是要说但是：甲方就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的应该视为要约。该说明和允诺即使没载入商品房买卖合同，亦视为合同内容，甲方违反的，应当承担违约责任。这里的重点问题是，如果广告中是对开发规划(俗称红线)范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺视为合同条款。反之，不能视为合同条款的。所以你要学会鉴别什么是红线内，什么是红线外。

本条也是关于商品房销售广告视为合同要约的条件及承担民事责任的解释。

请看第十三条：搞不明白为什么明明是第十五条，却要写成第十三条。这一条的中心思想就是，本补充协议最牛，一切争议以此为准。

绿地滨湖国际城的补充协议

绿地的补充协议绵里藏针废话太多。

绿地的补充协议共计三十一条。碍于篇幅原因，就不一条条点评了。（实在是太多了）。

我们只关注本协议导致维权的第五、七、九、十七条。从中可以看出绿地害怕维权，却反而导致维权尴尬境遇。

合同第五条：对开发商延期交房做出了万分之一违约处罚，补充协议对业主延期缴纳余款直接作出的百分之十的处罚，两者处罚悬殊太大。

楼市点评：

本条与恒大一样，按期付款和按期交房是商品房买卖契约双方的最主要义务，对于这项主要义务的违反导致解除合同的催告期限、处罚力度合同双方当事人也应是对等的。

第七条：经过甲方与乙方的友好协商，乙方同意本楼宇（楼顶，外立面，大堂，电梯厅，电梯内等）和本项目公共区域的广告位及LED屏租赁权及收益权归甲方所有（本条属甲方的特殊声明）

楼市点评：

本条的前提是“双方经过友好协商，乙方同意”，这句话属于此地无银三百两。绿地业主提出因为后期物业运营成本由业主承担，因此，所有盈利应加入物业运营成本，而不是归甲方所有。事实上这是行业里面的潜规则，商品房买卖合同中没有相关司法解释。但是《物权法》关于建筑物区分所有权有专门的司法解释：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《物权法》第80条也明确规定建筑物及其附属设施的收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。二者之间实际上是存在一定空间，我们的观点是收益分配决定权在业主，但业主们也要考虑政策导向与物业公司的贡献，因此关于此条其实应该换个角度，双方进行友好协商。

第九条：所设的开关站，汽车位，停车场，地下室，商业服务设施归出卖人所有，出卖人有权将上述设施有偿转让或出租。.

楼市点评：

本条和恒大关于公共部分处置权约定一样，需要开发商出示以上公共用房未计入业主公摊面积的充分说明。否则，本条的法律依据是什么呢？

补充协议第十七条：甲方的楼盘展示模型，沙盘，影视，刊物，阵地广告等所有对外传播出卖人项目及与商品房买卖有关的信息资料等仅为宣传知用，并非要约行为，对任何一方均不发生法律效力，无约束力。销售人员作出任何介绍与承诺，都属于个人行为，无绿地任何责任。

楼市点评：

这一条在恒大第十三条已经解释过了。这是为可能存在的虚假宣传开脱。同时上述条款排除了绿地所做商业广告等成为要约的任何可能性，为置业顾问欺骗消费者提供了方便。

正商的补充协议

正商的补充协议体现了本土房企的特征：霸气不足，有违道义。

正商的补充协议有十七条。相比恒大和绿地，正商的补充协议该有的都有了，但言语比价温和，看着不是那么的刺眼。不过值得一提的是，有正商的业主反映说正商的附加协议里约定物业费每两年递涨20%，但是在附加协议内没有找到这一条，推测应该是在物业管理协议内有约定，不管在那个协议内约定都不道义。正商的业主和准备买正商房子的准业主们可以好好琢磨琢磨，本文就不展开细说了。

华润·悦府的补充协议

补充协议有七份之多，包含装修标准、付款方式及住宅特别说明等。通篇看下来，（抛开华润·悦府精装修纠纷）华润应该是这四家里面最懂法，最能领悟《物权法》及商品房相关司法解释的，有兴趣的可以找来研究研究。（太多，就不附内容了）

补充协议的背后

在上文恒大和绿地起草的补充协议里表明三点：

一、将正式合同中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消、变更，最大限度地减轻甲方的责任。比如，恒大将正式合同中房屋的交付条件放宽为“甲方取得竣工验收意见表”。此条款要求乙方在房屋不具备合法交付条件时接收房，无疑免除了甲方因逾期交付所应承担的违约责任，而乙方接收房屋后一旦发现问题将很难追究甲方责任。

二、从补充协议的内容基本可以总结出最近两年维权的重点，可以说这就是购房过程中容易产生的纠纷。开发商将未来风险的防范补充到协议当中，补充协议才是对开发商具体项目、具体情况的约定，并体现了其真实的目的。因此，签合同也是有学问的。

一般来说合同都包含如下部分：

1、《商品房买卖合同》：很重要。（签合同之前会公示，网上也有范本，签之前好好看看，特别是违约责任，开发商有可能修改，一般不会）。

2、补充协议：最重要，所有的猫腻一般集中在此 。

3、《物业管理合同》：一般重要，看看即可。

4、《业主公约》：同上。

5、如果是精装修的房子，装修的标准和程度都要问清楚。

三、补充协议已经不是我们文中开篇所提到了含义了。它的背后是不公平、不信任、不道义、是陷阱、是欺诈，是强权碾压，因此对于补充协议你可以说“不”。恒大的一位客户因不能接受补充协议的内容拒签，最终恒大承诺客户可以不签补充协议。反正让我签这样补充协议，我是不会签的，签了之后绝对跟吃了苍蝇一样恶心。

我有一个梦想。（好土的开场白。不过是真实有诚意的梦想）补充协议应该这样签：

1、补充协议没必要和购房合同一块儿签。签完购房合同给业主发一份补充协议意见稿，征求一下业主本人的意见，保留修改不公平补充条款的权利，遵循平等原则。

2、签合同不要像赶场跑堂一样，可以坐下来，喝着茶，看好了再签。尤其是置业顾问不要催，好歹也是上百万的合同，给点时间阅读一下，有点诚意好不好？如果看完了，还签字，即使将来全是谎言，也不憋屈不维权。

3、 补充协议里面也可以加入以下条款：

开发商对其主体资格及相应批准文件的承诺；

所售房产及相应土地面积未设定抵押、留置权的承诺，这主要是为了避免造成购房者无法正常行使产权人的权利；

面积误差、共用面积分摊的处理办法；

房屋交付的具体办法、具体时间及违约金计算方法；

与正式合同不一致的合同变更、解除条件；

免责条款约定具体前提，引入第三方鉴定等。

背后

无论是恒大的霸王条款、绿地的害怕维权、正商的缺乏道义，这三份补充协议里面写满了这些房企多年来与业主维权的斗争经验。从强势逼签合同开始步步为营、滴水不漏，都在为免除交房维权、免除违约责任做铺垫。

这几家房企无论社会影响力还是市场占有率都在郑州房地产市场占有举足轻重的地位，他们给出这样的补充协议不得不说是行业的悲哀，是郑州购房者的悲哀。这里面不是购房者对开发商的怀疑，也不是开发商对购房者的不信任，而是甲乙双方对对方全部怀疑和完全不信任的诉求。

而与这些房企相比业主真的是弱势群体，试问一个人怎么斗得过？这也就是为什么，现在只要一维权就是群体事件，随后就迅速发酵的原因，不排除有人维权的私欲，有人维权的疯狂不理性，但说到底都是被逼的。

后记

我见过一大群业主气势汹汹的冲进销售部，业主们齐声高喊，群情激愤逼问开发商出来解决问题的负责人，你只需要回答是或者不是。那场面就好像回到了当年红小兵闹革命的年代。那一刻，我在这个销售部看到了恐惧，看到了不安，我看到那些笑颜如花的置业顾问们惊慌错愕的表情，似乎在说，为什么？

似乎一切都该变变了。这几年连续的大整顿，行业里不管是购房者还是房企都被割过好几茬韭菜了，成长之痛，扬清荡浊，会有那么一天，补充协议真是就只是合同的补充和细化而已，它的背后是信誉与责任！

（完）

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