常西湖新区、中原新区和郑上新区，西部大开发有未来吗

这几年，郑州各个区域的新区都在如火如荼的建设中。东区就不用说了，北龙湖、白沙、绿博组团，二七有二七新区，惠济区有惠济新区，经开区有经开滨河国际城，连一向落后的管城区也有了自己的商都新区。现在在郑州没有个新区，你都不好意思跟其他区打招呼。

而这些新区的规划出炉后，无一例外地都大卖了一番土地，去年大卖的几个楼盘——绿都紫荆华庭、永威城、康桥悦城等都出自这些新区。这样一比，金水区有点儿委屈了，因为没有纵深，没地方发展新区（金水科教园区勉强能算新区？）。但是金水区有城中村啊，个个都是大体量，虽然拆起来费劲点，但是消费力强劲，需求又大，后续也还是有前途的。

最失落的应该还是西区。要知道，最早的西区可是郑州市的扛把子，工厂林立，也是经济最繁华的地方。但是这些年，郑州一直在向东发展，搞得西边很郁闷。如果只从房价一项指标来窥测区域经济的话，西区不仅比不过东区、北区，甚至快要连南区都比不过了。

其实在2012年年初的时候，郑州就提出了“一心两翼”的发展思路，即以主城区为核心，向东向西均衡发展，并把荥阳、上街纳入主城区范围内，常西湖新区、中原新区和郑上新区也都是在这种背景下应运而生的。

虽然这几个新区提出的都不算晚，但是发展建设的速度却远远不如其他新区。一直到去年，常西湖新区和中原新区才算是正儿八经地进入了快速建设期。

今天这篇文章，就按照从东到西的顺序依次来分析一下西边的这三个新区，看看郑州市政府和中原区主导的“西部大开发”到底是啥样子的。

1常西湖新区

先来说说常西湖新区。常西湖新区位于郑州市的西三环和西四环之间，北至化工路，南至常庄水库二七区边界，规划面积约39平方公里。通俗解释一下，就是中原区夹在三四环中间的部分。

目前，该区域最重要的板块就是郑州市市民公共文化服务区，也就是传说中以后郑州市政府的所在地。当然，官方是没有承认这种说法的。根据媒体报道，说常西湖新区就是郑州的通州，是未来郑州的行政副中心，大家就自己意会吧。

郑州市市民公共文化服务区的具体范围北至郑上路（建设路），东至洛达路（西三环东边的一条南北走向的路），南至陇海路，西至常州路（西四环西边的一条南北走向的路）。也就是说，有一部分是不在三环四环之间的，不过这个不重要，因为核心区域都在三四环之间。

郑州市民公共文化服务区总规划图，中间被圈起来带颜色的部分就是核心区↓↓↓

从上面的这个这个总规划图中，我们可以看出，它和白沙象湖区域的规划极其相似，以中原路为界限，分为南北两部分，南北两部分的功能设置也和象湖区域基本一致，下面我们会具体来分析。顺便说一下，中原路在整个西区的地位和金水路在金水区和东区的地位是一模一样的。

白沙象湖区域的规划图，你觉得和上面的规划图像吗？ ↓↓↓

郑州市民公共文化服务区整体鸟瞰图↓↓↓

北核心区鸟瞰图↓↓↓

南水北调运河以北（即中原路以北）为北核心区，占地约3.2平方公里，总建筑量272万平米。北核心区包括市民公共服务区和九州坊。市民公共服务区是指郑上路、中原路、雪松路、站前大道围合区域，功能自南向北分别为市民广场、市民公共服务中心、会议中心和市民公园。公共服务区的东西两侧是九州坊，主要布局现代商务及高端商贸业。

南水北调运河以南为南核心区，包括“四个中心”及文化创新园区，面积约2.8平方公里。“四个中心”自西向东分别为奥体中心、文博艺术中心、市民活动中心和现代传媒中心，包含了体育场、体育馆、游泳馆、档案史志馆美术馆、大剧院、博物馆、大剧院、科技馆、演播大厅、广电中心等项目。

根据规划，在现代传媒中心内还将规划280米的超高层地标建筑，要与郑东280米的千玺广场遥相呼应。

南核心区鸟瞰图，最左边的是现代传媒中心↓↓↓

从以上这些设置来看，这里比象湖区域的野心还大呢，简直就是个象湖+郑东新区的结合体。

最让我感兴趣的是，据说本区域会在地下开挖3层，建成停车位2.6万个，同时设置地下交通环廊，机动车全部通过地下运行，地面上则是“无车区”。这才是真正的人车分流嘛，感觉比郑东新区要牛多了。

2015年9月份，常西湖新区首次挂牌出让4宗土地，都在北部核心区的西北角，也就是现在的华瑞紫韵城。这说明，常西湖新区的建设，还只是刚刚开了个头。

2中原新区

再来说说中原新区。中原新区东至西四环，西至荥阳，北至高新区，南至二七区马寨镇，基本都在须水镇的行政范围内，总规划面积约33平方公里，比常西湖新区稍小。

如果说常西湖新区主要担当了行政、文化、商务等职能，那么中原新区就是“以家居、汽贸、纺织服装”等产业职能为主了，当然，住宅、商业也是不会少的，毕竟说是要建成“集创新创意、科技研发、商贸物流、文化办公、生活居住为一体的新型现代化城区。”

区域范围这么大，当然也是不可能一蹴而就的。据媒体报道，中原新区的核心区，也就是起步区的主要范围是东到南水北调运河，西到凌霄路，南到须水河，北到郑西高铁，面积约4.2平方公里。

中原新区规划示意图↓↓↓

从上图中我们可以看出来，在中原新区的核心区域，中原路的南北两边（暗红色的部分）全部是商务用地，商业中心和行政中心在常州路和中原路的交汇处的西边，以后这里也将会是中原新区的核心地带，规划中的地铁6号线在这里设有一个站点。这一块区域也是比较纯粹的，没有仓储物流，都是住宅、商业、商务、行政和教育地块。紫色的地块是仓储物流地块，都在核心区的北边和南边。

在之前的规划中，中原新区的商业、商务用地非常多，现在的规划中，已经全部集中到了中原路沿线，居住用地则变多了，应该算是一种比较良好的趋势吧。

根据媒体报道，目前中原新区引进的地产开发商主要有绿地、康桥、苏宁、中晟、香港金马凯旋等，绿地和苏宁要建的都是城市综合体，康桥的应该是一个住宅。中晟准备建的是奥体游乐城项目，香港金马凯旋的“郑州印象”中原生活新天地项目，将会是一个占地约300亩，集办公、酒店、住宅、休闲娱乐为一体的文化旅游产业园。

3郑上新区

最后来说说最西边的郑上新区。郑上新区就在中原新区的西边，包含了荥阳和上街，规划面积684平方公里，相当于2.63个郑东新区。

上图中最右边靠近绕城高速的行政商业副中心，也就是传说中以后的荥阳市政府的所在地。这样看来，荥阳和中原区的关系就像开封和郑东新区一样，都是一个“两边一起努力，何时才能相遇”的问题。

上图中左边的行政商业副中心，是属于上街区的。两地的中间是现在经济社会发展薄弱的地带，据说未来则将变成整个郑上新区的城市核心组团——行政文化服务中心。

从上图中我们还能看出来，所有的行政商业中心都在科学大道的南边，科学大道以北规划了两个产业中心，在很大程度上也将担当起郑州市区内产业转移的重任。像中原区二砂的白鸽厂，就说是要搬到荥阳。

目前该区域最值得关注的，跟郑州购房者关系最密切的，还是最右边的荥阳行政商业副中心区域。荥阳在售的几个项目，比如金地格林小城、清华园、东润玺城等，都处在这个区域的郑上路和中原西路沿线。

正在建设中的金地格林小城↓↓↓

永威最近也在这边有个项目，在科学大道和绕城高速的西南边，距离郑州轻工业学院新校区比较近。项目名字叫永威逸阳溪畔，占地约200亩，一期容积率为1.1，包含4层、6层叠拼别墅，面积为132-186平米，算是个刚需型的别墅吧。

问个问题，荥阳和南龙湖，你觉得哪个区域更适合郑州的刚需族？

总结

如果说省委对东边比较有感情的话，郑州市委一直对西边很有感情，前几年就开始建设中原西路生态廊道，现在已经卓有成效。从西三环开始一直开车到荥阳五云山附近，沿线都是满眼的绿色，简直有别有洞天的感觉。在郑州市政府这么重视的情况下，西边规划出来三个新区也不足为奇。

从房地产方面来说，自从国棉厂和附近城中村大规模改造拆迁之后，现在的西区基本已经没地可卖了，也没有什么能拿得出手的项目。加上整个西区老城区规划落后，人口老龄化也比较严重，制约了房地产的发展。在这种情况下，西边发展新区是势在必行。

在这几个新区里，最靠谱的肯定是常西湖新区。我们曾经一再强调，最好的资源都是跟着政府走的。看看常西湖新区的大手笔——开挖地下三层建停车场，地面上看不到车辆，这要是放在别处，谁舍得这么大的投入，谁能给你这么贴心的规划？

我们曾经也说过，政府的精力是有限的，事情也是有轻重缓急的，所以中原新区的建设速度，肯定要缓慢一些。从位置上来说，这区域距离市区也比较远，人口的蔓延也是需要一个过程的。何况现在郑州的东西南北哪儿哪儿都是新区，新区的发展其实就是人口的争夺战。而在人口吸引力方面，西区现在显然没什么优势。

至于郑上新区，也就是个规划，还是靠上街和荥阳自己去发展。金地、东润、永威都纷纷在荥阳拿地，地价确实是便宜，但是目前卖得都很惨淡。就算是金地，房子质量也确实不错，但是吸引不了郑州的刚需族，也是没办法。

（完）

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