米宅看地市 | 占地近300平方公里的开封新区未来如何？

如果说郑州是城市向东，那么开封就是城市向西了。跟郑东新区相对应，开封在西边有一个汴西新区，不过现在已经和金明区合并，统称为开封新区了。如果说郑东新区的东扩走的还是逐步蚕食的路子，那么开封新区的规划就算的上是一蹴而就了，因为西边已经和中牟无缝衔接了。

先扫盲：300平方公里是什么概念？郑州三环以内的面积是294平方公里！开封一个新区有多大？大家想想看。而无比高大上、国家级的航空港区也不过是从之前规划的139平方公里，扩到了现在的415平方公里。而老郑东新区的面积也不过260平方公里。

在道路方面，除了郑开大道贯通两城以外，据说开封北边的东京大道以后要和郑州的北三环直接连通，南边的宋城路则会连通绿博大道（现在的郑汴物流通道），在这样的郑汴一体化大背景下，开封新区的前景看上去甚是喜人。

由于开封老城区有限高规定，住宅不能超过5层，所以开封的新楼盘基本都集中在西边的新区。虽然在开封新老城区的交汇处也有不少新楼盘在售，但是毕竟不是政府花大力气建设的区域，就不再细说。

今天这篇稿件，主要对开封新区的规划和在售楼盘做一下分析盘点。

规划——占地近300平方公里的开封新区

先来看看开封新区的区域范围。开封新区位于开封的最西部，东起金明大道、西至中牟边界、南至郑民高速、北至黄河大堤，面积约287平方公里。

整个开封新区南北方向的道路的命名方式也和郑州经开区一样，由东向西从第一大街一直排到第二十三大街。位于十二大街和十三大街中间的中心公园（又名森林公园）可以说是整个新区的分界线。在中心公园以东，一直到汴西湖，被称为开封新区城市中心区，也是目前新区的主力开发区，大部分的新楼盘都处于这个区域。而中心公园以西的区域，也就是紧挨着中牟的区域，被称为运粮河组团，目前的开发还处于起步阶段。

用一张以前郑汴新区的规划图来表达一下开封新区和郑州的关系↓↓↓

开封新区区域划分示意图↓↓↓

其实在汴西湖的东边，一直到金明大道之间的区域，才是开封新区最早的起步区。在十几年前，为了带动西区的发展，开封市政府从老城区西迁至金明大道附近，河南大学也在这边建起了新校区。这也是开封最拿得出手的两大筹码了，可见为了西区，开封也是使出了吃奶的力气。

由于市政府西迁的带动，金明大道和汴西湖之间的狭长片区，是最早扎堆开发新楼盘的地方，比较出名的项目有开元华庭、碧水蓝城等等。目前，该区域的项目建设基本都已经进入了尾声，区域氛围也基本成熟。而汴西湖以西的新区，建设才刚刚开了个头，也是今天这篇稿件重点关注的区域。

现在我们来看一下十二大街（森林公园）和汴西湖之间的区域，也就是开封新区的东半部分。由下图我们可以看出，东半部分的规划是以众意湖（在第六大街和第七大街之间）为中心的，这个区域也就是规划中的综合服务中心（其实也就是行政中心），市政府如果能够再次西迁的话，就会选择这个区域。

开封新区东半部分用地规划示意图（图中的黑岗口调蓄水库即为汴西湖）↓↓↓

这个综合服务中心的区域规划也和白沙象湖区域类似，中间一个湖，博物馆、图书馆、规划馆呈众星拱月之势，环绕在侧。顺着众意湖水系向西，到了尽头是一个半月形湖（十大街和十一大街之间），就是规划中的商务中心，主要由绿地集团负责建设，在下一段中我们会有详细分析。

以众意湖为中心的“综合服务中心”规划图↓↓↓

汴西湖以西区域都有哪些住宅项目？

目前汴西湖以西区域在建的住宅项目数量非常多，挑几个比较重要的楼盘分析一下，也是我们认为比较靠谱的项目。遵循楼市的一贯准则，以开发商是否靠谱为优先。

1、郑开橄榄城

提到郑开橄榄城，得先从汴西湖说起。汴西湖北起连霍高速公路、南邻晋安路，南北长度达到5公里，东西1.2公里，占地面积约6000亩，是衔接新老城区的湖泊——森林生态景观风景带，也是打造开封新形象的急先锋。据开封市委书记的原话，是要“让开封西湖堪比杭州西湖之美”，而且还要创建5A景区，可见开封市对这个区域的重视度。

汴西湖效果图↓↓↓

汴西湖及周边用地规划图↓↓↓

郑开橄榄城就在汴西湖的西边，具体位置是郑开大道与第一大街交汇处向北大约500米的地方，是由亚新开发的，项目规划用地千余亩，建筑面积160万㎡。项目最东边紧邻着湖岸线的是15万㎡的滨湖商业，其他的都是住宅地块。南边的一二期住宅地块，包含别墅、洋房和高层，已基本售罄，目前在售的是北边的三期高层。

郑开橄榄城规划图↓↓↓

由于距离主城区较近，加上东边的湖滨景区已基本建设完毕，项目本身的商业和教育配套也比较齐全，本地购房者对于该项目的接受度比较高，据说去年买了8个亿，是开封的销售冠军。目前高层售价在5300元左右，价格比较适中。

2、海马公馆

海马公馆位于开封新区东京大道与一大街交汇处的西北边，也就是在郑开橄榄城的北边，项目占地500余亩，容积率1.5左右，一期占地145亩，主要以5到6层的电梯洋房为主，北边还有几栋高层。

海马公馆一期鸟瞰图↓↓↓

海马公馆洋房效果图↓↓↓

比起郑开橄榄城，海马公馆的定位偏改善，外立面采用的是全石材干挂，景观据说是和重庆龙湖的御用园林设计团队一起打造的，层高也比普通住宅高，在3.3-3.6米之间。从这几点上来说，海马公馆算是一个比较有保障的高端项目。

3、永威·梅隆公馆

永威·梅隆公馆位于郑开大道与第九大街交汇处西南边（并没有紧挨着郑开大道，北边应该还有一排写字楼），整个项目占地不到100亩，地块面积不算大，容积率2.5左右。从梅隆公馆这个名字和自身配置来看，这个项目应该是被当作改善型打造的。

相对而言，梅隆公馆的位置不算太好，因为周边没有任何自然资源，其实从整个开封新区来说，郑开大道南边的整体居住环境都不如北边，因为南边距离郑开城际和陇海铁路北边的工业用地比较近，而且水系资源、自然景观都没有北边丰富。

不过对于永威·梅隆公馆来说，可能这些也不太重要，毕竟它的品牌和产品过硬。断桥铝三层门窗、指纹密码锁、人脸识别系统、无边际泳池、健身中心、会所、艺术长廊等各种高端的配置都有了，再加上永威三板斧“景观、建材和物业”，就支撑起了整个新区的最高价——高层卖到了5500左右。

永威·梅隆公馆鸟瞰图↓↓↓

永威·梅隆公馆效果图↓↓↓

4、郑开绿地城

郑开绿地城位于郑开大道与第十二大街交汇处的东北角，西边紧临着森林公园，项目占地1100亩，总投资约130亿元，总建筑面积189万㎡，是一个集写字楼、园林式酒店、大型购物中心、住宅、教育、健康等业态于一体的超大型综合体项目。

郑开绿地城规划图，左边是住宅区，右边是商务商业区↓↓↓

郑开绿地城商务商业区效果图↓↓↓

从上面三幅图中我们可以看出，郑开绿地城的商务商业区就是开封新区规划中的CBD，位于上图左上角的、有点儿像铁塔形状的高楼是规划中的开封新地标——168米的绿地中心。郑东新区的CBD还靠的是绿地建地标、众多企业一起跟随打造的模式，而开封新区的CBD，就完全要指望绿地了。

再来说住宅区，住宅有高层，有别墅。别墅区命名为宋都府，有联排，也有叠加，采用的是宋代建筑和赖特草原风格相结合，看上去还比较协调。住宅区内部设有学校，据说是从幼儿园到中学的15年一站式教育体系。目前高层的价格在5100-5300元左右，对于它的位置来说，价格不算低。

郑开绿地城高层住宅效果图↓↓↓

郑开绿地城别墅——宋都府实景图↓↓↓

绿地在开封新区远不止这一个项目。2015年6月，绿地与开封市签约开发创客中心，项目占地面积300多亩。项目总投资约30亿，据说是要“为科研工作者和创业者打造科技研发、智慧办公、文化创意和社交生活的实体平台，构筑创意产业小微企业的孵化器”，业态涵盖会展及会议中心、酒店、办公、商业和人才公寓等。

2015年9月，绿地又获得开封市融资还款用地约3000亩的开发权，准备打造“超大型湖滨人居项目”。其中，首期合作地块位于东京大道以北，复兴大道以南，一大街以东，也就是挨着汴西湖和海马公馆的地方，总投资约138亿。

5、建业菊香里

建业·菊香里位于郑开大道与十四大街的东南边，占地200亩左右，容积率也是2.5。前面我们提到过了，过了十三大街再往西，就不再属于中心区，而是属于运粮河组团了，所以建业·菊香里的位置距离开封主城区的距离实在是有些过远（距离金明大道约9公里）。当然，优点也是有的，那就是离郑开城际的运粮河站点比较近，虽然运粮河站点现在因为人数过少而关闭了，但以后人多了，应该还是会开的。

建业·菊香里区位示意图↓↓↓

从产品上来说，建业·菊香里都是高层，临街有部分商业，户型有86㎡的两房、118-140㎡三房和166㎡的四房，由于容积率较低，户型都还不错。而且毕竟是建业，产品质量也是有保障的。目前价格基本算是开封新区最低了，在4300元左右。

建业·菊香里鸟瞰图↓↓↓

在建业·菊香里的西边，还有一个东汇名城，是由来自香港的爪哇集团开发的，占地1100余亩，西边已经挨着运粮河了，总建筑面积约300万平方米。内设国际会议中心、五星级国际酒店、大型商业，包括购物中心、办公楼、高端住宅、高级会所等，总之也是一个超大型的综合体，可以和郑开绿地城相媲美了。

看看东汇名城的规划图，是不是非常的高大上，光商业就有45万方↓↓↓

东汇名城目前在售的还是一期，价格也非常低，和建业·菊香里差不多，由于项目过于庞大，目前前景不很乐观，据说是玩不动了，准备出售一部分土地。

结语

政府一直在要求去库存，主要是针对三四线城市的。从开封新区遍地开花的住宅项目来看，开封无疑就是其中的典型。根据城市规划学，1万新增人口大约需要1平方公里的建设用地。目前开封市区的人口总数还不到200万（还主要是靠了刚被划为祥符区的开封县，才把人口总数拉上来的），而开封新区的规划就已经接近300平方公里。

也许整个开封新区的规划，是为以后30年甚至50年的城镇化做准备的，但是区域的土地却在这几年基本都被瓜分殆尽了。这不禁让人想起来《让子弹飞》里的一句台词，“鹅城的税，都收到90年以后了。”

在这种情况下，不管是靠谱还是不靠谱的开发商，拿到的地块动辄都是上千亩。由于大多数项目地处偏远，加上开封市民众本身购买力就不强，又吸引不了外来人口，整个新区的住宅消化非常艰难。虽然说是郑汴一体化，但也不能指望郑州人民来接盘啊，他们还有大量的新区等着消化，且自顾不暇呢。

这样的情况下，开封市只好自己出台去库存的刺激政策，号召群众来买房，还被美其名曰为“政府送暖”。

政府送温暖，请你来接盘↓↓↓

在开封新区的众多开发商中，绿地、建业、永威，还有亚新，都还算是比较靠谱的。但是建业、永威的住宅是给普通群众住的，并不能为政府的脸上增光添彩，于是绿地显然更受欢迎。相比香港爪哇集团的半路撂挑子，绿地简直是一个太靠谱的存在，“想政府之所想，急政府之所急”，不止是CBD的1000多亩地要靠绿地建设，整个开封新区都恨不得交给绿地来运营。

在政府原来的规划里，开封新区是要打造成“以产业聚集为基础，以高新技术产业、先进制造业和现代服务业为支撑，充分发挥开封文化资源优势，融居住办公、科研教育、旅游休闲、商贸物流、现代农业为一体，城市功能完善的生态型、现代化、复合型新城区。”

无论政府的初衷如何，在产业缺乏的情况下，最终所有的新区，基本上都还是以卖房子为主要生存之道，就连绿地也不例外。不卖房子，几千亩的地怎么搞后续开发？企业又不是慈善家，谁的钱也不是大风刮来的。

在很大程度上，开封新区是承载了开封的复兴梦想。《纽约时报》发表的《从开封到纽约》一文中，指出千年前的繁华不过是过眼云烟，而这也是开封人民心中永远的痛。现在的开封不说赶上纽约了，好歹要向郑州大哥看齐吧。看着开封新区的规划，也着实让人热血沸腾，真的是太高大上了，环境优美，建筑恢弘，分分钟就要秒杀郑东新区。

在领导们的规划里，是要把开封老城区打造成旅游景区，让开封的老百姓都搬到新区去住，想法当然是好的，思路也是靠谱的。但是本来应该是循序渐进向西发展的，现在却连运粮河旁边的地都已经卖了，而且把宝都压在了开发商身上。开封本身底子太薄，实力太差，现在步子迈得这么大，真的不会扯着x吗？

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