对2016的呼吁：期待对租赁税、写字楼商业二手房交易税费的调

最近，关于住宅的利好消息一个接一个。又是降首付，又是降契税、营业税的，搅得房地产市场风生水起，买房的和卖房的都喜大普奔，感觉楼市的黄金时代又要来临了。尤其是二手房，只要购买时间超过2年以上，就不用再缴纳5.6%的营业税和营业税的附加税种，而且也不再区分住宅和普通住宅，不管是多大的房子，都能享受到这种优惠。

跟住宅交易享受到的一个又一个优惠相比，商铺和写字楼在国家下达的这些优惠政策的文件里，就好像不存在一样。大概是由于购买商铺和写字楼的人相对较少，比起庞大的住宅购房群体来说，这些人似乎可以忽略不计。实际上，相比二手住宅，现在市场上二手写字楼和商铺的交易税费极高。除了交易税费以外，其实写字楼和商业租赁的税费也不低，而这些，知道的人并不多。

今天的文章，就具体来讲讲在写字楼和商铺的交易、租赁市场中，写字楼和商铺的持有者到底需要付出多大的代价。

一先来看看2015年新房、二手房市场上办公商业的数据

我们可以看到，在整个2015年，不管是新房还是二手房，写字楼、商业的销售套数、面积都相当的低，面积占比都是在整个全年房地产交易总面积的1.5%左右。

怎么会这样？

这就是我们今天要呼吁的话题，是因为高额的租赁税、高额的二手写字楼商业交易税，使得写字楼和商业物业的市场极度不活跃，租不起、交易不起直接导致大家买不起！

而如果这个问题不得到重视，郑州市场上巨大体量的写字楼和商业，将是一个市场上巨大的堰塞湖！

二写字楼和商铺的交易税有多高？

写字楼和商铺的交易税费分为税和费两部分。我们分别来看看卖方和买方都需要缴纳那些税费。

卖方需要缴纳的税种如下：

1、营业税：须提供购房发票，按购房金额和出售金额的总差额征收5%

2、个人所得税：须提供购房发票，按购房金额和出售金额的总差额征收20%

3、土地增值税：交易额的6%

4、印花税：交易额的0.5%

5、城市维护建设、教育费附加、地方教育附加：这三项是营业税的附征税。税率分别是营业税的7%、3%和2%。也就是说，按购房金额和出售金额的总差额征收0.6%。

总共算下来，二手写字楼和商铺交易时，卖方需要交的税如下：交易额的11.5%+房款差额的25.6%

在无增值时一共交税：11.5%

增值一倍（1元买2元卖）时一共交税：50%*25.6%+11.5%=24.3%

增值二倍（1元买3元卖）时一共交税：66.7%*25.6%+11.5%=28.5%

有人可能会说，那我可以做低价格，比如在合同上写明是我1元买，1元卖，升值的部分买卖双方私下交易，这样交的税不就低很多了吗？不好意思，房管局为了防止这种情况出现，还会给予一个成交指导价。最终各种税的金额，都是按照这个成交指导价来走的。在这种情况下，卖方累计交税的比例会更高。

买方缴纳需要缴纳的主要税费如下：

1、契税：交易额的4%

2、印花税：交易额的0.5%

3、交易手续费：交易额0.5%

4、产权登记费：400元/件

相比卖方而言，买方要缴纳的税费要低很多，总共占据交易额的5%。当然，事情没有我们想象的那么简单。卖方需要缴纳的高额税，最终肯定有不少是要转移到买家头上的。

综上，二手写字楼和商铺在交易时，买房都需要交纳交易额20-30%的税金，而买方需要交纳交易额5%的税金。不算不知道，一算吓一跳。怪不得房管局都没有什么写字楼交易业务。

我们再来贴一个郑州楼市曾经写过的一个现实案例。

黄先生2006年在CBD买了一个285㎡的写字楼订了一个房子，房价4000出头，一共花了115万，再加上4%的契税一共花了120万的样子。在2014年准备以22000元的价格出售时，发现要交的各项税率高达200多万。不得已，黄先生最后放弃了出售这套房产的打算。

现在，我们再来对比一下写字楼、商业的交易税费和住宅交易税费的差别。

根据最新政策，“按照财政部的规定，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。”

也就是说，现在住宅交易的最高契税，也只是2%，而写字楼和商业，都还是4%。住宅满2年，不需要再交营业税。而写字楼和商业，无论买了多少年，还需要按差价交5.6%的营业税。土地增值税，住宅也是不用交的，而写字楼和商业需要缴纳交易额的6%。最重要的个人所得税，住宅可以按照交易额的1%收取，而写字楼和商业，需要缴纳差价的20%。

根据米宅的二手房监控数据，去年11月份，二手房一共交易了5778套，其中住宅占到了5687套，而一个月的写字楼和商业交易套数只有91套。为什么写字楼和商业不交易，不是不想交易，而是交易不起。

三写字楼和商铺的租赁税是多少？

除了二手写字楼、商铺的交易需要缴纳高额的税费，写字楼和商铺的出租，按照政策法规的规定，也是要交税的，而且税额也不低。

根据2015年7月1日起实施的《河南省房屋租赁管理办法》规定，对外出租的房屋需要到相关部门进行备案，出租房屋的收入还要依法纳税。

个人出租写字楼、商业，月租金在3万元以上的，需要交的税如下：

1、营业税：租金收入的5%

2、城建税、教育费附加、地方教育附加：营业税的12%，即租金收入的0.6%

3、房产税：租金收入的12%

4、个人所得税：租金收入的2%

5、印花税：租金收入的0.1%

6、土地使用税：占地面积×单位税额

综合算下来，就是租金收入的20%左右+土地使用税

个人出租写字楼、商业，月租金在3万元以下的，需要交的税如下：

1、房产税：租金收入的12%

2、印花税：租金收入的0.1%

3、土地使用税：占地面积×单位税额

综合算下来，就是租金收入的12.1%左右+土地使用税，相比3万元以上的，少了不少。

我们再来看一下对比出租住宅需要缴纳的税费——是的，出租住宅也是需要交税的。

根据郑州相关法规，在郑州市区，个人出租住宅用于居住，月租未达到3万元起征点的，营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、印花税和土地使用税，全部免征，只收取房产税，按照租金收入的4%进行征税。

在郑州市区，个人出租住宅用于居住，月租达到3万元起征点的，需要缴纳的税费如下：

1、营业税：租金收入的1.5%

2、城建税、教育费附加、地方教育附加：营业税的12%，即租金收入的0.6%

3、房产税：租金收入的4%

4、个人所得税：租金收入的2%

综合算下来，是租金收入的7.1%，和商铺、写字楼相比，低了太多。

以上的这些税率，都是建立在房东在房管局备案的基础上的，如果没有备案，缴纳的税率要更高。之前有媒体算过账，一套月租金2000元左右的房子，按租定一年时间计算，如果备过案的话一个月只需交4%的房产税，也就是80元，一年为960元，加上手续费80元，为1040元。如果不想去房管局登记备案，则要按13%月租金比例交税，一月需要交260元，一年为3120元，加上手续费为3200元。

大部分用于租住宅经历的普通群众应该都知道，大部分的房东是没有在房管局备案的意识的，多数是根本就不知道，少数是知道了，但是也不会去。按照4%的比例来算，这个费用不算太高，但是平白无故的要损失一笔钱，这种事情肯定摊到谁头上都不乐意。而且这个费用最终肯定要转嫁到房客头上。因此，一直以来，主动到房管局备案的房东数量极少。

低税率的住宅房东尚且如此，高税率的写字楼和商铺房东更是可想而知。一直以来，由于政府对于写字楼和商铺的监管要比住宅严格得多，所以写字楼和商铺的房东交税比例要比住宅高不少。这主要是因为郑州房管部门执法人员的人力不足，有限的人手当然要用到产出更高的写字楼和商铺上。

但是，如此高的税率，房东当然是能逃就逃，实在是逃不过了，再进行缴纳，当然，肯定也还是会把部分成本转嫁到租房者身上。

楼市观点

郑州楼市一直认为，由于目前交易税过高，导致郑州市场上有很多写字楼和商业无法交易。前些年里，由于房价攀升、租金攀升，写字楼和商铺交易成本过高还未对市场造成太大影响。毕竟都持续地赚着钱，所以不交易也无所谓。

但是，目前郑州各种巨大体量的城改项目都会陆续入市，写字楼和商铺的配建比例都很高，如果交易税还像之前一样居高不下，整个市场流动性不够，就会导致2016年的写字楼和商铺市场更加萧条。在转手极其困难的情况下，投资者在购买写字楼和商铺时就会更加谨慎和犹豫，毕竟，一旦买得不理想，这套房子就彻底砸到自己手里了。

在实体经济不景气的情况下，租赁税的过高也会影响实体经济的发展，在楼市之前的文章中，也提到了由于房租上涨过快，导致商户到了难以为继的地步，最后只得关店大吉。

所以，大胆预测写字楼和商业的交易税的调整会到来，而租赁税也会迎来一些变化，但会不会在2016年到来，不知道。

我们期待税率调减的政策早点到来！

今年的两会上，李克强总理也说了要在5.1日起全面放弃营业税，全面实行营改增，要为企业减税！这是一个对未来有重大利好的消息。

我们期待着，大家的目光也能关注到写字楼交易、租房租赁这个方面！

（完）

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