在去库存的大背景下，郑州房地产会像深圳、上海一样疯狂吗？

最近的楼市又有了疯狂的迹象。在政府“去库存”的号召下和各种利好政策的刺激下，大家又都坐不住了。看看这些新闻标题，就知道最近各个城市有多疯狂了。

壹中央和地方最近都颁布了什么去库存的政策？

自从去年12月中央城市工作会议指出，2016年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存，“去库存”就成为了最重要的政策导向，光今年中央就实施了减低契税、营业税、降低首付、降准等政策，刺激楼市。

1、2月2日下午，中国人民银行与银监会发布通知，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

2、2月17日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合发文，自2月22日起，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

3、2月29日晚间，央行突然宣布降准——自3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

这是央行今年以来的首度降准。去年，央行已经在2月5日、4月20日、9月6日分别下调存款准备金率0.5个百分点、1个百分点以及0.5个百分点，此外，6月28日还实施了一次定向降准。

各个地方政府对此更是喜闻乐见，跟随着中央的指示，颁布了各种去库存的政策。

这其中最受关注也最受质疑的是沈阳鼓励大学生买房的政策。这个大招放出来之后，被网友一阵奚落，随后又取消了。其他各个省市也是八仙过海各显神通，安徽有鼓励农民退出宅基地进城购房的政策。

其实河南也有这方面去库存的政策，早在去年，河南已经出台了鼓励农民进城购房的政策，要求一些银行对农民购房提供信贷支持。今年2月又提出城中村拆迁只补偿一套房，剩余用货币补偿，也是为了去库存。

贰郑州的库存压力大吗？

疯狂去库存的大背景下，郑州的库存情况如何呢？

综合各家代理公司的年报数据，截至2015年年底，郑州市商品住宅的库存量在550万方左右，而2015年后半年郑州商品纯住宅每月的销量在97万方左右，也就是6个月左右能够去化完毕。

根据易居研究院智库中心的最新数据，截至2016年1月底，郑州库存商品住宅的去化周期在7个月左右，属于库存压力较小的城市。

去化周期在20个月以上的基本都是北海、淮南等三四线城市，也是目前国家号召去库存的主战场。还有一些省会城市，比如沈阳、西安、长沙等城市所需的去化周期都达到了18个月，库存压力也较大。就此，我们也能理解沈阳为什么要鼓励大学生买房了吧。

一线城市、江浙沪地区的主要城市以及一些中部的省会城市库存压力较小，杭州、广州、北京的去化周期是10个月，武汉、济南是8个月，上海、深圳、郑州是7个月，南京、苏州、合肥是4个月。

从上述数据我们能够看出来，与其他城市相比，郑州的商品住宅并不存在去库存的压力，房价下行的可能性也很小。从这点上来说，目前郑州的住宅市场还是比较安全的。

虽然住宅市场库存压力很小，但是写字楼和商业就没这么乐观了。

写字楼的问题早就已经凸显了。从下图可以看出来，郑州写字楼库存量陡增的时间点是在2012年到2013年前后，也就是高铁区写字楼集体入市的时候。

正因为高企的库存，郑州写字楼的均价在达到2012年的峰值之后，就一路下跌。所以，郑州房地产的奇特一景就是，写字楼价格与住宅价格“倒挂”，平均每平方米售价低于住宅一两千元。最近这两年的供应还算平稳，但是每年也就是能达到供需平衡，库存量基本还和三年前持平，保持在160-200万方左右，去化周期大约需要20个月。

商业更是惨不忍睹。从2012-2013年郑州各种大体量综合体项目陆续入市开始，郑州商业用房的库存就一路走高，到了去年更是到了疯狂的地步，一年的供应量就达到了近200万方。截至去年年底，郑州商业库存已经累计高达360万方左右，去化周期需要6-7年！已经不是按月算了，而是按年算了！！

我们之前说到过，郑州城改项目的两大顽疾，就是高容积率+大体量商业，这种模式，在若干年后，一定会被认定为是一种极其失败的模式，因为它几乎毁掉了郑州整个老城区。难怪有绿城的工作人员，对郑州的城改项目评价为，“拆了个城中村，又盖了个城中村。”

叁郑州房地产会像深圳、上海一样疯狂吗？

郑州商品住宅的库存压力并不大，但是郑州的房地产市场会像深圳、上海一样疯狂吗？

看到一线城市最近的房价暴涨、成交量节节攀升，郑州的开发商和置业顾问也坐不住了，恨不得郑州的房价和成交量也像上海、深圳一样，坐上火箭，一日千里。于是，各种人为制造的恐慌情绪弥漫，感觉郑州人民不买房就又要悔恨终生了。

在深圳、上海出现的抢购潮中，有不少购房者是处于担心楼市后期供应不足、房价反弹上涨而惶恐入市，甚至导致局部市场买涨不买跌的行情出现。那我们就来分析一下，郑州有没有这种恐慌性购房的基础。

根据各方专家和媒体的判断，都认为郑州的房地产市场是非常值得期待和看好的。因为河南人口众多，城镇化率较低，而且郑州是河南的唯一核心城市，在加速城镇化的过程中，大量的人口都会流入郑州。按照乐观的说法，河南还有5000万人左右居住在农村，城镇化还有很大的空间。

环顾你身边的买房族，你会觉得，郑州市区的住宅是靠农民工消化的吗？显然不是。（当然，城中村人民不算，城中村人民是一个比较特殊的存在。）一般来说，农民工就算是城镇化，也是当地城镇化，主要是在县城买房。

郑州的主力购房人群是哪些人呢？看看下图就知道了。2015年郑州商品纯住宅70-100㎡左右的成交量占到了57%左右，大约在4万套左右，基本都是首套购房，购房人群基本都是到了成家立业年龄的刚需族。

而刚需族的数量正在逐渐减少。其实，郑州的人口吸引力非常有限，除了能够吸引河南本土人以外，外省人几乎吸引不到。根据河南省历年高考人数显示，2008年是河南省高考报名人数的最高峰，随后就逐年下降（2015年人数有所反弹，但和高峰期已经相距甚远），2010年之后降幅更加明显。相关统计数据也显示，1986至1991年这5年是中国最后的人口高峰，也就是说，现在买房的主力军，都是人口最高峰时期出生的。

等到这一波买房高峰期过去之后，就算是郑州吸纳周边地市人口的能力依然很强，但刚需人口的增长速度已经不可能达到现在的高峰了。而目前的首付降至20%，也是在提前透支刚需族。

再说土地供应。虽然郑州人口流入不小，但是在未来几年里，郑州的土地供应也绝对不会少。2015年，郑州商品住宅土地成交8000多亩，按照规定最大容积率可建成建筑面积为1600多万方，是2015年商品住宅成交量的1.6倍左右。 也可看出，郑州的土地供应还是比较充足的。

郑州还有大量的新区等着卖地。常西湖新区占地39平方公里，4000万方的用地面积，起码会有2000多万方体量的住宅，就算按最高峰时期的销量，也够郑州消化2年多。管城新区占地70多公里，二七新区占地28平方公里，中原新区占地33平方公里，经开滨河国际新城占地约10.5平方公里，金水科教园区56平方公里，更别说还有白沙，还有绿博，还有大量的城中村改造。

这些所有的潜在供应量加起来，估计够郑州消化10-15年的。等到15年之后，河南的城镇化也基本上要结束了。

新区的争夺战就是人口的争夺战，在大家都没有产业支撑的情况下，谁跑得快一步，谁的土地卖得早、住宅建得快，谁就能抢得先机。像南龙湖，不就是因为跑得快，所以才卖出去了那么多地、卖出去了这么多房子吗？放到今天，估计就没这么好命了。

当然，政府会把控一下土地供应的节奏。高铁区大量写字楼的同时供应造成的价格塌陷给政府敲响了警钟，北龙湖的项目已经吸取了教训，没有一哄而上，一个一个慢慢来，省得集体塌陷。

从上述各种因素综合来看，郑州的房地产市场并不存在像深圳、上海一样的恐慌性购房基础，一是优质人口流入有限，二是土地储备相对充裕。你没看深圳现在已经说要填海55平方公里、造地抑制炒房了吗？看看大郑州动辄几十平方公里的新区，你有没有觉得安心很多。

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